Le taux d'endettement maximum en 2024 pour un prêt immo

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement, aussi appelé “taux d’effort”, correspond à la part mensuelle consacrée au remboursement d’un crédit de type prêt immobilier, prêt à la consommation.

Le taux d'endettement mesure la dette d’un ménage rapportée aux ressources que celui-ci gagne, il est exprimé en pourcentage.

Plus le taux d’endettement est élevé, plus la dette du ménage l’est, le risque de surendettement apparaît alors. Le surendettement est quand un ménage dépasse les 50 % d’endettement.

Comment se calcule le taux d’endettement ?

La formule afin de déterminer le taux d’endettement pour n’importe quel crédit est la suivante :

(mensualités du crédit + charges fixes) / revenus (salaires nets + autres revenus) x 100

Les ressources prises en compte sont : 

• Les salaires rapportés au mois 
• Les rentes perçus
• Les loyers tirés des revenus locatifs (à hauteur de 70 %)
• Les bénéfices d’autres activités
• Différentes allocations

Les charges fixes utilisées dans le calcul du taux d’endettement comprennent : 

• Les mensualités du prêt
• Les mensualités des autres crédits en cours (auto, consommation…)
• Les loyers si le ménage emprunteur est locataire
• Les pensions alimentaires

Pour le calcul des charges fixes, les factures d’eau, d’électricité, les dépenses alimentaires ne sont pas utilisées. Pour les ressources, les primes et variables sont aussi exclues du calcul.

Exemple

Une ménage bénéficie de 5 000 euros de ressources mensuelles.

Les mensualités du crédit immobilier sont de 1 000 €.

Les autres charges sont de 500 €.

(1 000 + 500) / 5 000 x 100 = 30 %

Le taux d’endettement du ménage est de 30 %, ce qui le place en dessous de la limite haute préconisée par le HCSF.

Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?

Le taux d’endettement est encadré par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), un organisme créé en 2012. Ce dernier émet des normes et des recommandations que se doivent ensuite de respecter les établissements bancaires, notamment en matière de crédit immobilier.

Le Haut conseil de stabilité financière limite à 25 ans la durée maximale des crédits immobiliers et à 35 % le taux d’endettement. Un taux qui était auparavant de 33 % avant d’être relevé en 2021.

Le reste à vivre, un élément complémentaire et indispensable

Le reste à vivre est une donnée essentielle pour les banquiers quand ils évaluent une demande de prêt.

Le reste à vivre, c’est ce qu’il reste à un ménage pour vivre (manger, s’habiller, se déplacer, sortir…) une fois que sont déduites les charges et les mensualités du prêt des revenus ainsi que les impôts.

Il n’y a pas de montant minimum de reste à vivre, les banques le définissent selon leurs propres critères.

Par exemple, elles ont coutume d'évaluer à de 700 à 1 000 euros minimum le montant du reste à vivre pour une personne seule sans enfants. Selon la composition du ménage, le seuil évolue, plus il y a de personnes plus le reste à vivre se devra d’être important. S'il y a un enfant dans le ménage, le reste à vivre doit augmenter de 200 à 500 €.

Le reste à vivre fonctionne ainsi comme un indicateur complémentaire du taux d’endettement. Si un particulier fait une demande de prêt immobilier et que ce dernier reste en dessous des 35 % d'endettement fatidique, il peut néanmoins se voir refuser sa demande si son reste à vivre est estimé trop faible. Et inversement avec un bon reste à vivre, mais un taux d’endettement trop élevé, il est possible d’essuyer un refus également.

Exemple

Un couple avec 2 enfants gagne 4 000 €. Il effectue une demande de prêt immobilier. Les mensualités du crédit avec les charges fixées sont estimées à 1 400€.

1400/4000 x 100 = 35 %

Leur taux d’endettement est de 35 % ce qui fait que leur dossier risque d’être potentiellement refusé par la banque.

Pourtant, leur reste à vivre de 2600 € est bon et largement au-dessus des préconisations. La banque devra arbitrer sur ce dossier selon sa politique interne.

Peut-on aller au-delà des 35 % ?

Toutefois les banques et établissements prêteurs ont le droit de déroger à cette règle des 35 % de taux d’endettement pour une partie des dossiers.

20 % des prêts accordés ont le droit de déroger aux normes du HCSF.

Parmi ces 20 % de dossiers, la majorité (70 %) sont à destination des primo-accédants. L’idée est d’encourager l’accès à la propriété des ménages, d'où la présence de cette marge de manœuvre pour les banques.

Une souplesse qui est aussi destinée aux ménages aisés et aux dossiers atypiques pour qui le taux d’effort de 35 % peut parfois être trop contraignant. Surtout si leur reste à vivre est très confortable.

