Défiscalisation immobilière : investir et payer moins d'impôts

‍Payer moins d’impôts grâce à l’investissement locatif  

Les économies d’impôts permises par une bonne stratégie fiscale représentent davantage qu’un petit bonus sympathique sur votre déclaration de revenus. Ces incitations à destination des investisseurs immobiliers ne relèvent pas non plus d’un excès de charité du fisc. Elles sont centrales dans la politique et le soutien au marché du logement en France.

LMNP, Censi-Bouvard, Pinel, Denormandie, Malraux… : les dispositifs de défiscalisation sont nombreux dans l’immobilier ancien et neuf et répondent chacun à des préoccupations spécifiques. On a vite fait de s’y perdre et il n’y a pas d’option fiscale parfaite, prête à adopter et qui convienne à tous. Chez Masteos, on ne jure que par l’ancien, mais rien ne nous empêche de faire le tour de la question.

Trouver le montage fiscal optimal n’a pas de sens s’il s’applique à un bien à la rentabilité négative et qui vous ruine. De même, un investissement ultra-rentable, mais dont la fiscalité à la revente vous causera une baisse de rentabilité peut sans doute être optimisé.

À vous d’effectuer ces arbitrages pour garantir que votre investissement locatif fait un rendement efficace tout en vous permettant de payer moins d’impôts sur vos revenus locatifs (et pourquoi pas sur vos revenus globaux).

Chaque niche fiscale prévue dans la législation a ses avantages, ses inconvénients. Elle aura plus ou moins de pertinence selon votre profil d’investisseur et vos ambitions sur le marché. Comme tout ce qui touche à l’immobilier locatif, ces choix fiscaux doivent s'évaluer sur le temps long.

Rien de plus agréable que de parler impôts, taxes et autres joyeusetés, on sait, mais on se bouche le nez et on plonge, et on découvre comment payer moins d’impôts sur ses investissements immobiliers.

Démarrez votre investissement immobilier

Les dispositifs généraux de défiscalisation

Les deux premiers arbitrages que vous effectuerez concernent :

• le type de bail : location nue ou location meublée
• le régime d’exploitation : en nom propre ou à travers une société

Chacune de ces formules correspond mieux à l’un ou l’autre des profils d’investisseurs pour lui permettre de réduire ses impôts selon des régimes fiscaux différents.

Si on se place dans une logique de rentabilité, où l’on achète pour louer et revendre sur des temps assez courts. On ne choisira pas le même type de méthode de défiscalisation immobilière qu’un investisseur qui cherche à se constituer un patrimoine à long terme et à le transmettre.

La LMNP : payer moins d’impôts sur ses revenus locatifs

Pour l’investisseur particulier qui se lance, dont le portefeuille est – encore – limité et pour qui les loyers perçus ne constituent pas la majorité du revenu, on préférera généralement la Location meublée non professionnelle (LMNP).

Un concept essentiel en LMNP  est l’amortissement du bien (à condition de sélectionner le régime réel au micro-BIC). L’amortissement, c’est la perte de valeur annuelle que subit votre bien. Cette dépréciation est comptabilisée “comme une charge” et fait « baisser » d’autant vos revenus locatifs.

La LMNP vous permet  d’amortir le prix du bien, des travaux et des meubles et de les ajouter à vos charges. Ici, le schéma est plutôt simple : on investit dans un bien, on effectue les travaux, on le meuble, on le met en location, idéalement dans une ville qui assure un bon rendement locatif.

Le prix d’acquisition du bien (intérêts, frais de notaire, de courtage…), des meubles et des travaux constituent alors la somme que vous allez amortir. Ils s’ajouteront chaque année à vos charges et feront baisser artificiellement vos revenus locatifs.

De l’argent sonnant et trébuchant arrive bien sur votre compte bancaire, mais la magie de l’amortissement le minimise aux yeux du fisc.

Quand il n’y a plus rien à amortir, on revend (soit pour cash in, soit pour trouver un nouveau bien), ou on réinvestit en travaux pour repartir sur un cycle d’amortissement et de baisse d’impôts.

Autre avantage : le loueur en LMNP bénéficie d’abattements sur la plus-value au moment de la revente du bien. Plus vous en êtes propriétaire longtemps, plus vous bénéficiez d’abattements sur la plus-value réalisée à la revente, jusqu’à 0% après 22 ans.

