Quelle rentabilité pour un Pinel ? 

Rentabilité et Pinel, une mauvaise équation ?

Au moins un Pinel sur deux ne serait pas rentable, ce n’est pas nous qui le disons, mais l’Inspection générale des finances. Un sur deux ! Rien que ça.

Et pourtant le Pinel, cela fait des années qu’on en entend parler comme le produit d’investissement locatif le plus intéressant sur le marché. Celui permettant de se construire un patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts sur le revenu. 

Un Pinel sur deux au moins n'est pas rentable !

Dans son rapport intitulé : Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel, l’Inspection générale des finances publiques (IGF) avait conclu à l’absence de rentabilité dans des investissements en Pinel dans au moins la moitié des cas. Avec un tel résultat pourquoi les particuliers se tournent encore vers le Pinel, même si ce dernier vit ses dernières heures ? 

Qu’est-ce que le Pinel ?

Pour expliquer les problématiques de rendement du Pinel, encore faut-il se pencher en détail sur ce dispositif. 

Le fonctionnement 

La Pinel est un dispositif apparu en 2014 remplaçant l’ancienne loi Duflot. Le principe est le suivant. En échange d’un investissement locatif dans un logement neuf ou assimilé, l’investisseur reçoit une réduction de son impôt sur le revenu proportionnelle à sa durée d’engagement à louer son bien.

L’idée est de favoriser la construction de logements neufs à travers le territoire en encourageant les investisseurs à acheter du neuf. L’immobilier neuf étant plus cher que l’immobilier ancien (pour un bien de taille comparable), la réduction d’impôt est le facteur incitatif déterminant.

Le taux de la réduction d’impôt pour le Pinel était jusqu'à récemment fixé de la sorte

• 12 % pour un engagement de location de 6 ans 
• 18 % pour un engagement de location de 9 ans 
• 21 % pour un engagement de location de 12 ans 

Depuis ces pourcentages ont été diminués et ne fonctionnent que pour la version Pinel+.

Une opération en Pinel est calculée sur un prix d’achat maximum de 300 000 euros ou 5 500€/m². La réduction d'impôt ne prend pas en compte les montants supérieurs.

En revanche, rien ne vous empêche de faire plusieurs opérations en Pinel. Si bien que si l’on rend la durée d’engagement la plus longue, à savoir 12 ans, le gain fiscal maximal est de 63 000 euros en tout. 

Le Pinel prend fin le 31 décembre 2024 et il n'y a pas de dispositif équivalent qui va prendre sa place.

De nombreuses conditions à respecter 

Le Pinel ne concerne que les logements neufs. Vous achetez en règle générale un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et vous vous décidez sur plan. Ensuite, il faut patienter 1 an ou 2 voire plus, le temps que l’appartement soit construit. Le logement doit être réalisé dans les 30 mois suivant la signature du VEFA, sinon les avantages du Pinel sont annulés. 

Les logements éligibles au Pinel doivent répondre à des normes énergétiques RT2012 à l’origine et désormais RE2020. 

Vous ne pouvez pas non plus accepter (ou votre agence de gestion locative à qui vous confiez la gestion) n’importe quel locataire. Ce dernier ne doit pas dépasser des plafonds de ressources qui dépendent de la composition du ménage et de ses revenus. Les revenus élevés sont exclus de ce fait des locations Pinel. 

Le loyer Pinel est quant à lui limité. Un montant maximum au mètre carré est déterminé tous les ans et suit l’évolution du marché immobilier. Ce montant varie selon la zone territoriale du logement en location (zone A bis, zone A ou zone B1) et la composition du ménage occupant. 

D’ailleurs, toutes les zones de France ne sont pas éligibles au Pinel en 2024. Seules sont concernées :  

• La zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne. 
• La zone A : l’Île-de-France, la Côte d’Azur, les métropoles Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et l’agglomération autour de Genève. 
• La Zone B1 : il s’agit des agglomérations de plus de 250 000 habitants, les villes situées dans la grande couronne parisienne, la Corse ainsi que différentes villes du littoral. 

Le Pinel+, une évolution du Pinel 

L’ancien Pinel continue à exister en parallèle du Pinel+. Ce dernier octroie les anciens pourcentages de réduction du Pinel sur des logements plus performants sur un plan écologique et qui présentent une meilleure qualité d’usage (logements plus grands, espaces extérieurs obligatoires, double exposition pour les T3 et plus, etc.). 

Le Pinel classique a vu ses pourcentages de réduction d’impôt baisser en 2023.

• Pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôt n’est plus que de 9 % 
• Pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt est de 12 % 
• Pour un engagement de 12 ans, la réduction d’impôt est de 14 % 

Est-ce rentable d'investir en Pinel ?

Sur le plan de la défiscalisation, la loi Pinel apparaît pour les particuliers comme une très bonne opération. Mais pour définir la rentabilité d’un investissement, il n’y a pas que cela qui compte dans un projet d’investissement locatif.  

Le calcul de la rentabilité brute d’un Pinel 

La rentabilité brute d’un investissement locatif donne un aperçu sommaire sur l’intérêt d’un investissement locatif. Il s’agit du rapport entre les loyers perçus et le coût du logement.  

(loyer mensuel x 12) / prix d’acquisition 

Prenons l’exemple d’un T2 de 40 m² acheté à Nantes et qui vous a coûté 239 000 euros. 

La ville de Nantes est en zone B1, le plafond est de 11,31 €/m². À noter qu’on ajoute la surface pondérée des annexes comme le balcon ou une terrasse dans le calcul du loyer Pinel. Le calcul comprend un coefficient multiplicateur. Dans tous les cas, l'administration vous propose un simulateur pour ne pas vous tromper pour calculer le bon loyer.

Le calcul de la rentabilité brute est ensuite de : (497,96 x 12) / 239 000 x 100 = 2,2 % 

La rentabilité brute de votre Pinel à Nantes est de 2,2 % dans notre exemple. 

Le calcul de la rentabilité nette d’un Pinel

La rentabilité nette se calcule comme la rentabilité brute mais cette fois on retire toutes les charges locatives comme la taxe foncière, travaux d’entretien et réparation ou les charges de copropriété, 

((loyer mensuel x 12) - (total des charges locatives) / (prix d’acquisition + frais de notaire) x 100 

Si on reprend notre exemple précédent avec notre appartement sur Nantes :  

• les charges de copropriété sont de 600 € 
• la taxe foncière est de 600 € 
• l’assurance PNO (propriétaire non occupant) est de 81 € 
• les frais de gestion locative de 1000 € 
• le total des charges locatives est donc de 2 281 euros 

(497,96 x 12) - 2281 / (239 000 + 11900) x 100 = 1,47 % 

La rentabilité nette de l’investissement en loi Pinel dans notre exemple n’est que de 1,47 %. Pour apprécier à sa juste valeur la rentabilité d’un tel investissement locatif, il faut véritablement prendre en compte la réduction d’impôt. 

La rentabilité nette nette d'un Pinel  

La formule qui prend en compte la réduction fiscale accordée par la loi Pinel+ (dans notre exemple) est la suivante.

((loyer mensuel x 12) - (total des charges) + réduction fiscale / (prix d’acquisition + frais de notaire) x 100

Dans le cadre du dispositif Pinel, la réduction d’impôt accordée est aujourd’hui de : 

• 9 % sur 6 ans 
• 12 % sur 9 ans 
• 14 % sur 12 ans 

Pour notre exemple, imaginons que le bien est loué pendant 12 ans. La réduction d’impôt totale est de 33 600 euros, soit 2 800 euros par an. 

(497,96 x 12) - 2281 + 2800/ (239 000 + 11900) x 100 = 2,58 %

La rentabilité nette nette d’un Pinel est certes meilleure en prenant en compte la réduction d’impôt accordée tous les ans, sans atteindre des sommets. 2,5 % à titre de comparaison, c’est moins qu’un livret A aujourd’hui. Avec un Pinel+, le pourcentage de réduction d’impôt aurait été de 21 % soit 4182,5 € par an, ce qui donne un taux de rendement net net de 3,1 %, un résultat un peu plus intéressant.

Il est toujours possible d’aller plus loin en matière de modélisation pour avoir un meilleur aperçu de la rentabilité du Pinel avec le TRI. Le taux de rendement interne qui va également prendre en compte tous les flux de trésorerie ainsi que la plus-value à la revente de votre logement. 

De manière générale de tels rendements demeurent inférieurs à ceux qu’un investisseur va obtenir en achetant puis en louant un logement meublé avec le régime fiscal réel en LMNP. 

Que reproche-t-on vraiment au Pinel ? 

L’IGF a identifié de multiples “effets négatifs” liés au Pinel qui ne s’arrêtent pas à la simple rentabilité de l'opération pour un particulier. 

