Revenus locatifs : comment ne pas payer d’impôts ?

L’investissement locatif, c’est-à-dire, acheter un bien immobilier pour le placer en location et en tirer des revenus est l’un des placements préférés des Français. Il s'agit d'n placement rentable et dont les performances peuvent être améliorées par la fiscalité.

Une fiscalité, certes un peu complexe, mais qui offre l’opportunité de réduire voire de faire disparaître l’imposition sur ses revenus locatifs (voire son impôt sur le revenu). Optimiser sa fiscalité est donc un indispensable que tout investisseur averti doit maîtriser.

Comment ne pas payer d’impôts avec une location nue ?

La location nue est l’investissement immobilier sans aucun doute le plus facile à mettre en place. Pas besoin de meubler et d’équiper le logement, ce dernier doit juste respecter les critères de décence pour être mis en location.

En matière d’imposition, vous disposez de deux régimes n’offrant pas du tout les mêmes avantages pour réduire vos impôts.

Le régime micro-foncier

Sans aucun doute le plus simple des deux régimes fiscaux pour une location nue. Le principe est le suivant : vos revenus locatifs bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 %. 

C’est le régime auquel vous êtes inscrits automatiquement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros. Au-delà vous rejoignez le régime réel.

Avec le micro-foncier, pas de calcul complexe à entreprendre, les 30 % d’abattement sont censés représenter toutes les charges qui pèsent sur votre logement. Toutefois, ce n’est pas avec ce régime que vous allez le plus réduire vos impôts.

Exemple

Vous possédez un appartement qui génère 12 000 € de revenus locatifs par an hors charges.

Vous appliquez l’abattement de 30 % : 12000 x 70/100 = 8400 €

Ce montant est ensuite soumis à l’impôt : 

• 17,2 % pour les prélèvements sociaux
• selon la tranche marginale d’imposition (TMI) de votre impôt sur le revenu, prenons 30 % pour l’exemple
• Prélèvements sociaux : 8400 x 17,2/100 = 1444,8 €
• Impôt sur le revenu : 8400 x 30/100 = 2520 €
• Total des impôts sur les revenus locatifs = 3 964 euros, soit 33 % du total de vos revenus locatifs.

Le régime réel

Plus complexe, le régime réel pour une location nue est autrement plus intéressant que le micro-foncier, notamment si vos charges locatives sont importantes.

Le principe du régime réel est le suivant, vous déduisez de vos revenus fonciers l’ensemble des charges.

Il peut s’agir des frais de gestion locative, des charges de copropriété, de la taxe foncière, des intérêts d’emprunt, des travaux d’entretien et d’amélioration du logement, etc.

Vous adhérez automatiquement au régime réel si les revenus fonciers de votre ménage dépassent les 15 000 euros (ou sur demande s’ils sont inférieurs).

Exemple

Vous possédez un appartement qui génère 12 000 € de revenus locatifs par an

Le total des charges que vous déclarez est de 5 000 €, vos impôts se portent donc sur les 7000 euros restants.

• Prélèvements sociaux : 7000 x 17,2/100 = 1204
• Impôt sur le revenu : 7000 x 30/100 = 2100
• Total des impôts sur les revenus locatifs : 3304 euros soit 27,5% du total de vos revenus locatifs

Plus vos charges locatives seront importantes, plus le régime réel devient intéressant.

Le déficit foncier

Encore plus avantageux pour les investisseurs immobiliers, le mécanisme du déficit foncier permet de diminuer drastiquement ses impôts.

Lorsque les charges dépassent les loyers encaissés, un déficit est créé. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global de votre ménage et donc diminuer votre imposition (dans la limite de 10 700 euros par an, ou 15 300 euros dans le cadre du dispositif Cosse ou Périsol).

D’autant que le déficit est reportable. C’est-à-dire que si vous n’avez pas pu utiliser tout le déficit foncier une année, vous pourrez l’utiliser pendant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus, et pendant 9 ans de vos seuls revenus fonciers. À condition de continuer à louer le logement pendant les 3 ans qui suivent l’utilisation du déficit foncier.

A noter que d'ici le 31 décembre 2025, le plafond du déficit foncier est doublé, à 21400€/an. Si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique et que vous transformez votre passoire thermique en logement confortable.

Exemple

• Votre appartement vous rapporte 12 000 euros de revenus fonciers.
• Les charges locatives sont de 13 000 euros.
• 12000 - 13000 = - 1000 €
• Vous allez pouvoir retirer de votre base d’imposition 1 000 euros et diminuer ainsi votre impôt sur le revenu.

Comment ne pas payer d’impôts avec une location meublée ?

La location meublée est aujourd’hui un mode de location particulièrement attractif pour un investisseur. Des loyers supérieurs à ceux d’une location nue, une demande locative élevée et variée (étudiants, jeunes actifs, touristes), mais aussi une fiscalité avantageuse expliquent cela.