Ce régime offre la possibilité de défiscaliser une grande partie de ses revenus locatifs grâce aux amortissements, tout en assurant une bonne rentabilité, car on peut louer plus cher que sur une location nue.

Les revenus fiscaux sont taxés au même niveau que votre Taux marginal d’imposition, et vous devrez également verser 17,2% de ce revenu en prélèvements sociaux. 

Contrairement à la location nue, imposée au régime foncier, la location meublée est taxée au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), plus avantageux. Vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel, selon votre degré d’allergie à la comptabilité.

En micro-BIC, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs : vous n’êtes imposés que sur 50% des bénéfices. Vous ne pouvez pas déduire vos charges, puisque le forfait est censé les prendre en compte dans l’abattement. 

Pas de comptabilité à tenir, il suffit de déclarer vos revenus locatifs, le fisc s’occupe du reste. C’est le régime par défaut si vos revenus sont inférieurs à 72.600€, mais vous pouvez (et devriez !) demander à l’administration de passer au régime réel.

C’est en effet au régime réel que les effets de l’amortissement se font véritablement sentir sur votre fiscalité. En tenant une comptabilité rigoureuse et détaillée de vos revenus et vos charges, vous pourrez déduire ces dernières de manière beaucoup plus efficace.

Votre réduction d’impôts n’est pas limitée par le forfait de 50% du micro-BIC. Si vos charges réelles atteignent 90% de vos revenus, vous ne serez imposés que sur les 10% restants.

Idéalement, vous déclarez autant de charges que de revenus : tous vos revenus locatifs seront alors défiscalisés. Et comme les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière en LMNP, on ne prend pas de coup de massue fiscal au moment de la revente.

Attention cependant : un tableau d’amortissement est pour le moins complexe. Tous les investissements ne sont pas amortissables, et chacun d’entre eux s’amortit sur des périodes différentes. La règle de trois et un Excel improvisé ne vous serviront pas à grand-chose ici.

À moins d’être expert-comptable vous-même, consultez un professionnel. Il vous guidera dans vos choix pour réaliser un investissement réussi tout en payant moins d’impôts.

La SCI à l’IS une défiscalisation à long terme

L’investisseur qui choisit d’opérer en Société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS) a souvent un profil différent de celui en LMNP, avec une vision à long terme et généralement plus patrimoniale, moins axé sur le rendement à court terme de son investissement. Là aussi, l’amortissement de votre investissement joue un rôle clé dans la réduction de vos impôts.

Tant que les bénéfices restent au sein de la SCI (idéalement pour être réinvestis), vous ne payez aucune taxe dessus. Si vous choisissez de vous verser des dividendes, vous êtes redevables d’une taxe de 30% de leur montant.

En dessous de 38.120€ de bénéfices, la SCI à l’IS est imposée au taux réduit de 15%, qui passe à 28% au-delà de ce palier. Le principe est le même qu’en LMNP : on soustrait le montant des charges et de l’amortissement de nos revenus locatifs, et on paye 15% d’impôts sur ce qui reste.

Là encore, si on sait ce qu’on fait, le montant des amortissements et des charges devrait vous permettre de déclarer un bénéfice nul pendant plusieurs années, et de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs de la SCI pendant cette période.

À la revente, c’est une autre histoire, et il va falloir passer à la caisse pour régler la taxe sur la plus-value. Votre bien a perdu de la valeur, vous l’avez déclaré vous-même au fisc à travers vos amortissements annuels. 

C’est la valeur fiscale du bien : son prix d’achat moins le total des amortissements au moment de la vente. C’est cette valeur fiscale, plutôt que sa valeur à l’achat, qui est utilisée par le fisc pour calculer la plus-value réalisée. Vous voyez venir ?

Un bien acquis pour 100.000€ et amorti à hauteur de 40%, ne vaut plus que 60.000€ aux yeux du fisc. C’est cette valeur fiscale qui est prise en compte au moment du calcul de la plus-value réalisée à la vente. 

Si vous le vendez pour 100.000€, le fisc estime que vous avez réalisé une belle plus-value de 40.000€, car vous avez vendu un bien d’une valeur de 60.000€. Et ce, quoi qu’en dise votre relevé bancaire. 

En SCI, il vaut généralement mieux repartir sur un nouveau cycle d’investissements amortissables, qui généreront un nouveau cycle de réduction d’impôts.

La SCI est idéale pour réduire ses impôts pendant une longue période, tout en bénéficiant d’un effet de levier sur son investissement initial pour multiplier sa capacité d’emprunt et de financement et la transmettre éventuellement, avec des conditions fiscales avantageuses.

