Colocation : quel type de bail choisir ?

Pour un investisseur immobilier, la colocation a tout du bon plan aussi puisqu’elle offre une excellente rentabilité. Comptez entre 5 et 10 % de rendement locatif pour un investissement locatif en colocation grâce à deux aspects phares. Un coût du foncier moindre pour les grandes surfaces et la possibilité de cumuler les loyers dans une ville non soumise à l’encadrement des loyers. La demande locative est aussi très élevée dans les grandes villes et près des campus pour des biens de ce type. 

Pourtant, beaucoup d’investisseurs hésitent avant de lancer leur projet. Risque d’impayés, instabilité, la colocation a parfois mauvaise réputation, à tort.

Lorsque vous réalisez un investissement en colocation, vous disposez en effet de plusieurs types de bail pour louer votre appartement ou maison. Avec la clause de solidarité, vous êtes sûrs de limiter les risques d’impayés et de maintenir la rentabilité de votre bien. 

Que dit la législation au sujet des baux possibles dans une colocation ? Quel bail locatif est le plus avantageux pour votre investissement ? Tour d’horizon de ce qui se pratique et des obligations à respecter.

Bail unique ou bail individuel ?

La colocation désigne la location d’un logement par plusieurs personnes qui ne sont ni mariées ni pacsées. Ce mode d’hébergement bénéficie d’un cadre légal composé de la loi du 6 juillet 1989 et renforcé par la loi Alur en 2014 qui vient préciser certaines dispositions notamment le principe de solidarité entre les colocataires.

La signature d’un bail de colocation est obligatoire comme pour n’importe quelle location. En l’absence de contrat, vous vous exposez à des risques juridiques.
En tant que propriétaire, vous pouvez cependant opter pour deux baux distincts :

• Un bail de colocation unique : un seul bail est établi entre vous et les colocataires
• Un bail de colocation individuel : un bail différent est établi entre vous et chacun des colocataires

Le choix du bail peut se faire selon la nature de la location sans qu’il n’y ait d’obligation. Si les colocataires se connaissent, il peut être préférable de faire un bail unique, ce qui sera moins le cas si les colocataires sont des inconnus les uns pour les autres. 

À noter aussi que vous ne pouvez mettre en colocation qu’un logement qualifié de décent. L’administration a statué sur les différentes conditions à respecter notamment en matière de surface habitable minimale pour vos locataires.

Le bail de colocation unique

Avec le bail unique ou bail solidaire, les colocataires signent un seul contrat de location avec le bailleur. Ils paient un seul loyer au propriétaire qu’ils répartissent ensuite entre eux comme ils le souhaitent.

Ce type de contrat contient généralement une clause de solidarité, ce qui signifie que les colocataires sont solidaires du loyer à régler. En cas d’impayé, vous pouvez demander aux autres colocataires de rembourser la somme due manquante (cela vaut pour le loyer comme les charges). Sans clause de solidarité et en cas d’impayé, vous ne pourrez pas vous retourner contre les autres colocataires.

Votre colocation doit aussi respecter des critères de décence, c'est-à-dire faire une surface minimale de 16 m² pour deux colocataires. Pour chaque colocataire en plus, le logement doit fournir 9 m² supplémentaires.

Tous les colocataires doivent apposer leur signature au bail, ils sont aussi tenus d’assister et de signer l’état des lieux. Si un locataire n’applique pas sa signature sur le bail, il n’est pas considéré comme un colocataire à part entière.

Les colocataires doivent prendre possession de l'habitation en même temps, en revanche, ils ne sont pas obligés de partir en même temps. Au moment de son départ, le premier colocataire doit continuer à verser son loyer pendant 6 mois à moins que les autres habitants ne lui trouvent un remplaçant. 

Le bail de colocation individuel

En tant que propriétaire bailleur, dans le cas du bail individuel vous pouvez faire autant de contrats de location qu’il y a de colocataires. Chaque bail étant indépendant, le principe de solidarité ne s’applique plus ici.

