Investir dans un immeuble de rapport : comment faire ?

Parmi tous les types d'investissements immobiliers (parking, studio étudiant…), l'immeuble de rapport a quelque chose de spécial. La taille d’une telle opération - et ses enjeux - nécessite d’avoir toutes les cartes en main avant de décider si cette aventure est la vôtre.

Pour l'investisseur qui est en mesure de dénicher et de financer un immeuble de rapport, l'opération peut rapporter gros.

Qu'est-ce que ça veut dire immeuble de rapport ?

La définition de l'immeuble de rapport est la suivante : l'immeuble de rapport est un bien immobilier en monopropriété, divisé en plusieurs lots (ou appartements). Il n'y a qu'un propriétaire, qui est le bailleur de l'ensemble des locataires.

Cette technique d’investissement immobilier date de l’époque haussmannienne. Alors que les classes bourgeoises mettent la main sur de vastes terrains à lotir, de nouveaux types d’immeubles, dont la répartition par étage est standardisée, émergent du sol.

Les immeubles de rapport sont conçus comme un placement immobilier pour leur propriétaire. Le bien est rigoureusement divisé en plusieurs appartements qui ont tous vocation à être loués. C’est d’ailleurs de là que vient le nom : les immeubles de rapport sont censés rapporter des revenus à leur propriétaire. Ils peuvent aussi être accompagnés de commerces au rez-de-chaussée.

Avant que l’engouement pour la copropriété et la promotion immobilière ne viennent rebattre les cartes, l’immeuble de rapport a bonne presse. Il est même une illustration des strates sociales : dites-moi votre étage et je saurai à quel milieu social vous appartenez.

L’achat d’un immeuble de rapport reste une opération à forte valeur ajoutée, intéressante autant sur la rentabilité que pour la liberté de décision

De l’eau a coulé sous les ponts et la tendance actuelle est au déclin pour ce type de projet immobilier. Les immeubles de rapport sont de plus en plus vendus par leurs propriétaires et deviennent des copropriétés classiques.

Pourtant, l’achat d’un immeuble de rapport reste une opération à forte valeur ajoutée et intéressante autant pour sa rentabilité locative que pour la liberté de décision dont on dispose en monopropriété.

Bien sûr, tout investissement locatif comporte une part de risque. Cependant, placer intelligemment son argent dans un immeuble de rapport n’est pas le privilège des acquéreurs chevronnés.

Des astuces existent, comme la transformation d’une maison en immeuble de rapport. Plus généralement, les bonnes affaires de ce marché à la taille restreinte sont plutôt accessibles à tous.

Acheter un immeuble de rapport : quels avantages ?

Qui dit immeuble de rapport dit surtout rapport d’investissement. Pour un prix d’achat souvent très compétitif, les bénéfices que peut dégager le propriétaire sont décuplés. Les économies d’échelle vous permettront d'améliorer votre rendement locatif.

Un coût compétitif et des économies d’échelle garanties

Le premier avantage, sans doute le plus important, est celui du prix de vente des immeubles de rapport. Entre l’achat d’un studio et un immeuble locatif, les prix jouent à l’élastique.

Il n’est pas rare de constater des écarts de 50 % entre les valorisations de biens : +25 % pour le studio par rapport au prix moyen du marché immobilier et -25 % pour l’immeuble de rapport.

Une explication s’impose : les immeubles locatifs ne sont pas des biens liquides. Cibles privilégiées des investisseurs, il y a peu de chances que vous soyez en concurrence avec des particuliers pour son acquisition.

Une telle situation signifie donc un fort pouvoir de négociation sur les prix, à la différence des biens immobiliers classiques qui intéressent autant les particuliers que les investisseurs.

Le prix du mètre carré n’est pas le seul levier à actionner pour optimiser son achat : l'investisseur peut aussi baisser drastiquement les frais de syndic.