Des logements standards peu attractifs

L’IGF parle de “faible qualité d’usage” pour décrire les immeubles d’habitation construits en loi Pinel. Un rapide coup d’œil sur le catalogue des promoteurs permet de constater que les immeubles Pinel ont la particularité de tous se ressembler. Que ce soit en extérieur ou en intérieur, les résidences et les logements sont identiques et standardisés, pour des raisons d’économie des coûts de construction.

Les maires reprochent au dispositif de ne pas prendre en compte au final les besoins réels des locataires qui cherchent à se loger dans une zone donnée. De ne proposer qu’une offre standard pour tous à travers la France, faisant fi des particularismes locaux.

Des logements situés dans des quartiers peu attractifs, une vétusté rapide, des copropriétés en difficultés voici quelques uns des problèmes générés par les logements Pinel.

Quant à la qualité d’ensemble, difficile de donner un avis tranché. Cela dépend autant du promoteur que de ses sous-traitants, avec des résultats franchement médiocres par endroits. Dans plusieurs nouveaux quartiers consacrés au Pinel, les habitants ont pu reprocher par endroits la dégradation accélérée des logements signe de nombreuses malfaçons. Les appartements en loi Pinel sont conçus avant tout pour répondre au besoin des investisseurs qui est de réduire leur impôt sur le revenu. Et c'est tout. La qualité de vie de celui qui y habite entre peu en ligne de compte.

La très large majorité des investisseurs (80 %) ne vise que cet objectif, la réduction d'impôts. La prise de valeur, la construction d’un patrimoine pérenne entre moins en ligne de compte. Voilà pourquoi les logements en Pinel sont construits si vite et leur qualité aléatoire. On cherche à répondre à un besoin immédiat, moins à construire de beaux bâtiments qui vont durer dans le temps.

Des emplacements médiocres 

Les promoteurs immobiliers achètent le foncier, là où ce dernier est disponible et peu cher. Les meilleurs emplacements du centre-ville étant déjà construits, les opérations en Pinel se réalisent souvent en périphérie. On les retrouve dans d’anciens quartiers industriels, des friches, en bordure de zones d’activités. Beaucoup de constructions en Pinel se déroulent ainsi dans des secteurs peu attractifs, sur lesquels les promoteurs font miroiter un cadre de vie dynamique en devenir. Puisqu’en l’état, il y a généralement que peu de transports et de commerces, les infrastructures ne sont pas encore développées…

Les mairies ont fait état dans le rapport de l’IGF de copropriétés qui se dégradaient très vite et parallèlement des quartiers entiers. 

À la fin de la réduction Pinel, tous les propriétaires cherchent souvent à revendre ensemble, les prix peuvent alors baisser et pénaliser également les investisseurs. Ces derniers ne perçoivent ainsi pas de plus-value, surtout si le quartier a peu pris de valeur durant la décennie écoulée.

Une prise de valeur incertaine du logement 

C’est un risque non négligeable qui pèse sur les têtes de chaque investisseur. L’investissement en Pinel, comme on le disait, se fait dans des quartiers qui peuvent prendre moins de valeur qu’un centre-ville historique.

Sachant qu’une fois le logement devenu ancien, il subit une décote de 30 % par rapport à un équivalent neuf. Il n’est donc pas forcément évident de dégager une plus-value après 9 ou 12 ans et d’être certain de gagner de l’argent avec son investissement locatif Pinel.

Un projet d’investissement immobilier est quelque chose d’important dans la vie d’un investisseur. Certes, l’attrait du Pinel et sa réduction d’impôt est puissant encore faut-il pouvoir voir au-delà et calculer la rentabilité de son investissement dans son entièreté.

La transformation du Pinel en Pinel+ et bientôt sa disparition symbolise ce manque de rentabilité global, et la fin pour d’un soutien massif à la construction sans résultat à la hauteur de ce qui a été dépensé. Pour que le projet soit rentable et soit réellement une construction de patrimoine pérenne et qui rapporte dans le temps vous vous devez de réfléchir à tout cela en amont avant de signer trop vite. 

Que penser du Pinel ? 

La liste des griefs contre la loi Pinel est longue. Des logements situés dans des zones peu attractives, qualité des logements incertaine, revenus locatifs médiocres, rentabilité faible (si on ne compte pas la défiscalisation), risque de moins-value à la revente, etc. 

Si on cherche de la rentabilité et à se constituer un vrai patrimoine immobilier qui va durer dans le temps et prendre de la valeur mieux vaut éviter. Il faudra dans ses cas là se tourner vers de beaux biens immobiliers meublés dans des métropoles dynamiques pour bénéficier d’un bon taux de rentabilité et de perspective de prise de valeur importante. La demande locative sera aussi au rendez-vous.