Revenus locatifs : comment éviter l’imposition en 2024 ?

Tout investissement réussi l’est en grande partie grâce à une fiscalité optimisée. C’est en soignant cette dernière que vous gagnez des points de rentabilité. Location meublée, location nue, dispositifs de défiscalisation spécifiques (Malraux, Pinel, Denormandie…), location via une SCI, une SAS, la fiscalité française est touffue en la matière. Petit tour d’horizon des meilleurs outils pour ne pas payer d’impôt.

Avant tout il faut savoir que vos revenus locatifs sont imposables  

• Au titre de l’impôt sur le revenu, leur somme s’ajoute aux revenus de votre ménage et sont imposés selon la tranche marginale d’imposition.
• Au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au taux de 17,2 %.

Ne pas payer d’impôts avec une location nue

Comme son nom l’indique, la location nue est un logement que vous louez sans meubles ni équipements. Vous avez deux possibilités en matière de fiscalité de vos revenus fonciers.

Le régime micro-foncier

Ce régime fiscal vous est imposé de base et quand vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 euros par an. Les 15 000 euros sont censés représenter les charges que vous supportez sur votre ou vos locations nues.

Avec le régime fiscal micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs. Le calcul est simple, par exemple votre location vous rapport 8000 euros par an.

8000 x 30/100 = 2400 euros

Vous déduisez de vos revenus fonciers 2400 euros et vous devrez payer des impôts sur les 6600 euros restants.

Le régime réel

Plus complexe, mais autrement plus intéressant pour un investisseur qui ne veut pas payer d’impôts, le régime réel est accessible sur demande ou si vos revenus fonciers excèdent 15 000 euros annuels.

Avec ce régime, vous déduisez tous les frais réels et les charges de vos revenus locatifs. Taxe foncière, frais de gestion locative, intérêts et frais emprunt sur votre crédit bancaire, travaux d’entretien et de réparation, la liste est longue des charges déductibles. Et dans le cas où les frais et charges dépassent les revenus fonciers, vous générez un déficit foncier. 

Le déficit foncier, où comment ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années

Lorsque les charges locatives sont supérieures aux recettes locatives, un déficit foncier apparaît. Il est possible de reporter ce déficit sur l’ensemble de vos revenus imposables pendant 6 ans et sur les seuls revenus fonciers pendant 10 ans.

La limite du déficit foncier est fixée à 10 700 euros par an. Une limite qui a été relevée à 21 400 euros par an si vous faites des travaux de rénovation énergétique. Concrètement, si vous faites sortir votre location nue du statut de passoire thermique et si vous lui permettez d’atteindre une classe A, B, C ou D.

L’intérêt du déficit foncier est vraiment de pouvoir réduire de manière globale votre impôt sur le revenu. En effectuant des travaux d’amélioration dans votre location, c’est largement à votre portée.

Ne pas payer d’impôts avec une location meublée

Très appréciée des investisseurs de chez Masteos, la location meublée cumule les avantages à nos yeux. Plus rentable, plus demandée, et bénéficiant d’une meilleure fiscalité, c’est sans doute le meilleur véhicule d’investissement locatif aujourd’hui. Selon le niveau de revenus locatifs, vous êtes classé comme loueur meublé professionnel (LMP) ou loueur meublé non professionnel (LMNP), ce qui n’offre pas les mêmes opportunités en matière de fiscalité.

Le régime micro-BIC

Le micro-BIC à l’instar du micro-foncier dont a parlé plus haut pour la location nue, est un régime fiscal particulièrement simple à comprendre. Les revenus tirés de votre location bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % s’il s’agit d’un meublé de tourisme).

Pour pouvoir prétendre au micro-BIC, il faut juste que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77700 € HT pour une location meublée classique ou 188 700 € pour un meublé de tourisme classé. Le seuil étant suffisamment élevé pour que la plupart des investisseurs immobiliers puissent profiter de ce régime fiscal.

Le régime réel

Il est accessible sur demande ou si vos revenus locatifs excèdent les 77 000 euros par an. À noter que pour être classé en tant que LMNP il ne faut pas que vos revenus dépassent aussi 23 000 euros. De facto, pour profiter du LMNP au régime réel, vos revenus locatifs ne devront pas excéder ce montant de 23 000 euros.

