Déduire la taxe foncière de vos revenus locatifs : comment faire ?

La taxe foncière, un impôt local de plus en plus pesant

La taxe foncière est un impôt local dont s’acquittent tous les propriétaires au 1er janvier d’une propriété immobilière bâtie ou d’une propriété immobilière non bâtie. Vous recevez l’avis d’imposition entre la fin août pour les personnes mensualisées et septembre pour les autres.

Propriétaire d’une maison individuelle, d’une résidence secondaire ou investisseur locatif dans un appartement meublé ou dans un immeuble, la taxe foncière s’applique à tous les propriétaires de biens en France.

En 2024, le montant de la taxe foncière va augmenter pour tous les ménages propriétaires de leur résidence principale ou d’un ou plusieurs investissements locatifs.

Le mode de calcul de la taxe foncière fait que celle-ci suit l’évolution des prix à la consommation et donc l’inflation.

En 2024, la hausse de la taxe foncière est ainsi de 3,9 %, alors qu’en 2023, il y avait déjà eu une augmentation de 7,1 %. Par ailleurs, beaucoup de communes ont voté en Conseil municipal l’augmentation de leur taux de prélèvement pour la taxe foncière. Une mauvaise nouvelle pour l’ensemble des propriétaires qui possèdent des biens immobiliers à Nice (+ 6%), Nancy (+ 14,5 %) ou encore Montreuil (Seine-Saint-Denis + 5 %).

Après une hausse extraordinaire de + 52 % en 2023 à Paris, la taxe foncière n’augmente pas cette année.

Seulement, et c’est là l’un des avantages phare de l’investissement locatif immobilier, vous pouvez déduire cette somme de vos revenus locatifs afin de diminuer votre imposition. Il est donc possible de ne pas payer cet impôt local. Toutefois, il convient de bien sélectionner son régime fiscal.

Comment ne plus payer la taxe foncière en tant qu’investisseur ?

La déduction de la taxe foncière concerne les propriétés utilisées en tant qu’investissement locatif. Cela ne fonctionne pas pour votre résidence principale (sauf s’il s’agit d’une habitation neuve ou que votre situation personnelle, handicap vieillesse ce qui vous ouvre droit à une exonération).

Quoi qu’il en soit, tous les régimes fiscaux ne donnent pas la possibilité de déduire cet impôt local, seul le régime réel le permet.

L’obligation d’opter pour le régime réel

Le régime micro-foncier pour la location nue et le régime micro-BIC pour la location meublée ne vous permettent pas de déclarer la taxe foncière comme une charge. Pour une raison simple, il s’agit de régimes fiscaux qui pratiquent un abattement forfaitaire automatique sur les charges de votre location.

Cet abattement est de 30 % de vos revenus fonciers en location nue et 50 % sur vos revenus locatifs en location meublée (loueur meublé non professionnel LMNP). Vous n’êtes pas autorisé à déduire les charges comme la taxe foncière.

Seul le régime réel permet de déduire la taxe foncière, les régimes micro-Bic et micro-foncier ne le permettent pas

Cet abattement forfaitaire offert par les régimes "micro" est supposé correspondre au montant des charges locatives pesant sur votre investissement immobilier. Un fonctionnement simple quand on n’a pas le temps ou les connaissances sur comment optimiser ses impôts.

Par conséquent, que ce soit pour une location louée vide ou une location louée meublée, vous devrez obligatoirement sélectionner le régime fiscal réel pour déduire la taxe foncière de vos impôts.

Le fonctionnement du régime réel

Le régime réel vous donne la possibilité de déclarer les charges locatives sur votre investissement immobilier. De nombreuses charges peuvent être déclarées à l’administration fiscale comme la taxe foncière à condition de respecter plusieurs conditions, car toutes les charges ne sont pas éligibles.

Les conditions à respecter

• La dépense doit se rapporter à un logement existant loué dans le cadre d’un contrat de location (cela ne peut pas être votre résidence secondaire ou un logement vacant). 
• La dépense déclarée doit avoir été payée au cours de l’année, par exemple vous déduisez la taxe foncière 2022 sur vos revenus locatifs de 2022.
• La dépense doit être justifiée (facture ou document à l’appui)

Les charges déductibles 

Il s’agit d’une liste non exhaustive de charges que vous pouvez déclarer :

• Les frais d’acquisition
• Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier (la première année)
• Les charges de copropriété
• L’assurance habitation et l’assurance emprunteur
• Les travaux d’entretien, les travaux de réparation et d’amélioration
• Les frais d’expertise-comptable
• Les frais de gestion locative
• La taxe foncière

La taxe foncière fait partie de ces multiples charges que vous pourrez signaler lors de votre déclaration d’impôt. Cette charge se déduit de vos revenus fonciers et de vos revenus en LMNP.

Plus intéressant que le micro-Bic ou le micro foncier, le régime réel est un outil puissant pour diminuer votre imposition en tant qu’investisseur immobilier. Certes, cela peut être fastidieux de retracer toutes ses charges et les déclarer, mais le jeu en vaut la chandelle.

Le régime réel vous permettra d’optimiser votre fiscalité et dans certains cas de ne plus payer d’impôt sur vos revenus locatifs. Dans le cas de la location nue, si vos charges excèdent vos revenus fonciers vous créez un déficit foncier qu’il sera possible d’appliquer plusieurs années pour réduire à 0 ses impôts.

Dans la location meublée, le régime réel offre l'opportunité de pratiquer l’amortissement. Un mécanisme comptable qui reporte la perte de valeur de votre logement et de ses composants (meubles et équipements, les travaux, le bâtiment) sur vos revenus locatifs et permet de les déclarer en tant que charges.

Où déclarer la taxe foncière comme charge déductible ?

Pour une location nue

Sur votre avis d’imposition 2023 Déclaration des revenus fonciers 2023, formulaire n°2044, vous devrez déclarer le montant de la taxe foncière à la ligne 227 (Taxes foncières, taxes annexes de 2022 - Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : voir notice)

Pour une location meublée

La situation est un peu différente puisqu’il vous faudra remplir plusieurs formulaires pour votre déclaration. Beaucoup de particuliers préfèrent s’accompagner d’un expert-comptable pour réussir cette étape, notamment pour ce qui est du calcul des amortissements.

Le montant de vos recettes et charges est à remplir sur une déclaration professionnelle formulaire n° 2031-SD, il faut aussi compléter le formulaire 2042-C-PRO entre autres.