Étant, par définition, l'unique propriétaire de l’immeuble de rapport, vous pouvez gérer en direct votre patrimoine immobilier sans passer par les formules onéreuses des syndics de copropriété. Vous aurez la main sur le budget et le piloterez avec une cohérence globale. 

Des travaux moins coûteux

Des économies d’échelle peuvent être aussi dégagées lors des travaux. Mutualiser les dépenses sur vos lots regroupés au même endroit permet de négocier de meilleurs tarifs avec son artisan ou même son assurance. 

Mieux encore, rénover un immeuble sert à éviter les doublons. Plutôt que de multiplier les acquisitions et les frais d’entretien associés, l’immeuble de rapport permet d'imaginer les travaux à prévoir puis de les mutualiser.

Une seule façade, une seule toiture, une seule installation électrique. On fait difficilement plus efficace.

Mutualiser les dépenses permet de négocier de meilleurs tarifs avec son artisan ou son assurance

Par ailleurs, et vous le savez sans doute, se focaliser sur le prix au mètre carré n’est pas suffisant, car c’est un arbre qui cache la forêt. Derrière ce chiffre s’aligne une dizaine de postes de charge pouvant alourdir considérablement la facture.

En investissant dans un immeuble de rapport, la plupart de ces frais seront réduits par rapport à l’achat de lots séparés. Soumettre un seul dossier est l'occasion de faire des économies sur les frais auprès de sa banque ou de son courtier, les frais de notaire, la commission de l’agent immobilier, ainsi que sur la taxe foncière.

C'est aussi un gain de temps sur la gestion quotidienne. En matière de logistique et de déplacements, acheter un immeuble de rapport plutôt que 10 appartements disséminés dans une ville (ou pire, en France), c’est centraliser ses biens en un seul et même endroit.

Un risque locatif réparti et réduit

L’immeuble de rapport, c’est aussi le choix de répartir ses œufs dans plusieurs paniers, ou plutôt dans un panier bien compartimenté. Dégager une rentabilité divisée sur plusieurs lots baisse votre dépendance lors du départ de locataires. 

Imaginez que pour le même prix, vous achetiez une seule grande maison. En cas de vacance locative, vous ne générez aucun revenu ce qui pénalise fortement la rentabilité du projet.

Plusieurs locataires et des usages variés vous permettront de limiter fortement le risque locatif dans votre immeuble

En revanche, si vous disposez d’un immeuble divisé en plusieurs appartements, les chances sont infimes pour que les locataires décident tous de partir le même mois. Sauf cataclysme, vous aurez toujours des loyers qui vont rentrer. Idem si vous subissez des impayés, cela ne concernera jamais tout votre immeuble.

L’immeuble de rapport est aussi intéressant pour lisser le risque de vacance locative. Vous pouvez varier les usages des différents lots : des habitations, un local commercial en rez-de-chaussée, des bureaux, des parkings, des garages, etc.

Si vous achetez un immeuble comprenant des logements déjà loués, vous pouvez gagner en visibilité sur la performance de votre investissement. En revanche, vous ne pourrez pas modifier le montant des loyers perçus dans un premier temps, car ils dépendront des précédents baux signés.

Quelle rentabilité pour un immeuble de rapport ?

En plus de se prémunir du risque de vacance locative, la location de petites surfaces permet d’obtenir une meilleure rentabilité comparée à un bien plus grand de même prix.

On rencontre régulièrement des rendements locatifs bruts situés entre 8 et 10 % pour un immeuble de rapport. Ne l’oublions pas, ces bâtiments et ces immeubles sont conçus pour ce but très précis : générer des revenus locatifs pour leurs propriétaires. 

Comptez ainsi 5 à 6 % de rentabilité nette pour un immeuble de rapport dans une ville moyenne, voire plus en arrivant à optimiser la fiscalité de vos locations. Pour une métropole de type Paris, Lyon ou Bordeaux, on se situera davantage autour de 3 % de rentabilité nette. 

