Imposition sur la plus-value immobilière : comment l’éviter ?

Comme la grande majorité des propriétaires, si vous avez acheté un logement il y a quelques années, vous allez sans aucun doute réaliser une plus value à la revente. Plus celle-ci est importante, plus vous êtes imposé. Toutefois, il y a plusieurs possibilités afin de diminuer cette imposition.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

Entre 2013 et 2023, l’INSEE estime que la hausse des prix des logements (maisons et appartements confondus) a été de 30 % en moyenne. Dans de nombreuses grandes villes, l'augmentation a été beaucoup plus importante, comme à Bordeaux, + 41 % sur la période.

Nombreux sont les propriétaires qui peuvent réaliser aujourd’hui une belle plus-value à la revente de leur bien immobilier.

La plus-value correspond à “la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien. Elle est soumise à imposition dans les cas prévus par la loi.” 

Par exemple
Vous avez acheté un studio 95 000 euros à Lyon et vous le revendez 135 000 euros 10 ans plus tard.

135 000 - 95 000 = 40 000 euros de plus-value immobilière

Si la différence entre le prix de vente et le prix d’achat est négative. Vous vendez moins cher que vous n’avez acheté. Vous faites dans ce cas une moins-value, aucun risque d’être imposé.

Il est possible que vous ayez reçu le bien que vous revendez gratuitement, via une donation ou lors d'une succession. Le prix d'acquisition est déterminé par la valeur établie lors du calcul des droits de donation ou lors de la succession.

Quelle est l’imposition sur la plus-value immobilière ?

La plus-value sur une vente immobilière est taxée à 36,2 %. Dans le détail, l'imposition est répartie entre l'impôt sur le revenu et les prestations sociales.

• Au taux de 19 % dans le cadre de l’impôt sur le revenu.
• Au taux de 17,2 % pour les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).

Une surtaxe de 2 à 6 % est ajoutée lorsque la plus-value dépasse les 50 000 euros.

Quels sont les abattements sur la plus-value immobilière ?

Des abattements sur la plus-value immobilière sont également possibles pour les logements qui ne sont pas votre résidence principale. On pense par exemple à un investissement immobilier locatif, ou une résidence secondaire.

Les abattements dépendent de la durée de détention du bien vendu. Ils s’appliquent à l’assiette, c’est-à-dire à la base de calcul.

• Jusqu’à 5 ans de détention, il n’y a aucun abattement.
• De la 6e à 21e année de détention. L’abattement est de 6 % par an pour l’impôt sur le revenu et de 1,65 % pour les prélèvements sociaux.
• La 22e année de détention. L’abattement est de 4 % pour l’impôt sur le revenu et de 1,6 % pour les prélèvements sociaux.
• Après 22 ans, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu.
• De la 22e à la 30e année de détention, l’abattement est de 9 % par an pour les prélèvements sociaux.
• Au-delà de la 30e année, vous êtes exonéré totalement d’impôts et de prélèvements.

De nouveaux abattements ont fait leur apparition récemment. 

• Un abattement exceptionnel de 70 % est prévu jusqu’au 31 décembre 2025. L’acheteur doit s’engager à raser le logement pour construire un immeuble collectif. Et l’abattement est de 85 % s’il s’agit de construire des logements sociaux.
• Un abattement de 60 % est possible si le bien immobilier vendu est situé en zone tendue (zones A, A bis ou B1). Il faut aussi que l’acheteur s’engage à construire un immeuble collectif. L’abattement peut monter à 85 % en cas de construction de logements sociaux.

Quelles sont les exonérations pour éviter la taxe sur la plus-value ?

Bonne nouvelle, les cas d’exonération sont nombreux sur les plus-values. Votre logement ou votre situation personnelle peuvent entrer dans l’un des cas de figure prévus par la législation à cet effet. 

S’il s’agit de votre résidence principale

Vous êtes exonéré de taxe sur plus-value immobilière s’il s’agit de votre résidence principale lors de la vente.

