La défiscalisation en immobilier : comment payer moins d’impôts ?

Qu'est-ce que la défiscalisation en immobilier ?

La défiscalisation dans l’immobilier consiste à investir dans un bien locatif afin de réduire son impôt sur le revenu. Il s’agit d’une composante essentielle dans tout projet d’investissement locatif.

La France regorge de dispositifs de défiscalisation immobiliers pour soutenir la construction et la rénovation de logements : loi Pinel, loi Denormandie, loi Malraux, loi Cosse, loi Girardin. Autant de dispositifs qui vous permettront de payer moins d'impôts.

Des lois conçues pour l’immobilier ancien et neuf qui répondent chacune à des préoccupations spécifiques. Comme renforcer l’offre de logement en résidence de services, réhabiliter des logements anciens, améliorer les performances énergétiques, etc.

Chaque dispositif offre des avantages fiscaux qui varient selon la nature du logement et différentes conditions.

Défiscaliser dans l’immobilier ancien avec loi Denormandie

Depuis 2019, vous pouvez investir dans un logement ancien et obtenir une réduction d’impôt conséquente en échange de la réalisation de travaux. Tout ça grâce à la loi Denormandie. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

Le projet immobilier ne peut aussi se dérouler que dans une ville moyenne qui a signé la convention “Cœur de ville” visant à redynamiser les centres-villes. Plus vous louez longtemps de 6 à 12 ans, plus la réduction d’impôt est importante.

Celle-ci correspond à un pourcentage du prix d’achat immobilier avec les travaux, de 12 à 21 % selon la durée d’engagement. Le Denormandie est la version "immobilier ancien" de la loi Pinel avec les mêmes avantages. Cela demeure attractif vu que le Pinel est définitivement supprimé et qu'aucune loi de défiscalisation ne va soutenir la construction neuve désormais.

👉Les conditions

Investir dans une commune éligible.

Faire des travaux qui représentent au moins 25 % du coût de l'opération.

Louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans.

👉Les avantages

Une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de la location.

Réduire ses impôts avec la loi Malraux

La loi Malraux est l’une des plus anciennes lois de défiscalisation en vigueur. En échange de travaux de rénovation dans un bien patrimonial, vous obtenez une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux. Ces travaux doivent être validés par les Bâtiments de France et ne pas dépasser les 400 000 € sur 4 ans.

Le logement rénové doit ensuite être loué pendant 9 ans. Le but de la loi Malraux est clairement d'encourager la sauvegarde du patrimoine architectural français. Elle s’adresse à des investisseurs qui ont des moyens financiers conséquents. Bon à savoir, la réduction d’impôt octroyée par la loi Malraux n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

👉Les conditions

Investir dans un bâtiment ancien dans un secteur sauvegardé, dans un site patrimonial remarquable, etc.

Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € sur une période de 4 ans.

Mettre en location au maximum dans les 12 mois après les travaux.

Louer le logement pendant 9 ans.

👉Les avantages

Jusqu’à 30% du montant des travaux en réduction d'impôt.

La loi sur les Monuments historiques 

Depuis 1913, la loi sur les Monuments historiques vous octroie une réduction de 45 % du montant des charges liées aux rénovations du logement. Le but de cette loi est d’inciter les Français qui le peuvent, à réhabiliter et valoriser les bâtiments historiques.

La loi ne concerne que les biens inscrits aux Monuments historiques, ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ou bien encore bénéficier du label Fondation du patrimoine. Il n’y a pas d’obligation de location du logement après la remise en état, par contre il faut conserver le bien pendant au moins 15 ans.

👉Les conditions

Faire des travaux dans un bien classé Monument historique, inscrit à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH), faisant partie du patrimoine national pour et ayant obtenu le label de la Fondation du patrimoine.

Le bâtiment doit être ouvert au public au moins 50 jours par an.

Conserver le bien pendant 15 ans.

👉Les avantages

Déduire de ses revenus fonciers les travaux de rénovation et d'entretien sans aucune limite, ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’achat.

L'excédent, le déficit foncier est reportable pendant 6 ans.

La défiscalisation réalisée avec ce dispositif ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

La donation ou la transmission du bâtiment est exonérée de droits de succession.

