Loi Pinel en 2025, où en est-on ?

La loi Pinel, c’est quoi ?

La loi Pinel apparue en 2014 est un dispositif de défiscalisation dédié aux investisseurs dans l’immobilier neuf. En échange d’un achat et de la mise en location d’un appartement neuf, l’investisseur reçoit une réduction d’impôt. La réduction varie selon le montant investi et la durée de mise en location.

Le dispositif loi Pinel prendra fin le 31 décembre 2024.

Après cette date, il ne sera plus possible d’investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Vous pourrez toujours acheter un bien neuf si vous en avez envie, mais sans aucun avantage que le régime fiscal et les loyers perçus. Pour la première fois depuis plusieurs décennies, aucun dispositif ne va prendre le relais. 

Pour autant, cela ne veut pas dire que sans Pinel il n’existe pas d’autres moyens de réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier. Au contraire, le paysage est encore riche d’opportunités en tous genres.

Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel

Le Pinel est un dispositif très encadré aux nombreuses conditions, que ce soit au niveau du bien, du propriétaire et des locataires. 

L’appartement est obligatoirement neuf, souvent acheté en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Ce dernier doit respecter des normes énergétiques (RT2012,RE 2020) pour être éligible.

La réduction d’impôt octroyée est calculée sur un prix d’achat maximum de 300 000 euros ou 5500 €/m². L’investisseur reçoit en échange de son investissement une réduction d’impôt suivante : 

• 9 % de réduction d’impôt pour un engagement de 6 ans 
• 12 % de réduction d’impôt pour un engagement de 9 ans 
• 14 % de réduction d’impôt pour un engagement de 12 ans 

Les loyers sont aussi limités selon la zone géographique :

• Zone A bis, 18,89 €
• Zone A, 14,03 €
• Zone B1, 11,31 € 
• Zone B2 et C (sur agrément), 9,83 €

Tous les locataires n’ont pas accès à une location Pinel. Si leurs ressources dépassent des plafonds (selon la région et le nombre de personnes composant le ménage), ils ne peuvent devenir locataire d’un bien Pinel.

Pourquoi l’Etat a choisi de mettre fin au Pinel ?

On a déjà évoqué dans un précédent article les raisons pour lesquelles, il a été décidé de mettre fin au Pinel. Voici les principaux éléments à retenir : 

• Le manque de rentabilité pour les investisseurs, puisque 1 Pinel sur 2 ne serait pas rentable.
• Des logements neufs standardisés et peu attractifs. Que ce soit au niveau de la qualité du bâti et de l'architecture, les immeubles Pinel souffrent de différents maux.
• Des emplacements dont l’intérêt varie avec beaucoup de constructions dans des zones périphériques, loin des centres-villes, dans d’anciennes friches. 
• Pas de prise en compte des besoins des locataires dans les prestations proposées par les promoteurs immobiliers.
• Une prise de valeur aléatoire, les biens Pinel du fait de leur emplacement prennent peu voire perdent de la valeur dans le temps.

Finalement, 80 % des investisseurs ne recherchent que la réduction d’impôt. Une fois la période de location obligatoire terminée, ils revendent leur Pinel. Tous ces éléments ont été détaillés par la Cour des Comptes.

Le gouvernement a décidé au vu de tous ces aspects d’en finir avec le Pinel en 2025. Une décision difficile à encaisser pour les promoteurs et beaucoup d’acteurs immobiliers dépendant de la construction neuve.

Aujourd’hui, l’Etat souhaite réorienter les dispositifs de défiscalisation vers la rénovation énergétique. Un enjeu crucial pour réduire à la fois les émissions de gaz à effet de serre et la consommation énergétique des bâtiments. Le but est d’être en phase avec les attentes environnementales actuelles. La construction et l’immobilier demeurent des activités qui consomment énormément. 

Comment réduire ses impôts avec l’immobilier en 2025 ?

Vous n’avez pas eu le temps d’investir en Pinel et vous cherchez un dispositif de remplacement ? Vous avez l’embarras du choix pour l’année à venir. Tour d’horizon de ce qu’il est possible de faire cette année.