Le locataire doit respecter personnellement ses obligations : paiement du loyer, paiement des charges aux échéances prévues dans son contrat. En cas de non-paiement d’un loyer par un des colocataires, les autres ne sont pas tenus de payer à sa place. Pour ce qui est des réparations et des charges, le montant est divisé de manière proportionnelle entre chacun des colocataires.

Le bail doit détailler quelle chambre est attribuée au colocataire et quels sont les espaces communs dont il bénéficie : salon, cuisine, salle de bains. L’usage des équipements et de l’électroménager doit aussi être indiqué.

Comme expliqué plus tôt, vous êtes dans l’obligation de mettre en location un logement décent. Ce qui signifie que la pièce privative doit disposer d’une superficie de 9 m² (ou 20 m3 de volume) et avoir une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum. La surface habitable minimale du logement ne peut pas être inférieure à 16 m².

L’un des avantages de ce type de bail est la possibilité qui vous est donnée de moduler la durée du contrat selon le locataire. Pour un colocataire normal en location meublée, la durée de bail est de 12 mois, mais elle peut être ramenée à 9 mois s’il s’agit d’un étudiant et de 10 mois dans le cadre d’un bail mobilité.

À noter également que si votre logement se situe dans une zone qui pratique l’encadrement des loyers, le montant total des loyers perçus ne peut pas excéder ce que paierait un locataire unique pour tout le bien. 

L’importance de rédiger une charte de colocation

La charte de colocation ou “pacte de colocation” n’est pas obligatoire, mais elle est un bon moyen de cadrer les droits et devoirs de chacun des colocataires. Vous avez tout intérêt à l’ajouter au bail de location.

Cette forme de règlement intérieur qui se présente sous forme de document écrit est utile à plus d’un titre. D’abord pour répartir les loyers, les charges locatives et les autres charges de manière équitable entre les colocataires spécialement dans le cadre d’un bail unique (électricité, internet, divers abonnements, etc.).

Mais aussi afin de fixer différentes règles comme l'utilisation des pièces (salle de bains) et des équipements, de fixer les conditions de départ, de définir les pièces où il est possible de fumer, si les animaux domestiques sont autorisés, etc.

La charte de colocation est un excellent outil pour garantir l’harmonie dans le logement. La vie en collectivité peut en effet être source de tensions et de conflits. Autant les éviter en les anticipant en amont via des règles claires.

La résiliation du bail de colocation

Si la demande de résiliation du bail provient du locataire, il y a plusieurs cas de figure. Dans tous les cas, la demande peut être adressée à tout moment par lettre recommandée, acte d’huissier ou remise en main propre.

Le délai de préavis à respecter est de 1 mois pour une colocation meublée (mais aussi sous certaines conditions, perte d’emploi…) et de 3 mois pour une colocation vide.

• Dans le cadre d’un bail de location individuel, le locataire est libre de partir à tout moment en respectant la période de préavis. Cela n’a pas d’incidence pour les autres locataires. Le colocataire est aussi en droit de récupérer son dépôt de garantie.
• Dans le cadre d’un bail unique, la situation est un peu différente. Votre colocataire est toujours en droit d’annoncer son départ à tout moment. Le contrat de location n’étant pas rompu, les colocataires restants peuvent retrouver un nouveau colocataire ou non. Avec la clause de solidarité, le colocataire partant doit continuer à verser le loyer tant qu’un nouveau colocataire n’est pas arrivé. Selon la loi Alur, cette clause s’épuise après 6 mois.

Le colocataire qui part ne peut pas exiger du propriétaire le versement de son dépôt de garantie sauf s’il s’arrange à l’amiable avec les autres colocataires. Il devra attendre la libération complète des lieux pour le récupérer.

Qu’est-ce qu’un bail de colocation intergénérationnel ?