Le régime réel en location meublée permet de déduire de ses revenus tous les frais et charges. Si vous avez beaucoup de charges, cela devient donc extrêmement intéressant puisque vous pourrez ne pas payer d’impôts sur vos locations.

Les frais et charges locatives sont par exemple, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les provisions pour risques d’impayés, etc. La liste est longue.

L’amortissement, un atout majeur

En plus de déduire vos frais et vos charges, vous avez la possibilité au régime réel d’utiliser l’amortissement. De quoi s’agit-il ?

L’amortissement est un mécanisme, certes un peu complexe, dont le principal avantage est de vous permettre de déduire de vos revenus locatifs, les éléments qui composent le logement meublé. Vous dépréciez toutes les choses qui s’imputent sur la base imposable : la valeur des équipements (à partir d’un certain montant), les éléments qui composent le logement (toiture, sol, …) ainsi que les travaux.

Dans l’idée, en associant régime réel et amortissement vous devriez être capable de réduire la quasi-totalité voire l’intégralité de votre impôt sur les revenus de la location. 

Ils ne paient pas d’impôts sur leur investissement

L'investissement locatif de Jérôme

L'investissement locatif de Brice

L'investissement locatif de Caroline

Les dispositifs pour réduire ses impôts

En matière de fiscalité de la location, l'État français ne manque clairement pas d’imagination. On compte nombre de dispositifs immobiliers qui ont été mis en place pour diverses raisons et qui en échange d’un respect de conditions spécifiques octroient des réductions d’impôt.

La loi Malraux

Il s’agit de l’une des plus anciennes lois de défiscalisation en France. Elle concerne les bâtiments historiques. L’idée est d’effectuer des travaux sur un bâti ancien (dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans) et de louer ensuite ce logement pendant 9 ans.

En échange vous recevez une réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux. Vous l’aurez compris, cette loi ne concerne que les propriétaires avec des moyens conséquents. D’ailleurs, la loi Malraux n’entre pas en compte dans le calcul du plafond des niches fiscales. 

La loi sur les Monuments historiques

À la manière de loi Malraux, cette loi qui existe depuis 1913 octroie une réduction d’impôt égale à 45 % du montant des travaux des rénovations d’un logement ancien. L’habitation rénovée doit être un bâtiment ancien, inscrit aux Monuments historiques ou à l’Inventaire national ou posséder le label Fondation du patrimoine. Il est nécessaire de garder le logement pendant 15 ans pour profiter de la réduction d’impôt.

La loi Denormandie

Dédiée elle aussi à la rénovation des logements anciens, la loi Denormandie s’est calquée sur la loi Pinel pour ce qui est de la réduction d’impôt octroyée. Dans 222 villes sélectionnées, si vous achetez un bien immobilier dont le coût des travaux est égal au moins à 25 % du prix d’achat, vous êtes éligible au Denormandie.

Concrètement, plus longtemps vous conservez ce bien, plus la réduction d’impôt est importante. La durée maximum est de 12 ans et le taux de réduction d’impôt de 21 %, le montant est calculé sur le coût de l’opération immobilière dans la limite de 300 000 euros par achat immobilier. 

La loi Pinel

Bien connue des investisseurs immobiliers, la loi Pinel a pendant 10 ans permis d’investir dans un logement neuf en échange d’une réduction d’impôt. L’idée est simple. Vous achetez un appartement neuf en VEFA, puis vous placez ce dernier en location. Plus la durée de location est longue, plus la réduction d’impôt est importante.

Cette dernière est calculée sur le prix d’acquisition du bien immobilier, dans la limite de 300 000 euros par achat. La réduction est de 12 % pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans de location et 21 % pour 12 ans de location. Le dispositif Pinel va prendre fin sous sa forme actuelle, sans que le Pinel + , plus exigeant en termes de norme thermique, ait rencontré pour l’instant le même succès.

Réduire voire faire disparaître ses impôts n’a rien d’une lubie avec l’investissement immobilier. Vous avez l’éventail du choix en matière de dispositifs pour les réduire voire les faire réduire à 0 comme avec l’amortissement en location meublée ou le déficit foncier en location nue.