L'investissement locatif en colocation

Malgré les clichés sur la colocation et l'inoubliable Auberge espagnole, la colocation s’est imposée comme un mode d’hébergement au public toujours plus large.

Plusieurs raisons expliquent ce succès : la hausse du coût des locations individuelles en centre-ville et un besoin de convivialité accru.

Pour un investisseur, la colocation présente autant d’avantages si ce n’est plus. Le prix au mètre carré d’un grand appartement est moins important que pour les petites surfaces, la rentabilité moyenne est plus élevée, et le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) présente de solides atouts en matière de fiscalité.

‍Qu’est-ce qu’une colocation ?

Une colocation correspond à la location d’un même logement par plusieurs colocataires qui en font leur résidence principale. L'appartement ou la maison sont divisés entre une ou des salles communes et des chambres.

Ce type de location prend place dans un cadre légal composé de la loi 6 juillet 1989 et de la loi Alur en 2014. Le décret Macron de 2015 a également précisé qu’un logement occupé par un couple marié ou pacsé ne peut pas être considéré comme une colocation.

Les colocations sont très recherchées par les étudiants et les jeunes actifs. Elles offrent un espace plus grand qu’une location individuelle en échange d’un loyer réduit.

Les colocations sont aussi synonymes de convivialité, d’échange et de lien social puisqu’elles permettent de nouvelles rencontres.

Démarrez votre investissement en colocation

Pourquoi investir en colocation ?

La colocation demeure aujourd'hui un excellent investissement immobilier pour construire son patrimoine. On passe en revue tous les atouts de ce type d'hébergement.

Une forte demande locative

Si les colocations sont traditionnellement recherchées par les étudiants, le profil des colocataires a, petit à petit, évolué depuis 10 ans.

Ce mode d’habitation attire un panel toujours large de Français, à la fois des jeunes actifs ou même des retraités. 58 % des candidats à la colocation sont étudiants, 36 % sont actifs et… 6 % sont retraités. Malgré tout, l'âge moyen du colocataire reste relativement jeune, autour de 27 ans.

Lorsqu’on arrive, en tant qu’étudiant ou jeune actif, pour son premier emploi dans une nouvelle ville, la colocation est un moyen idéal pour s’intégrer et se créer des relations. C'est aussi le cas pour les étudiants étrangers qui cherchent un endroit meublé où se loger et rencontrer des personnes.

Avec un loyer 30 % moins cher qu'un studio, la colocation demeure un mode de location très prisé

De plus, les centres-villes des grandes villes ont connu une forte augmentation du prix des loyers. Une chambre en colocation coûte quant à elle 30 % moins cher qu’un studio, en partie grâce au partage des charges entre colocataires (électricité, internet…). La colocation demeure ainsi l'assurance de payer des loyers inférieurs. Une donnée essentielle quand on sait que les revenus des étudiants sont assez faibles.

Par rapport à un studio, une chambre en colocation offre donc plus d’espace au locataire et des lieux de vie à partager. Les chambres sont aussi meublées, ce qui facilite l'emménagement.

Turnover, vacance locative, quels sont les risques ?

Faire l'achat d'un appartement mis en colocation n’est pas de tout repos. Ce n’est plus un locataire que vous allez devoir trouver, mais potentiellement 3, 4, 5…

S’il y a peu de chance que tous les colocataires quittent la colocation en même temps, le risque existe. Dans certaines grandes colocations, le turn-over est important, et il est difficile d’échapper à la vacance locative entre deux colocataires.

De plus, qui dit fort turnover, dit aussi dégradation du logement accélérée. Une colocation vétuste, mal entretenue, composée uniquement de chambres sans espace commun aura toutes les difficultés du monde à trouver ses colocataires. Faites attention à effectuer un vrai suivi de votre colocation en termes de meubles et de fournitures.

Un investissement locatif en colocation demande de l'engagement et de l’attention. Mais rassurez vous, les trois quarts des colocataires signent un bail à durée indéterminée.

Une rentabilité locative brute élevée

On estime que la rentabilité locative d’une colocation est en moyenne comprise entre 7 % et 10 %, ce qui est très supérieur à une location classique. Plusieurs facteurs expliquent cela.