De manière générale, la rentabilité locative d’un immeuble de rapport demeure supérieure à celle d’un appartement classique. Plusieurs raisons à cela. Le prix au mètre carré d’un grand logement est toujours inférieur à celui d’une petite surface, l’écart est de l’ordre de 10 à 25 %. Un prix immobilier inférieur et des loyers identiques, cela signifie un meilleur rendement locatif à la clé.

De plus, acheter un immeuble de rapport, c’est un peu comme acheter en gros. La marge de négociation est plus importante en tant qu’acquéreur. D’autant plus que vous pouvez profiter d’une décote de 10 % en moyenne si les lots qui composent l’immeuble sont tous occupés. Autant d’éléments qui jouent sur la rentabilité locative.

Mais le rendement locatif pendant la vie de votre investissement n’est pas le seul intérêt financier de l’immeuble de rapport : sa revente présente également des avantages. 

Si les lots de l’immeuble sont bien découpés et conformes à l'urbanisme local, c'est l'opportunité de réaliser une très belle plus-value en les vendant séparément, pour profiter des prix plus élevés des logements avec une petite surface.

Il y a peu de risques que ces biens ne trouvent pas preneurs, car vous bénéficierez de la forte demande à l’achat des studios, une demande bien supérieure à celle des immeubles.

Comment bien acheter un immeuble de rapport ?

Les risques et inconvénients inhérents à l’achat d’un immeuble de rapport existent et méritent d’être détaillés. Ce n'est pas parce qu'il s'agit d'un micromarché que la concurrence y est moins rude.

Une concurrence rude 

Difficile de le nier, le marché de l’immeuble de rapport est un secteur de niche qui attire souvent des acheteurs bien informés et des chasseurs professionnels comme pour les biens atypiques.

La recherche de la bonne affaire n'est pas une tâche de tout repos. D’autant qu’elle nécessite, au préalable, de solides compétences fiscales et juridiques, ainsi qu’en matière de travaux et de gestion de patrimoine.

Outre la concurrence à battre, le ticket d’entrée d’un immeuble de rapport n’est pas négligeable.

Acheter un immeuble est un investissement beaucoup plus lourd qu’un seul appartement. Que ce soit au moment de l’acquisition, avec un emprunt conséquent et des grosses mensualités, mais aussi lors de la vie du bien avec tous les coûts d’entretien.

Il faut disposer de solides réserves de liquidité mobilisables en cas de travaux imprévus ou de situations urgentes concernant le bâtiment lui-même (toiture, charpente ou plomberie défaillante).

Les relations que vous entretenez avec votre banquier sont  cruciales pour éviter les conséquences liées à des défauts de paiement. Cela étant, vous pouvez choisir de ne pas être seul maître à bord en optant pour un l'achat d'un immeuble de rapport en SCI (société civile immobilière). Le risque financier sera alors partagé entre plusieurs associés.

Vous pouvez aussi utiliser différents dispositifs pour diminuer la fiscalité et réduire les impôts qui pèsent sur votre investissement. Loi Denormandie, loi Malraux, déficit foncier, LMNP (loueur meublé non professionnel), les solutions existent.

Plutôt que d’acheter un immeuble de rapport déjà existant, vous pouvez aussi en créer un à partir d’une maison de ville que vous allez diviser en plusieurs lots. C’est une option largement envisageable et ici aussi vous bénéficiez d’une décote sur le prix au mètre carré par rapport au prix d’achat d’un appartement.

Risque et gestion chronophage

Louer l’immeuble en plusieurs lots, c’est multiplier les locataires et donc faire potentiellement face à plus de plaintes, de problèmes liés au voisinage ou autre. Vous pouvez évidemment vous rapprocher d’une agence immobilière pour la gestion locative courante.

Mais si vous souhaitez minimiser les coûts, soyez préparé à faire office de call center pour des réclamations de toutes sortes.