D'autres dispositifs liés à la location et au régime fiscal

Vous pouvez aussi faire appel à d'autres dispositifs fiscaux tout aussi intéressants pour éviter d'être imposer en 2024.

Le déficit foncier, un puissant outil pour réduire son impôt sur le revenu

Dans le cadre d’une location nue, vous pouvez profiter du mécanisme du déficit foncier pour faire baisser vos revenus globaux imposables. Vous êtes en situation de déficit foncier lorsque les charges que vous supportez sont supérieures aux revenus locatifs.

Les charges correspondent aux travaux de réparation et d’entretien effectués, aux frais d’agence, aux frais de notaire, etc. L’excédent est déductible de votre impôt durant 10 ans dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € dans certaines situations). Si vous générez un déficit foncier, vous devez conserver le bien pendant les trois années suivantes. 

👉 Les conditions

Avoir un logement loué vide.

Avoir des charges locatives ou faire une rénovation énergétique dont le coût dépasse vos revenus fonciers.

👉 Les avantages

10 700 € de déficit foncier déductibles de ses impôts pendant 6 ans, et 10 ans de ses revenus fonciers.

21 400 € de déficit foncier en cas de rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2025

Loc’Avantages, louer moins cher pour défiscaliser

Anciennement appelé “louer abordable”, le dispositif Loc’Avantages vous permet de profiter d’une réduction d’impôt lorsque vous placez en logement en location. Ce dispositif est prolongé dans sa forme actuelle jusqu'au 31 décembre 2024

Il faut respecter cependant plusieurs conditions : le montant du loyer doit être inférieur au marché local (de 15 à 45 % inférieurs), être loué pendant une durée minimale de 6 ans, ne pas être loué à sa famille, ne pas être meublé.

Plus le loyer pratiqué est inférieur au marché, plus la réduction d’impôt est importante. Le taux de réduction s’applique sur les revenus locatifs perçus et le montant obtenu est déduit de votre impôt sur le revenu.

👉 Les conditions

Avoir signé une convention avec l'Anah et ne pas louer à un membre de sa famille.

Louer un logement non meublé qui est la résidence principale du locataire.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser des montants définis.

Louer son logement à un montant inférieur du marché.

👉 Les avantages

La déduction fiscale est faite en fonction du loyer réduit mais aussi de la zone géographique (A bis, A ou B1).

Déduction de 15 à 85 % des revenus fonciers de ses impôts.

Investir dans l’immobilier neuf pour réduire ses impôts

Il existe également plusieurs solutions pour défiscaliser grâce à l’immobilier neuf. L’idée est d’acheter des biens neufs vendus par des promoteurs dans des secteurs non développés à la rentabilité plus hasardeuse. 

La loi Pinel, la fin d'un dispositif iconique

C’est sans aucun doute le plus célèbre dispositif de défiscalisation, mais sans doute pas le plus efficace ni le plus rentable. Le Pinel a cependant le mérite d’être facile à comprendre. La loi Pinel vous octroie une réduction d’impôt pendant une période de 6 à 12 ans. Le pourcentage de réduction va de 12 à 21 %, plus votre durée d’engagement à la location est longue, plus la réduction d’impôt est importante.

La plus célèbre loi de défiscalisation prendra bientôt fin, au 31 décembre 2024.

Ce pourcentage est calculé sur la valeur d’achat du bien dans la limite de 300 000 € par investissement avec le dispositif Pinel. Il existe différentes conditions à respecter, le logement acheté doit être neuf (acheté en VEFA), les revenus des locataires et les loyers pratiqués sont encadrés par l’administration et dépendent d’un zonage territorial. Il y a aussi des conditions à respecter en matière de mise en location. 

Le Pinel sous cette forme a peu à peu évolué sous la forme Pinel+ qui prend en compte d’autres critères comme le confort du locataire et le respect de la dernière norme thermique RE2020. L'ancien Pinel offrant depuis plusieurs années des avantages fiscaux moins intéressants.

L’investissement en résidence de services avec le Censi Bouvard

La loi Censi Bouvard soutenait la construction de logements neufs dans des résidences médicalisées et des résidences étudiantes. Cette loi permettait aux investisseurs de réduire son impôt sur le revenu de 33 000 € sur une période de 9 ans.