C’est particulièrement vrai si l’on n’a pas de pression particulière à encaisser immédiatement les bénéfices de son investissement locatif, qu’on peut laisser fructifier au sein de sa SCI.

La location nue, moins d’impôts sur ses revenus globaux

Une troisième option de défiscalisation immobilière est possible pour certains types d’investisseurs qui cherchent à faire baisser leurs revenus globaux imposables. Revenus du travail compris, donc.

Sur les locations nues, on rentre dans le cadre du régime foncier. Ici, pas de possibilité d’amortir les investissements initiaux et de les ajouter à vos charges sur plusieurs années. Toutes les charges liées à votre acquisition sont additionnées en une fois après l’opération et constituent des charges réelles. Soit les travaux, l’assurance, les frais d’agence, de notaire : on monte vite dans les zéros.

Si ces charges sont supérieures à vos revenus locatifs, elles créent un “déficit foncier” : les revenus tirés de votre bien sont inférieurs à ses charges. Ce déficit est imputable directement sur l’ensemble de vos revenus pour une durée de 10 ans et une limite de 10.700€ annuels, jusqu’à épuisement du déficit généré.

Si votre déficit foncier est de 107.000€ l’année de votre investissement, vous pourrez soustraire 10.700€ de votre revenu imposable pour les 10 prochaines années. C’est un régime particulièrement utile si vos revenus sont assez confortables et que vous cherchez à changer de tranche marginale d’imposition.

Petit bémol : lorsqu’il n’y a plus de déficit, vos revenus fonciers sont soumis à votre taux marginal d’imposition. Oups. Il est temps de revendre.

Les dispositifs particuliers de défiscalisation

Outre ces régimes fiscaux généraux, de nombreux dispositifs s’appliquent à certaines catégories de bâtiments ou certains territoires. Ils peuvent intéresser des investisseurs aux revenus plus modestes, ou au contraire ceux qui subissent la plus forte pression fiscale, ou simplement qui ont des problématiques de réduction d’impôts différentes.

Denormandie et Pinel : jusqu’à 63.000€ de réduction d’impôts sur 12 ans

La loi Denormandie a eu la bonne idée de reprendre les dispositions du dispositif Pinel et de les appliquer à l’ancien.

Le Pinel se concentre sur l’investissement dans l’immobilier neuf et aux meilleures normes thermiques. Le Denormandie permet d’acquérir un logement ancien et de le mettre aux normes énergétiques, et de bénéficier d’une réduction d’impôts en échange. 

À cette différence près, les deux dispositifs fonctionnent de la même manière sur le plan fiscal. On ne peut en bénéficier que dans certaines zones géographiques et centres-villes (pour le Denormandie) définis par le gouvernement. Il s’agit essentiellement de territoires que l’État essaye de dynamiser et de faire rénover, en faisant la chasse aux passoires thermiques. 

En dispositif Denormandie, l’investisseur achète un bien dans l’une des zones définies et s’engage à y effectuer des travaux d’amélioration équivalents à 25 % du prix d’acquisition. Les travaux éligibles concernent essentiellement l’efficacité énergétique du bien et sont strictement définis par le gouvernement. Il a été prolongé jusqu’en 2024.

On choisit ensuite une des trois durées de location prévues par la loi. Elles ouvrent la voie à des abattements fiscaux progressifs sur ses revenus globaux : 12% pour un bien loué 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans, calculés à partir du prix de votre investissement.

Si vous louez pendant 12 ans votre bien acheté et rénové pour 275 000€, votre réduction d’impôts et de 21% de cette somme : 57 750€ d’impôts en moins sur la même période. Pour un investissement de 300 000€, on atteint la somme maximale de 63 000€.

Les territoires éligibles au Denormandie sont divisés en 4 zones, contre trois zones en Pinel. Dans chacune de ces zones, un loyer maximal (inférieur au loyer moyen du marché !) est déterminé par le gouvernement. De même, les revenus de vos locataires doivent être inférieurs à un plafond, également déterminé par décret.

Ces conditions rendent ce dispositif assez contraignant pour votre rendement locatif en raison des conditions de loyer et de revenus qu’il impose pour le choix de ses locataires et de la liste de villes éligibles.

Ces deux dispositifs peuvent être intéressants si vos arbitrages vous portent plus vers une réduction rapide de vos impôts que sur la rentabilité immédiate de votre investissement.