Un peu plus gênant que la gestion des locataires et de leurs demandes, la question du risque d'un tel investissement doit se poser. Nous l’avons évoqué, localiser ses biens en un seul endroit apporte son lot d’avantages au quotidien, mais cette situation est aussi à double tranchant. 

Dans l’hypothèse où l’attractivité du quartier ou de la ville décroît, c’est la totalité de votre investissement qui subira une dévaluation. Si l’on reprend notre exemple du panier à œuf compartimenté, si le panier tombe d’assez haut, vous casserez tous vos œufs.

À l’instar d’un passionné de Bourse qui diversifie son portefeuille d’actions, posséder des biens dans des villes différentes permet de lisser ce risque et d’en atténuer les effets.

Quel est le prix d'un immeuble de rapport ?

Le prix d’achat d’un immeuble locatif dépend de plusieurs facteurs, le principal comme pour tout achat immobilier, c’est l’emplacement. Un bel immeuble de rapport ancien à Bordeaux centre pourra vous coûter 1,5 million d’euros tandis qu’un bien de taille équivalente à Lens en vaudra sans doute 350 000 €. Ce qui change ici, c'est l’attractivité de la ville et la tension locative.

Pour un immeuble de rapport dans le centre-ville d’une métropole comprenant plus de 5 lots, on parle d’une opération immobilière qui peut dépasser le million d’euros. La rentabilité locative y demeure plus intéressante que pour l’achat d’un simple lot d’habitation. Mais vous pouvez devenir propriétaire d’un immeuble ancien dans une ville moyenne pour un coût bien moindre.

À partir de 200 000 euros dans des villes comme Bergerac, Arras, Lens ou même Saint-Etienne, on trouve des immeubles locatifs comprenant plusieurs lots dans lesquels investir. D’autant que le rendement locatif y sera plus intéressant que dans une métropole. Si on est 3 % environ de rentabilité nette sur Paris ou Bordeaux, dans une ville moyenne comme Cognac ou Valenciennes, le rendement brut sera compris entre 5 et 6 %. Une opération immobilière nettement plus intéressante au final. 

Quel apport pour acheter un immeuble de rapport ?

Comme pour la rentabilité locative, le financement de votre immeuble dépend de la taille (financière) du projet d’investissement. La règle de l’apport pour financer un immeuble locatif demeure peu ou prou identique à celle du financement d’un appartement avec un apport requis de 10 à 20 %, et un taux d’endettement de 35 % à ne pas dépasser. 

Plus la taille de l’opération est importante, plus votre banquier sera attentif à la rentabilité estimée de votre immeuble. N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un courtier qui vous aidera à soigner votre dossier de financement et à vous trouver les meilleures conditions d’octroi de prêt.

Concernant la durée du prêt, cela dépendra de votre stratégie. Un prêt de courte durée est idéal pour rembourser rapidement et disposer des loyers comme bon vous semble. En revanche, les mensualités sont élevées. Alors qu’avec une durée plus longue, les mensualités sont plus faibles, de quoi espérer un cashflow positif. 

L’immeuble de rapport : un bilan prometteur

L’achat d’un immeuble de rapport est un projet d'investissement comme aucun autre. Entre votre première étude de marché et la mise en location, ce sont plusieurs mois qui vont s’écouler. La gestion quotidienne du bien, elle, peut se révéler chronophage et à l’occasion agaçante. 

En dépit des risques qu’il comporte, l'investissement dans un immeuble locatif peut se révéler très intéressant, surtout si votre choix prend en compte tous les facteurs déterminant le succès ou l’échec d’un projet locatif.

Autant dire qu’il faut bien étudier le marché locatif de votre ville pour s’assurer que la demande et la tension locative y sont assez fortes. L’immeuble de rapport doit présenter un bon potentiel locatif avant de se concrétiser en projet réel.