La colocation intergénérationnelle est un nouveau genre de colocation apparue avec la loi Élan de 2018 qui se développe de plus en plus aujourd’hui. L’idée est de faire cohabiter un senior avec un jeune.

Les deux parties sont gagnantes puisque le jeune trouve une habitation avec un loyer inférieur, la personne âgée peut déléguer des services et rompre son isolement.  

Le bail de colocation intergénérationnel doit respecter plusieurs conditions : 

• Le senior doit avoir au moins 60 ans ;
• Le locataire jeune doit avoir moins de 30 ans (cela peut être un étudiant, d’un apprenti) ;
• Il peut s’agir d’un logement appartenant au parc privé ou au parc social.

Le senior et l’étudiant sont libres de s’entendre sur le montant du loyer et la durée du bail, ainsi que les services attendus par le senior. Le loyer doit cependant être “modeste” au regard du niveau des loyers des locations dans le secteur comme spécifié dans l’arrêté. Pour ce qui est du préavis de départ, il est de 1 mois. 

Que contient un contrat de colocation ?

Le bail de colocation, quelle que soit sa forme (colocation vide ou meublée), contrat individuel ou unique, se doit de respecter des normes définies par le législateur.

La loi ALUR est venue définir quelles étaient les clauses à faire figurer, que ce soit dans le cadre d’un bail de colocation meublé ou un bail de colocation vide.

En tant que propriétaire bailleur, vous n’êtes pas obligé de passer par une agence de gestion locative professionnelle pour établir un contrat de colocation. Vous trouverez de nombreux modèles gratuits en ligne pour rédiger et adapter le bail que vous souhaitez établir. L'important est qu'il y ait un contrat entre vous et les colocataires.

Les clauses devant figurer sur le contrat de colocation sont :

• L’Identité et les coordonnées du propriétaire bailleur ;
• L’identité et les coordonnées des colocataires ;
• La prise d’effet du bail : La date de signature du contrat peut être différente de la prise des lieux, il faut le préciser ;
• La durée du bail : S’il s'agit d'une colocation louée vide, la durée du bail est fixée à 3 ans, contre 1 an dans le cadre d'une colocation meublée. Si le colocataire est un étudiant, la durée du bail peut être ramenée à 9 mois dans la location meublée. Il existe aussi un bail mobilité d’une durée de 10 mois. 
• La consistance du logement et la surface habitable : appartement ou maison de type T1, T2, T3... et nombre de mètres carrés (14 m² au minimum et 9 m² par colocataire supplémentaire) ;
• La destination des pièces : quel est l’usage des pièces dans le logement (salon, cuisine, salle de bains), mais aussi dans les parties communes de la résidence (local à poubelle…) ;
• Le détail des équipements privatifs et communs ;
• Les éléments financiers : le montant du loyer, les modalités de paiement et le mode d’échéance, les charges locatives (payées au forfait ou au réel) ;
• La caution ou le dépôt de garantie ne sont pas obligatoires. Mais si vous l’exigez, ce qui est clairement préférable, ils doivent être indiqués dans le bail. Le dépôt de garantie versé ne peut pas excéder 2 mois de loyer hors charges pour un meublé et 1 mois pour une location vide.
• Les obligations du propriétaire bailleur ;
• Les obligations du ou des colocataires.

À cette liste s’ajoutent différents documents annexes que vous devez fournir tout comme le locataire.

• Pour le locataire : une pièce justificative d’identité, un justificatif de situation étudiante (le cas échéant), les justificatifs de solvabilité (avis d’imposition, bulletins de salaire…), les informations nécessaires si une personne se porte garant pour le locataire.
• Pour le propriétaire : l’état des lieux, les extraits du règlement de la copropriété, le DPE, le diagnostic plomb, le diagnostic amiante, l’état de l’installation électrique, l’état des risques naturels et technologiques, l’exposition aux nuisances sonores aériennes ; l’inventaire du mobilier et des équipements en cas de location meublée.