Loi anti-Airbnb, qu'est-ce qui change ?

La Loi anti-Airbnb enfin adoptée 

L'Assemblée nationale a adopté la loi anti-Airbnb jeudi dernier après des mois d’attente. Il aura fallu 2 ans d’attente pour arriver à une version finale du texte et une adoption par les députés et sénateurs.

Avec cette nouvelle loi, les élus entendent “rééquilibrer le marché locatif”.

L’objectif de la loi est d’inciter les propriétaires de meublés à louer leur logement sur la longue durée plutôt qu’en location courte durée. Notamment dans les zones tendues et touristiques où les travailleurs et habitants, surtout les familles, ne trouvent pas à se loger sur place. Les travailleurs saisonniers doivent alors se loger dans des campings ou dans leur voiture faute de trouver une location.

C’est qu’a expliqué il y a quelques jours avant le vote la député portant la loi Annaïg Le Meur : “Avec cette proposition de loi, nous voulons favoriser la location nue à l’année”. La député rappelait également que 12 % des étudiants doivent arrêter leurs études faute de trouver un logement adéquat.

À l’heure actuelle des villes comme Paris, Marseille, Bordeaux, Rennes, Biarritz, Bayonne, Saint-Malo, Paimpol, Saint-Nazaire, Bourges, Orléans, Caen, Ajaccio, Annecy, Annemasse subissent les effets d'Airbnb sur leur marché locatif. La loi entend donc lutter contre la pénurie de logements en s’en prenant aux avantages fiscaux jugés excessifs.

En quoi consiste la loi anti-Airbnb ?

La loi anti-Airbnb réduit les avantages fiscaux octroyés aux locations meublées. Cela concerne exclusivement les particuliers bénéficiant du régime fiscal micro-BIC. Ce régime offre un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs.

Aujourd’hui, les avantages fiscaux du micro-BIC sont les suivants :

• Pour un meublé classé et chambres d'hôtes : 71 % d’abattement dans la limite de 188 700 euros de revenus locatifs.
• Pour un meublé non classé : 50 % d’abattement dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs.

Avec la loi anti-Airbnb, la fiscalité du micro-BIC est la suivante :

• Pour un meublé classé et chambres d'hôtes : 50 % dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs.
• Pour un meublé non classé : 30 % dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs.

Ces nouveaux taux pourront s’appliquer sur les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025.

Le point important que n’auront pas manqué de remarquer les investisseurs avertis est que la nouvelle réglementation ne touche que la fiscalité du régime micro-BIC. Dans de très nombreux cas, le régime réel est plus intéressant fiscalement, notamment grâce aux amortissements.

Pour les propriétaires d’une location meublée classée, le passage au régime réel sur demande est une option fiscale intéressante.

À noter que le texte initial proposé comprenait la suppression d’une autre niche fiscale profitant aux locations Airbnb. Elle concerne les particuliers avec le statut de Loueur meublé non professionnelle, qui peuvent actuellement déduire les amortissements dans le calcul de la plus-value lorsqu’ils vendent leur logement. En l’état, cette mesure n’est pas encore votée bien qu’elle soit inscrite dans la loi de Finances de 2025.

Un bon DPE obligatoire pour les meublés de tourisme

Les meublés touristiques sont désormais soumis au DPE (diagnostic de performance énergétique). Les meublés de tourisme situés en zone tendue devront avoir une étiquette énergétique de F a minima en 2025, et E en 2028. On retire du marché les passoires thermiques.

Et à compter de 2034, les meublés de tourisme devront obligatoirement avoir une étiquette DPE comprise entre A et D. (Les logements situés en Outre-mer ne sont pas concernés par cette évolution).

Parallèlement, le maire de la commune sur laquelle se situe le meublé de tourisme pourra exigé le DPE. Si le propriétaire ne le transmet pas dans les 2 mois, il est passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour de retard est prévue. Idem, si le bien loué contrevient aux règles de DPE, une amende de 5000 € maximum est prévue par la loi.

Plus de pouvoir de contrôle pour les maires

L’autre enjeu de la loi est de donner les compétences aux maires afin que ces derniers puissent davantage contrôler les meublés de tourisme sur leur commune.

• La déclaration avec enregistrement en mairie est généralisée pour toutes les mises en location de meublés de tourisme. La généralisation du numéro d’immatriculation sera effective au plus tard le 20 mai 2026. Cette évolution concerne toutes les communes et peu importe si le meublé est une résidence principale ou non. Les maires auront la possibilité de vérifier si le meublé respecte la réglementation par exemple en cas d’arrêté de péril.
• Deux nouvelles amendes de 10 000 € et 20 000 € en cas de défaut d’enregistrement du meublé de tourisme ou de fausse déclaration.
• Possibilité de mettre en place des quotas d’autorisation des meublés de tourisme dans des secteurs définis au Plan local d’urbanisme (PLU). Ces secteurs seront réservés aux résidences principales.
• Limitation à 90 jours dans toutes les communes contre 120 jours actuellement, de la durée maximale de location de sa résidence principale à des touristes. En cas d’infraction, une amende maximale de 15 000 € sera appliquée.

Autre aspect intéressant de la nouvelle loi, l’amélioration de la régulation concernant la transformation des bureaux et commerces en meublés touristiques. Les mairies dotées d'un règlement de changement d’usage qui peuvent l’élargir à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

Plus de pouvoir de régulation des meublés du côté des copropriétés

Si les maires sont dotés de nouveaux outils pour mieux contrôler les meublés, c’est la même chose du côté des copropriétés. Plusieurs nouvelles règles sont instaurées avec la loi.

• Les copropriétaires peuvent désormais interdire la location de meublés de tourisme avec un vote à la majorité simple (⅔ des copropriétaires) contre un vote à l’unanimité actuellement. Ils peuvent ainsi plus facilement modifier le règlement de copropriété. Cela ne concerne que les copropriétés possédant une clause d'habitation bourgeoise c’est-à-dire autorisant les activités libérales mais interdites aux activités commerciales.
• Lors de l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété à partir de la promulgation de la loi, il devra être décidé ou non l’interdiction des meublés de tourisme dans l’immeuble.
• Les propriétaires ou locataires qui transforment leur logement en meublé de tourisme doivent le signaler aux autres copropriétaires. Le but est de limiter les nuisances liées à la location de meublé touristique pour que tous les copropriétaires aient l’information.