Le prix au mètre carré d’un grand logement est plus faible que celui d’un petit appartement. Par exemple à Lyon, le prix d’achat d’un studio est aujourd’hui de 5 997 €/m² contre 5 144 €/m² pour un T4. Mécaniquement votre rendement locatif augmente.

Derrière, vous pouvez placer plusieurs chambres dans le logement qui sont autant de loyers que vous allez récupérer. Le total des loyers perçus dans la colocation sera par conséquent supérieur au montant versé par un seul ménage locataire. Mettre son bien en colocation permet ainsi de percevoir plus de loyers que si celui-ci était loué à une seule famille. Ce qui augmente de facto la rentabilité.

Depuis la loi Alur, dans les zones où il y a un encadrement des loyers, la somme des loyers demandée aux colocataires ne peut pas excéder celui qui serait demandé à un seul ménage locataire.

Une fiscalité avantageuse : le régime LMNP

Le loueur meublé non professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui vous permet en tant que propriétaire bailleur de réduire les impôts issus de vos revenus locatifs. Pour être éligible au LMNP, il faut que la colocation que vous louez soit meublée.

Les logements nus sont par conséquent exclus de ce statut. Un logement est dit meublé s’il possède tous les équipements et le mobilier pour être habitable immédiatement. La liste des biens nécessaires pour que la colocation soit considérée comme meublée est la même que pour une location standard.

Le LMNP se compose de deux régimes distincts chacun avec ses avantages : le régime réel ou le régime micro-BIC. Le régime réel est un mécanisme très intéressant surtout si vous effectuez des travaux de rénovation dans votre colocation, mais plus complexe à appliquer. Il est fortement conseillé de s’entourer d’un professionnel pour remplir avec soin ses déclarations d’impôt.

Quelle ville pour investir en colocation ?

À l’heure actuelle, le marché de la colocation est en très forte croissance. Réaliser un investissement immobilier sur ce type de location en tant que loueur meublé est une très bonne stratégie.

Selon les chiffres de 2021 fournis par l’Observatoire de la colocation, il y a presque 8 demandes de colocation pour une offre sur La Rochelle, autour de 5 pour une offre à Paris, Lyon ou Lille. Ce sont aujourd’hui les quatre emplacements les plus recherchées par les candidats à la colocation.

De manière générale, 38 % des candidats recherchent une chambre en Île-de-France, alors que la région ne possède que 27 % des chambres disponibles à travers le pays. Cependant, le marché parisien s’essouffle de plus en plus au profit de la Province depuis l’épidémie de Covid. 

Privilégiez les métropoles et les centres des grandes villes pour investir dans une colocation, là où la demande étudiante est la forte

A contrario, certaines grandes villes sont qualifiées de “détendues”, au sens où l’offre est supérieure à la demande : Saint-Étienne, Limoges, Nice, Amiens ou encore Nîmes. On y compte moins d’une demande par colocation. Réfléchissez bien à votre investissement en colocation,  ce serait dommage de mettre votre bien sur le marché dans une ville où la demande est nulle. Le marché de la colocation évolue chaque année.

Pour être certain de réussir votre investissement, on vous recommande de cibler en priorité les centres-villes des grandes métropoles comme Bordeaux, Marseille, Lyon, Toulouse… Des villes qui offrent de belles garanties et sont reconnues comme des grandes villes étudiantes.

Les étudiants demeurent le public principal des colocations. Veillez donc à investir à proximité d’universités, de grandes écoles, mais aussi des transports en commun pour maximiser l’attrait de votre colocation. 

Quel type de logement privilégier pour une colocation ?

T2, T3, T4, T5 ou maison, il n’y a pas de règle sur le type de logement à privilégier pour une colocation. En revanche, la colocation doit pouvoir être qualifiée de logement décent, c’est-à-dire respecter une surface habitable minimale. Cette surface varie selon le type de contrat établi.

• Pour un bail individuel, chaque colocataire doit disposer d’une pièce privative de 9 m² (ou 20 m3 de volume) et avoir une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum.
• Pour un bail commun, la surface minimale est de 16 m² pour deux colocataires. On ajoute 9 m² pour chaque colocataire supplémentaire. Un bail commun offre davantage de liberté dans l’aménagement de la colocation.

Selon la réglementation, la pièce principale n’est donc pas obligatoire tant que les critères précédents sont respectés. Il n’y a pas non plus de surface minimale requise pour les sanitaires, la salle de bains, etc. Il s'agit d'une définition minimum de la colocation.

