Comment défiscaliser avec l'immobilier ?

Qu’est-ce que la défiscalisation en immobilier ?

Selon le dictionnaire du Larousse, défiscaliser signifie “ne plus soumettre un produit ou un service à l’impôt”. La défiscalisation constitue un ensemble de dispositions légales visant à réduire son imposition. Pour un particulier, cela signifie faire un placement financier ou investir dans l’immobilier pour être exonéré, en totalité ou en partie, de ses impôts. Contrairement à la fraude fiscale, la défiscalisation ne regroupe que des solutions légales. On compterait plus de 400 solutions en France pour réduire sa fiscalité.

Il existe une multitude de procédés en France pour défiscaliser, le but est soit de diminuer ses revenus pour mécaniquement baisser son impôt, soit bénéficier d’une réduction ou d’un crédit d‘impôt. Les solutions ne manquent pas en matière de placements financiers pour défiscaliser, PEA (plan épargne action), PEE (plan épargne entreprise), PER (plan épargne retraite), assurance-vie, SCPI fiscale, et dans un autre registre il y a… l’immobilier locatif.

La France dispose d’un éventail très large de dispositifs et d’une réglementation fiscale dense offrant la possibilité de défiscaliser via l’immobilier. La loi Malraux pour les bâtiments classés, la loi Pinel pour les constructions neuves, la loi Girardin pour investir dans les collectivités d’outre-mer, la loi Cosse qui touche aux loyers des locations, la loi sur les monuments historiques pour préserver le patrimoine ancien, pour ne plus citer que les lois les plus connues. 

Des lois qui touchent autant l’immobilier ancien que l’immobilier neuf et avec des objectifs différents. Leurs objectifs répondent en effet à des logiques spécifiques : réhabiliter le bâti ancien, construire dans le neuf, améliorer les performances énergétiques d’un vieux logement…

Dans tous les cas, le but est d’acheter un bien immobilier et de le placer en location pour en retirer un avantage fiscal.

Les dispositifs ne sont pas adaptés à tous les profils d’investisseur loin de là. Il faut que votre projet soit en phase, et qu’il y ait un intérêt réel en matière d’imposition. C’est pourquoi votre plan d’investissement et la fiscalité qui va avec doivent être parfaitement pensé. Bien souvent, faire appel à un conseiller en gestion patrimoniale peut être d’une aide précieuse.

Comment défiscaliser intelligemment avec l’immobilier ancien ?

Défiscaliser avec l’immobilier signifie investir dans un bien immobilier que l’on va ensuite placer en location. Logiquement, cela vous apporte des revenus supplémentaires, les loyers perçus. Pourtant, il est possible de déduire ces revenus de vos impôts sur la location, mais aussi votre imposition globale grâce à différents dispositifs. Certains bien connus du grand public, d’autres un peu moins.

L’immobilier ancien est le secteur qui bénéficie de la très large majorité des outils et des dispositifs pour défiscaliser.

L’investissement locatif classique, des avantages fiscaux nombreux

Sans utiliser de dispositif ou de loi complexe, le simple fait d’investir dans l’immobilier peut déjà vous permettre de défiscaliser.

La location nue et le déficit foncier

Réaliser un investissement locatif dans un logement vide peut s’avérer très intéressant pour réduire ses impôts. En souscrivant au régime réel, plutôt qu’au régime micro-foncier, vous déclarez toutes les charges qui pèsent sur votre bien et également vos travaux de rénovation. Ces frais s’imputent directement sur votre revenu foncier (les loyers perçus) et permettent de descendre à 0 € d’impôt voir moins. 

Dans ce cas, vous créez un déficit foncier, les charges sont en effet supérieures à vos revenus fonciers. Cette différence, le déficit foncier, est reportable pendant 10 ans dans la limite de 10 700 € sur vos revenus fonciers mais pas seulement. Le déficit foncier s’applique aussi sur votre revenu global et donc votre impôt sur le revenu. Générer du déficit foncier est donc très utile pour défiscaliser avec votre location nue. D’autant que le déficit foncier n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales établi à 10 000 euros par an.

La location meublée et le régime réel

A Masteos, nous ne proposons que des biens qui ont besoin de travaux de rénovation et qui sont ensuite meublés pour être loués. Les avantages se situent à plusieurs niveaux. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), le statut le plus courant pour un particulier qui investit dans un meublé, permet de choisir entre deux régimes d’imposition. 

Le micro-BIC en LMNP propose un abattement de 50 % sur vos revenus tirés de la location, mais en ce qui nous concerne, c’est surtout le régime réel qui a notre faveur. 

L’intérêt du régime réel est de déclarer toutes les charges locatives (frais de copropriété, frais de gestion locative, coût d’entretien…) qui touchent votre location et de les déduire de vos revenus locatifs. Et surtout, vous pouvez pratiquer l’amortissement. Il s’agit d’un mécanisme sophistiqué correspondant à la perte de valeur de votre logement et de ses équipements chaque année, ainsi que les travaux de rénovation effectués. Des montants que vous retranchez aussi de vos revenus locatifs. Très concrètement, votre impôt sur les revenus de location peut ainsi être de zéro euro. Avec l’amortissement en LMNP, vous défiscalisez ainsi des revenus supplémentaires tout en étoffant votre patrimoine immobilier.

L’investissement dans l’ancien avec loi Denormandie

Dernier né des dispositifs de défiscalisation, le Denormandie du nom de l’ancien ministre du Logement propose de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un investissement locatif dans un appartement à rénover. Pour être éligible, il faut que vos travaux de rénovation représentent au moins 25 % du coût de l’opération immobilière (prix de vente et autres frais liés à l’acquisition compris).  

