Expulsion d'un locataire : quelle est la procédure ?

Avant toute chose, il est nécessaire de rappeler que le taux de loyers impayés, principale cause à l'origine de l'expulsion d'un locataire, reste globalement faible. Alors que les impayés de loyers sont régulièrement cités comme l’un des freins à l’investissement locatif, il est bon de rappeler que ceux-ci restent marginaux. On estime les défauts de paiement entre 2 % et 3 % par an en France.

Rien de plus logique à cela : les gens ont besoin d’un toit au-dessus de leur tête. Dans la plupart des cas, ne pas payer son loyer n’est pas un choix. Il s’agit souvent du poste de dépense qu’on tend à honorer en priorité, même lorsqu’on se retrouve dans une situation difficile.

Évidemment, pour le propriétaire-bailleur confronté à une telle situation, cela ne signifie pas grand-chose : vous avez un emprunt à rembourser, et vous risquez vous-même d’être mis en difficulté si les loyers ne tombent pas.

Nous vous expliquons quelles sont les règles qui régissent l'expulsion d'un locataire et quelle est la procédure à suivre. Sachez cependant qu'un règlement à l'amiable est toujours préférable et doit constituer votre première option.

D'une part, la procédure est longue et coûteuse, d'autre part, il existe des solutions pour permettre à vos locataires de régulariser leur dette et reprendre des rapports locatifs normaux en cas de difficultés financières passagères. En cas de nuisances de voisinage ou de dégradations du bien, c'est une autre histoire, mais là aussi, tenter une résolution amiable doit être prioritaire.

Quelles sont les conditions pour expulser un locataire ?

La loi de juillet 1989 prévoit l’interdiction d’expulser son locataire en tant que tel. L’expulsion va donc de paire avec la résiliation du bail. Seules trois raisons peuvent être invoquées pour résilier un bail en cours :

• la reprise des lieux pour y habiter
• la reprise pour revente
• la reprise des lieux pour motifs sérieux (nuisances, loyers impayés)

Dans les deux premiers cas, il faut impérativement prévenir votre locataire six mois à l'avance. Le courrier doit forcément être envoyé en recommandé avec accusé de réception ou bien par voie d'huissier.

Si vous souhaitez y habiter, vous devez alors faire de ce bien votre résidence principale (et cela marche aussi pour votre famille). Si vous choisissez la remise en vente, le nouveau propriétaire-bailleur se verra dans l'obligation de proposer au locataire en place les nouvelles conditions et loyers proposés ; sauf s'il compte en faire sa résidence principale.

La procédure en cas de dégradations

Si vous souhaitez expulser votre locataire, car vous supputez (ou savez) que votre logement est dégradé, la procédure est parfois complexe, puisque le propriétaire ne peut pas entrer dans les lieux sans autorisation du locataire.

Le fameux "droit de visite", occasionnellement inscrit au bail de location, est considéré comme abusif : le locataire n'a pas à vous ouvrir la porte, excepté dans le cadre prévu par la loi, notamment les travaux, selon les termes de la loi ALUR.

Il est donc difficile d’estimer les dégradations et d’apporter la preuve qu’elles existent. Il vous faudra ainsi trouver une bonne raison de pénétrer dans le logement ou bien avoir suffisamment d’éléments, même depuis l’extérieur du logement, pour vous faire une première idée des dégradations.

Un huissier peut également constater la gravité des dégradations. Il faudra ensuite avoir recours au tribunal. Le juge prononcera ou non la résiliation du contrat de bail, en accordant ou non des délais selon les dégradations et la situation du locataire. Le locataire peut faire appel de la décision dans un délai d’un mois.

Par ailleurs, si personne n'a envie de retrouver son logement dans un état déplorable à la fin d'un bail, vous pourrez toujours vous retourner contre lui suite à l'état des lieux de sortie, une fois que la dégradation est constatée.

Avant d'en arriver à l'expulsion du locataire

Dès le premier impayé, il faut contacter votre locataire pour vous enquérir de la situation : s'agit-il d'une difficulté passagère ou d'une situation de long terme ? Les imprévus arrivent : hospitalisation, divorce, perte d'emploi (ou de droits aux allocations chômage…).

La communication est une étape clé, car elle vous permet de savoir à quoi vous attendre et prévoir les étapes suivantes. Vous pouvez choisir d'échelonner la dette et accorder des délais ou effacer une partie de la créance ou faire jouer la caution, plutôt que d'engager une procédure contentieuse dès le premier impayé de loyer.

Vous pouvez pour cela faire appel aux services d'un conciliateur de justice qui agira comme tierce partie neutre pour trouver une solution. Il s'agit d'un simple calcul coût-bénéfice : préférez-vous engager une procédure longue et coûteuse (sans compter les loyers que vous ne toucherez jamais), ou échelonner le paiement d'un ou deux mois de loyers ?

Un autre recours souvent ignoré des bailleurs et des locataires est la possibilité d'avoir recours à un organisme tiers, notamment la CAF ou Action logement, qui peuvent mettre en place des dispositifs temporaires pour aider votre locataire.

La conciliation reste sans résultats ?

Après avoir étudié la conciliation amiable, la caution et une éventuelle GLI, il faut adresser au locataire un commandement de payer par huissier, à partir du 2ᵉ mois d'impayés, si votre vous avez inscrit une clause résolutoire dans le contrat de bail.

S’il n’en contient pas ou en cas de défaut de paiement dans le délai imparti, le propriétaire peut saisir la justice. Dans ce cas, le juge peut prononcer ou non la résiliation du bail, en accordant ou non (selon la situation du locataire) des délais de paiement. Le locataire peut faire appel de la décision dans un délai d’un mois.

Dans les deux cas, seul le juge est habilité à prononcer l'expulsion du locataire du logement.

Faire appel à un huissier

Que ce soit dans le cadre des nuisances ou de loyers impayés, le locataire a 2 mois pour libérer le logement, une fois qu’un huissier (lui seul peut signifier le jugement au locataire) aura délivré un commandement de quitter les lieux. 

S’il ne quitte pas les lieux, l'huissier pourra faire appel au concours de la force publique afin qu’il procède à une expulsion. Cette expulsion ne peut évidemment pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, soit du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.

En résumé, expulser un locataire est une procédure longue. Il est à noter qu’avoir des problèmes de défaut de paiement de la part de son locataire reste rare (bien que très impactant pour le bailleur quand cela arrive), et que divers moyens permettent de s’en protéger ou d’en réduire l’impact : assurance loyers impayés, garantie visale, caution solidaire…