Dans les faits et en tant qu'investisseur immobilier, vous avez intérêt à sélectionner une surface de type T3 ou plus. C'est sur ce genre de biens que vous allez gonfler votre rendement locatif. En moyenne, on compte d'ailleurs 4 colocataires dans une colocation.
Il faut aussi un appartement ou une maison avec de l'espace. A trop réduire les espaces de vie en commun ou en les supprimant au bénéfice d'une chambre vous allez moins attirer de colocataires. Tout est question d'équilibre.

Ne pas oublier de meubler le logement

C'est l'un des points crucial lorsque vous êtes propriétaires et que vous vous lancez dans un projet de colocation : meubler l'appartement (ou la maison). Pratiquement toutes les colocations sont meublées. La raison est évidente. Les jeunes, les étudiants, les étrangers veulent juste poser leur valise pour s'installer. Ils n'ont pas le temps ou les moyens d'acheter des meubles et des équipements.

C'est au propriétaire d'acheter tous les meubles nécessaires pour en faire un lieu de vie agréable et convivial. Lit, mobilier, électroménager, vaisselle... vous devez penser à tout. Pour vous aider vous pouvez vous reporter à la liste des meubles et équipements obligatoires pour faire du LMNP fournie par l'administration.

Le but est que le colocataire trouve tout ce dont il a besoin dans son quotidien. Le soin apporté aux espaces communs est essentiel selon nous. Une belle cuisine, un salon grand et convivial doté de canapés et de fauteuils, voilà des équipements qui attirent. Il faut aussi penser à des services comme la connexion à internet, tout simplement indispensable aujourd'hui.

Comment gérer son investissement en colocation ?

La gestion locative en colocation demande plus d’implication, vous ne gérez plus un locataire, mais plusieurs. Pour celles et ceux qui ont peur de l'instabilité et des impayés, la clause de solidarité dans le bail de colocation est une excellente protection et permettra de maintenir votre rentabilité.

Les demandes et problèmes du quotidien peuvent se multiplier de manière exponentielle. Si le turn-over est fréquent tout comme les travaux de réparation, vous allez vite être dépassé. Si ce que vous souhaitez c'est un projet immobilier tranquille pour faire fructifier votre patrimoine, sachez que la colocation n'est pas de tout repos. Mais il existe une solution.

Passer par un gestionnaire locatif professionnel peut s’avérer pertinent et vous dégager du temps libre (pour d’autres investissements immobiliers). Le gestionnaire s'occupe de trouver les colocataires, de la rédaction des contrats, de percevoir des loyers et de gérer les remises en état. Une tâche fastidieuse s'il 'agit d'une grande colocation.

En plus de la rénovation de votre bien pour en faire une belle colocation meublée et améliorer sa rentabilité, Masteos dispose d'un service de gestion locative clés en main adapté à vos besoins.

Quel avenir pour la colocation ?

Les loyers élevés dans les grandes villes, notamment dans les centres des métropoles, l'augmentation de la demande locative à tous les niveaux, mais aussi la recherche d'une vie en commun font de la colocation un investissement d'avenir. A Paris, à Lyon il demeure très difficile de se loger, la colocation y est dont prisée par les Français et les étrangers.

Les étudiants sont plus nombreux chaque année à chercher un lieu de vie, et du fait de leurs études, ils ont besoin de se déplacer régulièrement. Moins compliquée que la location nue d'un studio et surtout moins cher, la colocation est une solution idéale pour beaucoup. C'est la même chose pour les jeunes actifs qui rentrent sur le marché du travail.

Surtout que la colocation est de moins en moins réservée aux jeunes et aux étudiants. Depuis peu, elle s'ouvre de plus en plus aux seniors qui y trouvent là une solution d'hébergement alternative. Il existe aussi des colocations intergénérationnelles.

Loin d'être un phénomène nouveau, la colocation a pourtant de beaux jours devant elle. Si vous êtes à la rechercher d'un projet immobilier rentable et qui vous permettra de vous construire un beau patrimoine, la colocation est une solution parfaitement adaptée. Depuis 4 ans, nombreux sont les investisseurs à nous faire confiance à Masteos pour prendre en main leur projet de colocation.