Toutes les villes ne sont d’ailleurs pas éligibles au Denormandie. Vous devez investir dans une ville moyenne qui a signé la Convention “Action coeur de ville”. Il s’agit de villes où les besoins de rénovation sont très importants, ce qui est un moyen d’inciter les particuliers à prendre en charge les rénovations. On pense à des villes comme Montauban, Sète, Poitiers, etc.  

Les avantages du Denormandie correspondent aux avantages d’un autre dispositif, le Pinel. La réduction d’impôt octroyée représente ainsi, 12 %, 18 % ou 21 % du coût de l’opération. Le taux de réduction d’impôt augmente en fonction du nombre d’années durant lesquelles le bien serait loué aux conditions fixées par l’administration. Les locataires pour intégrer votre logement doivent également respecter des plafonds de ressource. Tous ne sont pas éligibles.

La loi Malraux

Il s’agit d’une des plus anciennes lois de défiscalisation en France. Le but de cette loi est de faciliter la rénovation et la sauvegarde du patrimoine ancien. En échange de travaux de rénovation dans un bâtiment classé, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux dans la limite de 400 000 euros de travaux. Le plus important pour bénéficier de cet outil de défiscalisation est de vérifier que son logement est éligible, les travaux sont d’ailleurs validés par l’organisme des Bâtiments de France. Il y a aussi une obligation de location puisque le logement devra être loué au minimum pendant 9 ans après sa rénovation. 

La loi Malraux est un outil puissant de défiscalisation, mais il s’adresse clairement à des investisseurs avec de gros budgets. De plus, autre avantage de cette loi, la réduction d’impôt de la loi Malraux n’entre pas en considération pour ce qui est du calcul des niches fiscales.

La loi sur les Monuments historiques

Dans la même veine que la loi Malraux, la loi de sur les Monuments historiques est une loi de défiscalisation incitant les Français à rénover des bâtiments historiques. Le montant de la réduction octroyée va jusqu’à 45 % des frais liés aux travaux de rénovation.

Les bâtiments historiques éligibles sont ceux qui sont notamment inscrits aux Monuments historiques, ou inscrits à l’inventaire supplémentaire du patrimoine ou qui bénéficient du label Fondation du patrimoine. A la différence de la loi Malraux, vous n’êtes pas obligé de mettre votre investissement immobilier en location, par contre, il faut que vous restiez propriétaire du bâtiment durant au moins 15 années.

Comment défiscaliser avec l’immobilier neuf ?

L’immobilier neuf a longtemps eu les faveurs des gouvernements successifs. Parce que la France manque de logements, il faut construire et pour faciliter la construction l’Etat a soutenu les investisseurs locatifs via deux dispositifs majeurs : la loi Pinel (ex-loi Duflot), et le Censi Bouvard pour l’investissement en résidence de services. Le Censi Bouvard avec ses différents avantages (réduction d’impôt sur le prix d’achat, remboursement de la TVA) a pris fin en 2021 et il sera bientôt suivi par le Pinel, fin 2023, même si ce dernier va certainement se prolonger sous une autre forme.

Le dispositif Pinel, quel fonctionnement ?

Apparue en 2015, la loi Duflot transformée en loi Pinel, est sans aucun doute le plus célèbre dispositif de défiscalisation en France. Le Pinel offre aux investisseurs dans un logement neuf ou assimilé une réduction d’impôt correspondant à un pourcentage du prix d’achat. Le pourcentage de réduction est égal à 12, 18 ou 21 % du prix du logement. La réduction est répartie sur trois périodes correspondant à votre engagement à louer le bien, 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Plus la durée d’engagement à la location est longue, plus vous bénéficiez d’un taux de réduction important.

Le taux de réduction par ailleurs est calculé dans la limite d’un prix d’achat de 300 000 euros ou 4500 euros par mètre carré. Si le prix de votre investissement est supérieur, le taux ne s’applique pas au-delà de 300 000 euros. Plusieurs conditions sont aussi à respecter pour être éligible. Le logement doit obligatoirement être neuf, acheté en VEFA, respecter la réglementation thermique 2012, il faut aussi que les locataires qui emménagent respectent des plafonds de ressources. Les loyers pratiqués ensuite dans un logement Pinel sont encadrés par l’administration. 

Pour accélérer la transition écologique et notamment la refonte du parc immobilier et répondre aux enjeux de demain, le Pinel+ ou Superpinel, un Pinel dans une nouvelle mouture considérera différents indicateurs liés au développement durable.

Un dispositif à part, Loc’Avantages

Toujours dans le registre de l’immobilier, le dispositif Loc’Avantages ouvre droit à une réduction d’impôt lorsque vous placez un logement en location. Auparavant nommé “louer abordable”, le gouvernement essaie aujourd’hui de donner davantage de visibilité à cet outil qui consiste à louer votre logement à un prix inférieur au prix du marché. 

Cette baisse du loyer de 15 à 45 % doit durer 6 ans minimum. La réduction d’impôt dont vous profitez est ensuite corrélée au montant diminué du loyer. Plus celui-ci est inférieur au prix du marché, plus votre réduction d’impôt est importante. Par ailleurs, cette réduction d’impôt s’applique sur votre impôt sur le revenu ce qui en fait un outil intéressant pour diminuer votre imposition de manière globale.

Conclusion

Seul l’investissement locatif permet de conjuguer création de patrimoine tangible et défiscalisation. D’autant que l’investissement immobilier est l’unique type de placement qui peut utiliser le crédit pour être financé à la différence des placements financiers (PEA, PEE, assurance-vie…), une véritable aubaine pour les investisseurs. Qu’il s’agisse d’une défiscalisation via un dispositif précis, ou simplement via une location vide ou meublée, vous ne manquez pas de solutions, ni d’outils pour réduire votre impôt sur le revenu.