La loi Denormandie

Le Denormandie, pour simplifier, c’est la version ancienne du Pinel. Créé en 2019, ce dispositif permet aux investisseurs dans l’ancien de réduire leur impôt sur le revenu jusqu’en 2027.

L’important est d’investir dans un bien ancien et de faire des travaux de rénovation qui représentent aux moins 25 % du coût de l’opération globale. L’autre point important à souligner est que toutes les villes ne sont pas éligibles au Denormandie.

La loi fonctionne essentiellement dans les villes moyennes qui cherchent à rénover leur patrimoine urbain (Action Cœur de Ville, convention de revitalisation du territoire). Néanmoins avec plus de 300 villes concernées vous avez le choix pour investir.

La réduction d’impôt est identique à celle octroyée dans la première mouture de la loi Pinel. 

• 9 % de réduction d’impôt pour un engagement de 6 ans 
• 12 % de réduction d’impôt pour un engagement de 9 ans 
• 14 % de réduction d’impôt pour un engagement de 12 ans 

Tout comme pour le Pinel, les loyers ne doivent pas dépasser des plafonds définis par zones géographiques. Idem, le Denormandie est plafonné à 300 000 euros par projet d’investissement ou 5 500 €/m².

Le dispositif Loc’Avantages

Encore méconnu du grand public, Loc’Avantages est un dispositif offrant une réduction d’impôt lorsqu’un propriétaire place un logement en location.

Pour être éligible à ce dispositif autrefois appelé “Louer abordable”, il est nécessaire de respecter quelques conditions. 

• Louer le bien à un tarif inférieur de 15 à 45 % par rapport aux prix du marché ;
• Louer pendant une durée minimale de 6 ans ;
• Louer un logement qui n’est pas meublé.

Ce qui intéressant est que plus le prix de la location est inférieur aux loyers du marché, plus la réduction d’impôt est importante. Comme dans tout dispositif de défiscalisation, la réduction d’impôt s’applique sur les revenus locatifs perçus et le montant obtenu est ensuite déduit de votre impôt sur le revenu.

Le Déficit Foncier

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal particulièrement intéressant pour celles et ceux qui louent un logement vide.

L’important est de sélectionner le régime fiscal réel pour en profiter et non le micro-foncier. Avec le régime réel vous pouvez déduire toutes les charges et frais de vos revenus fonciers. Si les charges sont supérieures à vos revenus fonciers, se crée un déficit. Le montant du déficit est déductible de votre impôt sur le revenu pendant 6 ans et des seuls revenus fonciers pendant 10 ans. L’important est de conserver le bien et de continuer à le louer pendant les 3 ans suivant la création du déficit.

Le déficit foncier est limité à 10 700 € (ou 15 300 € dans certaines situations) et il est actuellement doublé à 21 400 € en cas de rénovation énergétique. Un moyen attractif de devenir propriétaire d'un patrimoine rentable et de réduire son impôt sur le revenu.

Ils ont investi avec Masteos dans un bien immobilier ancien

L'investissement locatif d'Apolline

L'investissement locatif d'Antoine

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La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) avec le régime réel

Le LMNP avec le régime fiscal réel ne permet pas à proprement parler de réduire son impôt sur le revenu. Mais il est possible de réduire voire de faire disparaître ses revenus locatifs avec cette fiscalité.

L’important est d’investir dans un bien meublé. Le logement doit être muni de tout le mobilier et des équipements obligatoires pour être éligible. Il est ensuite important de sélectionner le régime fiscal réel, non pas micro-BIC.

Avec le régime réel, vous déduisez toutes les charges et les frais de vos revenus locatifs. Plus vous avez de charges, moins vous payez d’impôts. D’autant que vous pouvez utiliser le mécanisme de l’amortissement, ce qui convertit la dégradation progressive de votre logement dans le temps en charge.

L’autre avantage des meublés est que ce mode de location est très recherché aujourd’hui. La demande locative est très forte, et par ailleurs, les loyers sont supérieurs à ceux d’une location vide.