Logement décent : définition, critères, obligations

Pas une semaine ne passe sans que la presse se fasse l'écho d'un litige entre locataire et bailleur. Cafards, humidité, salubrité, les exemples abondent. Les règles régissant la définition d'un logement décent sont au nombre de cinq et devraient guider tout projet d'investissement locatif.

D'abord, parce qu'il est illégal de ne pas s'y conformer, avant même d'en évoquer l'aspect éthique. Pour un locataire, un logement insalubre n'est pas un terme technique, c'est son quotidien.

Outre le risque de litige avec ce dernier (duquel le locataire a des chances de sortir gagnant), un logement de mauvaise qualité met en péril tout votre investissement locatif.

Les critères de décence du logement

La notion de logement de décent est apparue en France en 1989 avec la loi n° 89-462 du 6 juillet, puis la protection du locataire a été enrichie au cours des dernières décennies. Les dispositions du décret n°2002-120  établissent les conditions qualifiant un logement décent. Ces critères sont au nombre de cinq :

• Surface et volume habitable du logement

La règle sur la surface habitable diffère selon qu'il s'agisse d'une location "simple" ou d'une colocation. Et en colocation, la règle diffère selon qu'il s'agisse d'un bail unique ou de baux individuels. Rien n'est jamais simple en investissement locatif, mais la règle reste globalement la même.

Dans une location simple ou une colocation en bail unique : le logement doit disposer d'une pièce principale dotée d'une surface habitable de 9 m² au minimum et d'une hauteur sous plafond de 2,2 m OU d'un volume habitable de 20 m².

Pour une colocation en baux individuels : chaque colocataire doit disposer d'une chambre dont la surface est de 9 m² au minimum et d'un volume de 20 m³. Les pièces communes ne sont pas prises en compte dans le calcul.

Dans le cas d'une colocation au sein d'un logement meublé, la règle diffère un peu. Le logement doit avoir une surface d'au moins 16 m² pour accueillir 2 colocataires, plus 9 m² supplémentaires par colocataire. Une règle à garder en tête si vous voulez vous lancer dans l'investissement immobilier en colocation qui est un type d'investissement particulièrement rentable aujourd'hui.

A noter que sont exclus du calcul de la surface habitable les surfaces comme les caves, les garages, les terrasses, les balcons et les pièces comportant au moins 60 % de parois vitrées dans une copropriété et 80 % dans une maison individuelle.

• Santé et sécurité du locataire

Les critères relatifs à la santé et la sécurité du locataire sont les plus nombreux. Le logement doit assurer le clos et le couvert : le gros œuvre est solide et protège les occupants contre les remontées et les infiltrations d'eau. Les fenêtres doivent aussi protéger contre les infiltrations d'air.

Il faut également s'assurer que les réseaux de gaz et d'électricité sont aux normes. De même que les matériaux de construction doivent être en bon état de conservation (canalisations, cloisons…). Autres points d'importance : l'aération du logement doit permettre l'évacuation de l'humidité et le renouvellement de l'air, enfin le bien doit être suffisamment éclairé de lumière naturelle.

• Absence d'animaux nuisibles et de parasites

Personne n'a envie de partager son appartement avec des animaux nuisibles (puces de lit, cafards...) : leur présence est suffisante pour qu'un bien soit qualifié d'insalubre. Le bailleur est tenu de s’assurer de l’absence de punaises de lit, de cafards ou autres rongeurs. Le cas échéant, il doit procéder à la mise en conformité du logement. A noter que ce critère est soumis à des arrêtés préfectoraux qui peuvent légèrement variés d'un département à l'autre.

• Une performance énergétique minimale

La performance énergétique de votre logement en location est un critère essentiel pour juger de sa décence. Les passoires thermiques, déjà dans le collimateur des autorités, en seront les premières victimes. Depuis 2023, un logement noté G au Diagnostic de performance énergétique (DPE)  et consommant plus de 450 kWh par m2 d'énergie finale (EF) ne peut plus être mis en location et bénéficier d'un nouveau bail.

Ce sera le cas en 2025 pour les logements notés F au DPE, puis les logements notés E en 2028 et enfin D en 2024. L'idée est de retirer du marché de la location les biens les plus problématiques en termes de consommation d'énergie.

• La mise à disposition d'équipements

Toute mise en location d'un logement implique que les équipements nécessaires à la vie des locataires sont présents :

• Des équipements de chauffage en état de fonctionnement normal.
• Une arrivée d’eau potable au débit suffisant, ainsi qu'une évacuation des eaux usées.
• Un espace cuisine doté d'arrivée en eau chaude et froide.
• Des sanitaires (WC, baignoire et douche) à l'intérieur du logement et séparés de la pièce à vivre et de la cuisine. Les WC peuvent se trouver à l'extérieur du logement dans certains cas.
• Un raccordement électrique aux normes, fournissant un éclairage suffisant et le bon fonctionnement des électroménagers et appareils électriques.

Les recours du locataire contre le bailleur

En cas de manquement aux critères de décence mis en place par la législation, un locataire est en droit de demander au propriétaire de mettre le bien en conformité. En revanche, il n'est pas habilité à suspendre le paiement de son loyer même s'il estime le logement indécent.

Cette requête peut être formulée par voie amiable : une lettre recommandée avec accusé de réception est la première étape dans la majorité des cas.

Dès lors, le propriétaire a deux choix : accepter ou contester la demande de mise en conformité.

• S'il accepte, le propriétaire doit préciser par écrit, les travaux qu'il engagera pour mettre le logement en conformité et leur délai d'exécution.
• En cas de refus (ou d'absence de réponse pendant deux mois), le locataire peut s'adresser au greffe du tribunal judiciaire compétent.

L'occupant du bien peut également saisir la Commission départementale de conciliation pour faire respecter son droit au logement décent. Celle-ci est alors chargée de rendre un avis et peut éventuellement trouver un accord entre les parties.

La conciliation n'est ni un préalable, ni un passage obligatoire avant de porter le litige en justice. Elle permet néanmoins souvent de désamorcer un litige avant sa judiciarisation.

Quelles sanctions en cas de logement non décent ?

En tant que propriétaire, si vous receviez directement les aides de la CAF pour votre locataire, celles-ci sont suspendues. Jusqu’à ce que le logement soit mis en conformité, les allocations ne vous seront pas versées. 

En cas de judiciarisation du litige, si le juge constate que votre logement ne répond pas aux critères de décence, plusieurs options sont possibles.

La plus évidente est évidemment l'obligation de mise en conformité de votre bien avec la loi. La justice peut déterminer la nature des travaux et leur délai d'exécution.

Il arrive que les travaux de mise en conformité se révèlent impossibles à réaliser, auquel cas la baisse du loyer est une solution mise en place par la justice. Des dommages et intérêts à son profit sont également possibles.

Enfin, la responsabilité pénale du bailleur peut être engagée lorsque le locataire subit un accident ou un problème de santé découlant directement de l'état du logement.

Résultat des courses ? Sur le long terme, sacrifier quelques points de rendement locatif pour mettre votre bien en conformité vous évitera bien des problèmes et se révélera bien plus profitable sur le long terme.