Propriétaire : quels sont les travaux possibles si le logement est occupé ?

Les travaux en location, un enjeu majeur

Réaliser des travaux en cours de bail n’est cependant pas forcément évident, notamment si le locataire s’oppose à leur exécution et vous refuse l’accès au logement. Difficile de leur en vouloir de refuser d’accueillir un chantier chez eux pendant plusieurs jours ou semaine.

Les locataires ne peuvent pourtant pas s’opposer à la réalisation de certains travaux, et à l’instar de leur bailleur, ils jouissent de droits et d’obligations inscrites dans la loi.

Que faire si les locataires s’opposent à ces travaux ? Quels sont les droits et obligations des propriétaires et des locataires et de quels recours dispose chacun d’entre eux ?

Le locataire est dans l’obligation de permettre l’accès à son logement pour effectuer certains travaux

Si vous avez réalisé un investissement locatif dans un logement, vous devez être au fait des dispositions légales qui encadrent la location.

La loi du 6 juillet 1989 et la loi ALUR du 24 mars 2014 disposent de façon très claire que le locataire doit permettre l’accès pour la préparation et l’exécution de travaux. Cela semble relever du bon sens, mais ce principe a été rappelé afin d’éviter tout malentendu entre les deux parties. 

En tant que propriétaire, vous avez l’obligation de livrer un logement décent. Vous devez vous assurer de son bon état pendant toute la durée du bail. Naturellement, le locataire doit vous donner accès au logement pour vous permettre de répondre à cette disposition légale.

Cette obligation n’est néanmoins pas vraie pour tous les types de travaux. En effet, seules les réparations urgentes, les travaux d’amélioration liés aux parties communes ou privatives ainsi que les travaux relatifs à l’entretien “régulier”, donnent cette obligation au locataire. 

À noter que cela est aussi vrai dans le cadre de travaux d’amélioration de la performance énergétique, afin de rendre le bien conforme aux dernières exigences en la matière.

Les travaux qui visent à améliorer le bien de manière substantielle, les travaux d’entretien des équipements à la charge du bailleur (volets, tuyauterie…), à mettre le bien en conformité avec les critères de décence ou de performance énergétique sont concernés, ainsi que l’entretien des toitures.

Si vous aviez dans l’idée de déranger votre locataire pendant plusieurs semaines pour effectuer des travaux d’agrandissement ou d’embellissement, il va falloir prendre votre mal en patience et attendre son départ en fin de bail.

Informer les locataires sur les modalités des travaux

Depuis la loi ALUR, le locataire doit désormais être tenu au courant du déroulement et de la typologie des travaux qui vont être menés.

Le propriétaire doit ainsi prévenir le locataire de ce qui va être réalisé, dans quel délai, pendant combien de temps, par quel prestataire et dans quelles conditions.

Pour bien faire les choses, le propriétaire doit d’ailleurs prévenir son locataire par écrit via une notification de travaux de rénovation, remise en main propre ou par lettre recommandée.

Vous pouvez également prendre contact par mail ou au téléphone avec vos locataires pour leur expliquer la pertinence des travaux, leur impact et les améliorations qu’elles leur amèneront.

Un courrier administratif est suffisant aux yeux de la loi, mais il ne remplace pas une véritable explication et permet de prévenir des tensions avec le locataire, ou, dans le pire des cas, qu’il vous refuse simplement l’accès.

Vos droits et obligations en tant que propriétaire avant les travaux

En fonction de la nature des travaux, le propriétaire peut avoir besoin de constater ou d’estimer, avec ou non l’aide d’un artisan,  les travaux en se rendant sur place. Si les travaux font partie de ceux mentionnés précédemment, le locataire doit rendre l’accès à son logement possible.

Si le locataire refuse, pour une raison ou une autre, la première étape est toujours le dialogue. Tentez de le convaincre de vous donner accès au logement sans devoir en arriver au recours à un huissier ou au tribunal.

Si le dialogue échoue, une mise en demeure, envoyée par huissier, peut faire son petit effet. Sans réponse,  vous n’avez plus qu’à saisir le Tribunal d’instance afin que ce dernier procède à une injonction de faire et contraigne le locataire à vous donner accès au logement.

Dans tous les cas, il vous faudra l’autorisation du locataire pour effectuer des travaux les jours fériés et les week-ends.

Mon locataire est-il en droit de me demander une compensation ?

Imaginez votre locataire, dérangé pendant plusieurs semaines et vivant sur un chantier. On ne lui en voudrait pas de se sentir lésé !

Si les travaux couvrent une période supérieure à 21 jours, le bailleur doit indemniser son locataire pour la gêne occasionnée. 

La compensation doit être proportionnelle à deux variables : le nombre de jours de travaux et la surface “bloquée” et dont le locataire ne peut faire usage durant la durée des travaux. 

Par exemple, pour un logement de 50 m² avec loyer mensuel de 600 €, si les travaux durent 21 jours et que ces travaux ont lieu dans le salon d’une superficie de 15 m², alors le montant de la réduction est calculé ainsi (avec un mois de 30 jours en numérateur) :

`(600 * 15/50 * 21) /30 = 126 €`
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Cette réduction viendra en déduction du loyer mensuel à payer qui dans notre cas de figure sera de 474 € au lieu de 600 €. 

La protection du locataire en cas de travaux excessifs

Même si les travaux font partie de la liste énoncée précédemment, la loi prévoit des sanctions si ces derniers ne sont pas réalisés avec de bonnes intentions ou dans un cadre mettant en péril la santé physique ou mentale des locataires. 

Si les locataires considèrent être dans une de ces situations, les locataires peuvent saisir le Tribunal d’instance afin de faire arrêter les travaux.