Pourquoi le taux d’endettement est si important en France ?

Le taux d’endettement est, comme on vient de le voir, incontournable dans toute demande de crédit ou de financement. Un taux d’endettement trop élevé peut bloquer votre projet d’achat immobilier ou d’investissement locatif.

En tant qu’emprunteur, vous avez tout intérêt à évaluer avant une demande de prêt, le montant de votre taux d’endettement. Si avec le projet envisagé, le taux dépasse déjà les 40 %, peu de chance que vous arriviez à convaincre une banque de vous suivre. Bien maîtriser son taux d'endettement est donc vital. Au-delà de 35 %, les banques vous refuseront certainement votre prêt.

Comment optimiser son taux d’endettement ?

Votre taux d’endettement est trop élevé ? Il y a des solutions pour réduire ce dernier et augmenter votre capacité d’emprunt.

L'optimisation classique

• Augmenter la durée du prêt afin de réduire les mensualités. Les mensualités sont de manière logique, plus importantes pour un prêt à 15 ans que pour un prêt à 25 ans. Par contre, augmenter la durée du prêt augmente le coût du crédit et les intérêts de l'emprunt à rembourser à la banque. 
• Rembourser ses crédits à la consommation avant leur terme. C’est particulièrement efficace pour convaincre un banquier pour un prêt immo si on a aucun autre crédit en cours. Votre dossier de financement gagne en crédibilité aux yeux de l'établissement prêteur.
• Regrouper ses crédits. Un peu plus complexe à mettre en place, l’idée est qu’une banque reprenne tous vos crédits pour les regrouper sous un seul. Vous n’avez plus de multiples mensualités, mais une seule, ce qui peut permettre de baisser votre taux d’endettement global. Avec un regroupement de crédit, vous pouvez mieux planifier votre effort financier dans la durée.
• Renégocier son crédit immobilier. Si vous avez déjà un crédit immobilier en cours depuis plusieurs années, vous pouvez renégocier le taux de ce dernier (encore faut-il que le contexte soit propice) pour faire baisser vos mensualités. Une renégociation n’est possible que lorsque la différence entre votre taux actuel et les taux immobiliers en cours est d’au moins 1 %.
• Lisser ses prêts. Voici une technique qui consiste à adapter la mensualité de vos prêts pour avoir toujours la même mensualité à rembourser. Vous modulez ainsi la durée de chaque prêt pour obtenir un tel résultat. 
• Augmenter son apport personnel. Avec un apport financier plus conséquent, la somme à emprunter diminue et donc mécaniquement les mensualités.
• Demander des prêts dans différentes banques. Les établissements prêteurs ne vont pas vous proposer les mêmes taux d’intérêt pour votre crédit immobilier. Certaines banques offriront de meilleurs taux et de meilleures conditions d’emprunt ce qui va réduire votre taux d’endettement et transformer un dossier refusé en dossier finançable. Dans cette optique, il peut être intéressant de faire appel à un courtier immobilier. Il va négocier et présenter votre demande de financement à votre place.

L'optimisation pour les investisseurs plus chevronnés

Contracter un prêt hypothécaire

Demander un prêt hypothécaire va vous permettre de vous affranchir de la règle des 35 % de taux d’endettement. La banque peut octroyer ce type de prêt pour un investissement immobilier, en échange d’une garantie : un autre bien immobilier (l'hypothèque).

Le prêt hypothécaire concerne les particuliers qui ont déjà un patrimoine immobilier et ne souhaitent pas revendre un bien pour continuer à accroître ce patrimoine.

Plutôt que le calcul du taux d’endettement, la banque s’appuie sur le ratio hypothécaire, la valeur entre le capital demandé et le bien placé en hypothèque. C’est cela qui détermine la viabilité ici d’un projet d'investissement locatif.

Passer par une SCI

La société civile immobilière est l’une des formes juridiques préférées des Français pour investir dans l’immobilier ou transmettre un patrimoine. L'intérêt de cette structure juridique est que la personnalité morale de la SCI lui permet d’emprunter en son nom.

Les associés de la SCI multiplient ainsi leur capacité d’emprunt en mutualisant leur apport. Certes, la banque vérifie la capacité d’emprunt de chacun, mais il est possible d’acquérir des biens qui seuls étaient inaccessibles avec les limites du taux d’endettement.

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Quel est le taux d'endettement autorisé en 2024 ?

En 2024, le taux d'endettement autorisé est de 35 %. Il s'agit d'un pourcentage recommandé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Toutefois, une partie des dossiers de financement qui dépassent ce taux peuvent quand même bénéficier d'un crédit immobilier. Il s'agit de dossiers atypiques, des ménages avec des hauts revenus ou alors des primo-accédants.