La résidence principale est l’habitation dans laquelle vous êtes la majeure partie de l’année. Ce doit être l’habitation que vous occupez au moment de la vente. L’exonération vaut aussi pour les dépendances de votre logement comme une cave ou un garage.

Si vous êtes dans l’une de ces situations

• Si le montant de la plus-value est inférieur à 15 000 euros.
• Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence dans les 4 ans précèdent la vente du bien.
• Si vous utilisez le prix de la vente de votre logement pour acheter ou construire votre résidence principale. L'achat ou la construction doivent être réalisés dans les 2 ans qui suivent la vente.
• Si vous vendez le bien à un organisme en charge du logement social ou un opérateur privé qui va construire des logements sociaux.
• Si vous êtes exproprié et que vous vous engagez à utiliser l’argent de la vente dans les 12 mois. Et ce, dans le but d'acquérir, de construire, de reconstruire ou d'agrandir un ou plusieurs immeubles.

Les autres exonérations liées au statut du vendeur

Il existe aussi de très nombreuses conditions d’exonération liées à la condition personnelle du vendeur du bien immobilier.

• Les allocataires d’une pension vieillesse dont les revenus ne dépassent pas 12 455 €. (Le montant augmente par demi-part supplémentaire dans le ménage).
• Les titulaires de la carte mobilité inclusion (CMI) dont les revenus ne dépassent pas 12 455 €. (Le montant augmente par demi-part supplémentaire dans le ménage).
• Les personnes résidant en Ehpad dont le revenu ne dépasse pas 29 230 €, et qui ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• Les personnes résidant dans un établissement d’accueil pour adultes handicapés et dont les revenus ne dépassent pas 29 230 € et n'étant pas soumis à l’IFI.
• Les personnes qui ne sont pas résidents français bénéficient aussi d’exonération selon les situations.

Quels sont les moyens pour éviter l’imposition de votre plus-value ?

En plus des différents cas de figure qu'on a évoqué il existe des moyens connus pour limiter voire annuler l’imposition de votre plus-value.

Comme nous l’expliquions plus haut, la plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Vous avez tout intérêt à diminuer le prix de vente et gonfler le prix d’achat pour diminuer votre base imposable. Comment faire ?

Majorer le prix d’achat du logement

Les frais d’acquisition, comme les frais de notaire font partie du prix d’achat. On pense aussi aux frais d’agence qui peuvent être intégrés dans le prix d’achat. Il faut les intégrer dans le calcul, preuves à l’appui. Si vous n’avez pas ou plus de justificatifs, un taux forfaitaire de 7,5 % sera retenu par l’administration.

Les charges et indemnité versées au vendeur au moment de la vente peuvent aussi être intégrés.

Intégrer le coût des travaux dans le prix d’achat est une autre technique bien connue des investisseurs locatifs. Les types de travaux pris en compte sont les travaux de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration du logement, d’installation d’un chauffage ou d’un ascenseur, les travaux de rénovation énergétique. On prend en compte les montants réels des travaux pouvant être justifiés. Les dépenses liées à l’entretien et aux réparations du logement ne sont pas recevables.

Il est impératif en revanche que ces dépenses n’aient pas déjà été déduites de votre impôt sur le revenu dans le passé (via l’utilisation du mécanisme du déficit foncier par exemple). Vous avez la possibilité de demander une majoration forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.

L'administration signale que les frais de voirie, l'installation de réseaux de distribution peuvent être considérés comme des frais et intégrés dans le prix d'achat.

Les diagnostics obligatoires peuvent être intégrés au prix d’achat comme le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou l’état d’amiante. Ces diagnostics sont toujours à la charge du vendeur.

En conclusion

Exonérations, abattements, les possibilités pour minorer son impôt sur les plus-values immobilières existent. Prenez le temps de bien vous renseigner pour ne rien laisser au hasard. Et si vous avez un doute demandez conseil à des experts immobiliers.

L'imposition de la plus-value est une étape importante quand on réalise un investissement locatif. Cela détermine la validité ou non de votre investissement locatif car la rentabilité finale de votre opération apparaît enfin.