Plusieurs conditions portent sur le logement : celui-ci doit être neuf, être situé dans une résidence avec des services intégrés, et loué dans le cadre d’un bail commercial de 9 ans.

Il est aussi possible de reporter la réduction d’impôt pendant 6 ans, à condition qu’elle soit supérieure au montant de votre imposition. Le Censi Bouvard s’adresse avant tout aux petits investisseurs, ceux qui paient moins de 3 000 € d’impôt et qui veulent une gestion sécurisée de leur investissement.

Le Censi Bouvard a été abrogé, il n’est donc plus disponible pour les particuliers souhaitant investir en résidence de services.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles en 2025 ?

En 2024, le gouvernement a fait évoluer plusieurs dispositifs de défiscalisation, modifiant les conditions. Cette année politique a été particulièrement animée avec la dissolution de l’Assemblée nationale et la question du budget a nécessité des arbitrages qui ont eu un impact sur tout le secteur immobilier.

La fin de la défiscalisation dans l’immobilier neuf

C’est la principale nouveauté en 2025, il n’est plus possible de défiscaliser dans l’immobilier ancien. Le dispositif Pinel s’est terminé au 31 décembre 2024. Tous les investisseurs qui n’ont pas acheté en VEFA avant cette date ne peuvent plus profiter de la réduction d’impôt octroyée par le Pinel. 

C’est la première en près de 2 décennies que le secteur de l’immobilier neuf n’est soutenu par aucune loi de défiscalisation. 

Le maintien des dispositifs de défiscalisation dans l’ancien

Qu’il s’agisse de la loi Denormandie, de la loi Cosse ou de la loi Malraux, ces dispositifs de défiscalisation sont maintenus en 2025.

Le Denormandie est accessible à tous les particuliers qui veulent investir dans un bien à rénover jusqu’au 31 décembre 2027. Les réductions d’impôt octroyées avec le Denormandie sont les mêmes qu’avec le Pinel dans sa forme première. Ce qui en fait un excellent placement immobilier de remplacement en 2025.

La loi Malraux qui existe depuis 1962 est prolongée en 2025 dans les mêmes conditions. Elle sert encore à réduire ses impôts tout en protégeant le patrimoine immobilier national. Le dispositif reste intéressant pour défiscaliser quand on a de très gros revenus (tranche marginale d’imposition supérieure à 30 %). 

Introduite en 2016, la loi Cosse désormais Loc’Avantages est accessible en 2025. Il demeure attractif pour les propriétaires qui louent un logement nu dans les zones A, Abis et B1. Il permet en effet de déduire de ses impôts jusqu’à 85 % des revenus bruts de la location. 

Meublé touristique, moins d’avantages avec le micro-BIC

Au centre des débats depuis 2 ans, la fiscalité des meublés touristiques et notamment des locations Airbnb évolue en 2025. Pour celles et ceux qui utilisaient le régime micro-BIC pour déclarer leurs revenus locatifs. Désormais, les seuils et l’abattement forfaitaire sont réduits. 

• Pour un meublé classé et chambres d'hôtes : 50 % d’abattement dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs.
• Pour un meublé non classé : 30 % d’abattement dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs.

L’idée est de rendre la location meublée saisonnière moins attractive. Bien sûr, les investisseurs avertis le savent, la location meublée en général, couplée avec le régime réel, est extrêmement intéressante pour se créer un patrimoine immobilier, et payer peu ou pas d’impôt sur ses revenus locatifs. 

Vu la tension locative sur le marché immobilier, et la faiblesse du nombre de location au regard de la demande, il est judicieux d’investir dans un meublé. Le statut de loueur meublé non professionnel coupé au régime réel permet de réduire fortement l’imposition de ses revenus locatifs.

Le déficit foncier toujours d’actualité en location nue en 2025

Pour les propriétaires d’un logement loué nu, le déficit foncier demeure un puissant outil pour défiscaliser en 2025. Le plafond est d’ailleurs de 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2025 pour les déficits générés à partir de travaux de rénovation thermique.

Quand on possède une passoire thermique menacée par l’interdiction progressive de celles-ci à la location, il est peut-être temps de se lancer dans cette démarche. Le tout est de posséder un logement classé E, F ou G au DPE avant les travaux, et d’avoir un DPE de sorti de A, B, C ou D a minima.