Taxe foncière : comment fonctionne la valeur locative dans son calcul ?

Chaque année votre taxe foncière progresse, mais est-ce que vous savez pourquoi ? Comment est calculée votre imposition ? Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale qui sert de base à son calcul et aux différents impôts locaux ?

Vous ne l’avez certainement pas manqué, la taxe foncière progresse fortement partout en France. Pour les propriétaires à Paris, la hausse est de 50 %. Indispensable au budget des communes le calcul de la taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale de votre logement.

Comment est calculée la taxe foncière ?

La taxe foncière sur la propriété bâtie (ainsi que la propriété non bâtie) est calculée au 1er janvier à partir du revenu cadastral de votre propriété, qu’il s’agisse de votre résidence principale, votre résidence secondaire ou d’un bien immobilier utilisé en tant qu’investissement locatif. Ce revenu cadastral est obtenu à partir de la valeur cadastrale de votre bien immobilier sur lequel l’administration applique une réduction de 50 %. 

Les communes et collectivités appliquent ensuite un taux d’imposition sur le revenu cadastral pour obtenir le montant dont vous devrez vous acquitter pour chacune de vos propriétés. Ce taux est voté chaque année par les collectivités territoriales et transmis aux services de l’Etat qui se chargent ensuite de prélever cette taxe.

Qu’est-ce que la valeur cadastrale locative ?

La valeur locative cadastrale (VLC) est le loyer théorique que vous pourriez tirer de votre propriété sur une année. Si vous effectuez des modifications dans votre logement, celles-ci ne seront prises en compte dans le calcul que l’année suivante.

La VLC de chaque logement est calculée sur la base des conditions du marché locatif du 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties. Ce qui en fait un outil daté, dont la transformation est prévue depuis de nombreuses années par le Gouvernement. Annoncée en 2020, la réforme de la VLC n’a toujours pas eu lieu.

Comment est calculée la valeur cadastrale locative ?

La valeur locative cadastrale est composée de deux éléments distincts : 

• la surface pondérée de votre logement
• le tarif de référence par mètre carré

La valeur locative correspond ensuite à la formule : 

Valeur locative cadastrale = surface pondérée x tarif au mètre carré de référence

La complexité des critères et des indicateurs fait de la valeur cadastrale un élément “opaque” qui rend difficile la compréhension exacte de son imposition en matière d’impôts locaux.

De plus, tous les ans la valeur locative est rehaussée via un coefficient forfaitaire suivant l’indice des prix à la consommation fixé par l’Insee. Cette année, l’augmentation est de 7,1 %. Un pourcentage censé refléter la forte inflation dans le pays depuis un peu plus d’un an. 

La surface pondérée 

La surface de votre logement est dite pondérée, parce que toutes les pièces ne sont pas comptabilisées de la même façon. Toutes les pièces qui composent l’habitation subissent un coefficient de pondération qui dépend de leur fonction. Les coefficients allant de 0,2 à 0,6 varient selon s’il s’agit d’une cuisine, d’une chambre, d’une salle d’eau ou encore d’une salle à manger, d’un couloir.

Seule la surface au sol est comptabilisée, la hauteur sous plafond n’entre pas en ligne de compte (le calcul n’est pas fait selon le principe de la loi Carrez). De plus, les dépendances et pièces annexes sont comptabilisées dans le calcul : garage, cave, grenier, terrasse, etc.

Dans ce calcul, l’état d’entretien de la construction est aussi pris en compte avec l’application d’un coefficient de 0,80 à 1,20.

La présence ou non d’ascenseur est aussi évaluée avec un coefficient appliqué de - 0,15 à + 0,15.

Un coefficient de situation de  -0,10 à +0,10  est également utilisé pour calculer la surface. Il dépend de la situation du logement dans la commune, et l’emplacement particulier de celui-ci, notamment s’il se situe dans une copropriété.

L’administration ajoute des mètres carrés selon la présence ou non d’équipements dans la pièce. Il s’agit des éléments de confort.

• Gaz + 2 m²
• Électricité + 2 m²
• Chauffage (par pièce) + 2 m²
• Lavabo + 3 m²
• WC + 3 m²
• Eau courante + 4 m²
• Douche + 4 m²
• Baignoire + 4 m²

Pour couronner le tout ces différents coefficients et valeurs sont revus tous les ans avec des coefficients qui les actualisent et aussi en fonction d’événements qui modifient la valeur cadastrale…  

La catégorie du logement

Il existe 8 catégories d’immeubles dans lequel votre logement va être classé par l’administration. Ces catégories déterminent la qualité du bâtiment. Le classement est fait par comparaison et définit une échelle allant d’un logement qualifié de “nettement somptueux” (catégorie 1) à logement “délabré”(catégorie 8). La commune en commission établit le classement de référence pour son territoire, mais l’administration a établi une grille de critère pour aider les communes à catégoriser les logements.

La catégorie du logement va ainsi déterminer un tarif au mètre carré de référence qui viendra se multiplier à la surface pondérée afin d’obtenir la valeur locative cadastrale.

Quels éléments modifient la valeur cadastrale ?

5 types d’événements modifient la valeur locative cadastrale de votre habitation comme le spécifie l’administration : 

• Les constructions et reconstructions : si vous reconstruisez une partie endommagée de votre logement.
• Les changements de consistance : si vous ajoutez une annexe ou une pièce à votre maison.
• Les changements d’affectation : si vous transformez un local commercial en local d’habitation.
• Les changements de caractéristiques physiques : il s’agit de travaux d’envergure qui viennent profondément modifier votre local comme des travaux de gros oeuvre
• Les changements d’environnement : les événements météorologiques qui affectent votre logement, les opérations d’urbanisme à proximité

Que faire en cas de modification de votre propriété ?

La valeur locative cadastrale de votre bien n’est pas figée dans le temps, elle peut faire l’objet d’une révision. Dans les faits, vous devez déclarer toute modification qui a une incidence sur le calcul de la valeur auprès de votre service des impôts fonciers dans les 90 jours maximum après le changement. L’administration parle de déclaration obligatoire seulement pour les “constructions nouvelles, les changements de consistance et les changements d’affectation”. Si vous ajoutez un garage à votre habitation, si vous transformez une chambre en salle de bains, voilà autant de raison de déclarer à l’administration ces changements.

Vous disposez pour cela de formulaires dédiés : déclaration pour les maisons individuelles(modèle H1), pour les appartements (modèle H2) ainsi que différents modèles pour les locaux commerciaux, les biens divers et autres établissements industriels. À noter que les changements d’environnement et de caractéristiques physiques ne sont pas soumis à une déclaration obligatoire, mais seront constatés par les services de la mairie.

Vous l’autre compris, la valeur locative cadastrale  est un indicateur immobilier complexe. Pour savoir ce qu’il en est vraiment de votre habitation, il faudrait se rapproche de son centre des impôts foncier le plus proche pour obtenir le détail de la valeur locative et la façon dont celle-ci s’applique à votre propriété immobilière.