Le Censi-Bouvard pour démarrer petit dans le neuf

Restons un peu sur le neuf pour parler du Censi-Bouvard, moins utilisé, mais qui peut s’avérer intéressant pour un investissement plus limité, mais également pour plus de tranquillité d’esprit.

Le Censi-Bouvard vous permet d’investir dans des résidences de services neuves, type EHPAD ou résidence étudiante. Dans une limite de 300.000€, il vous permet d’être éligible à une réduction d’impôts de 11% de son prix d’acquisition sur 9 ans, soit 3666€ par an. 

Le montant de la baisse d’impôts est moindre que le Pinel, mais à l’inverse de ce dernier, vous pouvez effectuer autant d’investissements que vous le souhaitez chaque année, et vous n’êtes pas limité à des zones géographiques précises.

Si la résidence où vous investissez propose certains services aux locataires, vous pouvez également récupérer le montant de la TVA de la transaction.

La gestion locative est confiée à l’entreprise qui met la résidence sur le marché : c’est avec elle que vous signez un contrat, et elle s’occupera de collecter les loyers une fois le bien loué.

L’avantage fiscal est moins intéressant que la plupart des cas que nous avons déjà couvert, mais ce type d’investissement peut être adapté pour ceux dont les capacités d’emprunt (mais également la pression fiscale) sont moins élevés, ou simplement pour diversifier son patrimoine.

Il est cumulable avec le statut LMNP, mais vous ne pouvez amortir que la fraction de votre investissement qui est supérieure au plafond de 300.000€.

Malraux : beaucoup d’impôts ? Beaucoup de réductions d’impôts /

On entre un peu dans la cour des grands avec le dispositif Malraux. Outre le fait que “dispositif Malraux” sonne plutôt impressionnant, on parle ici de biens historiques qui doivent faire l’objet d’une politique de sauvegarde du patrimoine.

Il s’adresse très clairement à des investisseurs aisés et aux impôts élevés, capables de supporter financièrement le coût élevé de l’acquisition et des travaux (très encadrés) de leur bien. En échange de leur effort dans la sauvegarde du patrimoine immobilier français, ils bénéficient de réductions d’impôts qui laissent rêveurs.

Selon que le bâtiment soit classé en Secteur sauvegardé ou en Zone de protection du patrimoine architectural et paysager, l’investisseur pourra bénéficier pendant 4 ans d’une réduction de 30% ou 22% du montant des travaux qu’il engage, dans une limite de 100.000€ par an. Il s’engage ensuite à le mettre en location pour une période minimale de 9 ans.

Pour le montant maximal autorisé, il s’agit de 400.000€ de revenus imposables qui s’évaporent. Les économies permises par le Malraux ne sont pas soumises au plafond de 10.000€ des niches fiscales.

Alors non, ça ne concerne pas tous les foyers fiscaux de France, mais on peut en faire un objectif quand on se lance dans l’investissement locatif.

Faut-il penser défiscalisation ou penser rentabilité ?

Les possibilités de défiscalisations immobilières offertes par l’investissement locatif sont assurément nombreuses. Et elles font indéniablement partie de l’attrait du secteur pour de plus en plus de Français.

Il serait facile de se laisser aveugler par les niches fiscales et de les laisser prendre le pas sur le rendement que vous attendez de votre bien. D’une part, sachez que pour défiscaliser vos revenus, les valeurs mobilières sont plus efficaces que l’immobilier (c’est même le Sénat qui le dit). Mais elles relèvent plus du casino que de l’investissement stable pour un profane.

D’autre part, la défiscalisation n’est pas une fin en soi. Si vous achetez un bien au fin fond de la campagne, constituez un déficit foncier, mais n’arrivez pas à le mettre en location, vous bénéficiez bien d’une réduction d’impôts. Vous en aurez bien besoin, car vous perdrez de l’argent avec votre bien – du vrai, pas une écriture comptable –.

De la même manière, si vous louez en LMNP mais que vous n’arrivez pas à greffer assez de charges sur vos revenus locatifs, votre investissement et les amortissements prévus gagneraient à être améliorés, au risque de plomber votre déclaration de revenus.

Benjamin Franklin disait que la mort et les impôts étaient les seules certitudes humaines. La défiscalisation immobilière permise par l’investissement locatif permet au moins de choisir la sauce à laquelle on est mangés. Si on joue bien son coup, elle sera plutôt légère et vous pourrez payer moins d’impôts dès 2024.