Car oui, en matière de fiscalité, la location meublée permet de gagner de nombreux points de rentabilité. 

La location meublée comme son nom l’indique consiste à louer un appartement (ou une maison meublée). Les meubles et équipements que vous proposez entrent dans un cadre réglementaire strict. Il faut respecter une liste de meubles précise sous peine d’être requalifiée de location nue.

La location meublée se décompose en deux statuts, le loueur meublé non professionnel (LMNP) et le loueur meublé professionnel (LMP).

La location meublée en LMNP

Le régime du LMNP est le plus courant chez les investisseurs particuliers. Vous y accédez quand vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros ou 50 % des revenus de votre ménage. Deux régimes fiscaux sont accessibles avec le LMNP.

Le régime micro-BIC

À l’instar du régime micro-foncier pour la location nue, le régime micro-BIC, propose un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.

Ce montant est ensuite soumis à l’impôt : 

• 17,2 % pour les prélèvements sociaux
• selon la tranche marginale d’imposition (TMI) de votre impôt sur le revenu, on peut reprendre 30 % comme dans l’exemple précédent

Exemple

Votre location meublée vous rapporte 12 000 euros de revenus locatifs par an.

• 12000 x 50/100 = 6000€
• Prélèvements sociaux : 6000 x 17,2/100 = 1032
• Impôt sur le revenu : 6000 x 30/100 = 1800
• Total imposable : 2832 €

Le régime réel

Il s’agit du régime fiscal auquel vous accédez si vos revenus locatifs dépassent 70 000 euros par an, ou sur demande auprès de l’administration. Le régime réel est certes plus complexe, mais c’est le régime le plus attractif. Celui qui peut réduire à 0 l’imposition des revenus issus de votre location.

Le régime réel permet de déduire toutes les charges pesant sur la location (charges de copropriété, charges de gestion locative, assurance sur l’emprunt, travaux d’entretien, taxe foncière, etc.), à cela s’ajoutent les amortissements.

L’amortissement est un mécanisme comptable qui prend toute son importance avec la location meublée. Le principe est le suivant, vous imputez chaque année la perte de valeur estimée de vos équipements, du mobilier et du logement sur vos revenus locatifs.

Un montant qui vient s’ajouter aux charges locatives déduites. Et si le résultat est négatif, vous pourrez reporter la somme sur vos revenus locatifs l’année suivante. 

Exemple

Votre location meublée vous rapporte 12000 euros de revenus locatifs par an.

• Charges annuelles : 3500 € (frais de copropriété, taxe foncière, assurance PNO, gestion locative…)
• Amortissements : 7000 €
• Total revenu locatif imposable : 12000 - (3500 + 7000) = 1500 €
• Prélèvements sociaux : 1500 x 17,2/100 = 258 €
• Impôt sur le revenu : 1500 x 30/100 = 450 €
• Total imposable : 708 €

Un total à comparer au résultat obtenu sous le régime micro-BIC pour voir tout l'intérêt de privilégier le régime réel.

Vous l’avez compris avec le mécanisme de l’amortissement, le statut de loueur meublé non professionnel en régime réel devient très intéressant pour faire disparaître l'imposition de ses revenus locatifs.

C’est le statut et le régime que l’on conseille le plus souvent chez Masteos. Certes, la déclaration d’impôts est un peu plus longue et peut nécessiter d’avoir recours à un comptable, mais le jeu en vaut la chandelle.

Comment ne pas payer d’impôts en SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique prisée par les particuliers pour investir. La fiscalité est complexe, cependant, selon la forme choisie, elle peut être fortement réduite.

Avec la SCI, vous pouvez décider que votre investissement immobilier sera soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

La SCI à l’IS

Le point essentiel à retenir est que tant que les bénéfices de votre investissement immobilier restent au sein de la SCI, vous ne payez pas d’impôt dessus. Les associés ne paient des impôts que si des dividendes sont versés.

Le taux est alors de 30 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvement sociaux. L’idée avec la SCI à l’IS est de faire fructifier son patrimoine sans percevoir de revenus pendant de nombreuses années.

En revanche, la SCI est imposée en tant que société au taux de 15 % sur ses revenus, si ces derniers sont inférieurs à 38 200 € et 26,5 %, s’ils sont supérieurs. Comme pour un investissement immobilier classique, vous déclarez les charges et frais qui pèsent sur votre location, tout comme les amortissements pour réduire la base imposable.

Si vous gérez bien votre SCI, il est possible de ne déclarer aucun bénéfice pendant de nombreuses années et de ne pas payer d’impôt. La SCI à l’IS est intéressante pour les investisseurs à gros revenus et qui investissent dans un bien ayant besoin de gros travaux.

La SCI à l’IR

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu est dite transparente. Cela signifie que la société ne paie aucun impôt, mais que les associés s’acquittent eux d’impôts en fonction de leur quote-part dans la société.

Si vous détenez 40 % des parts d’une SCI ayant investi dans un logement, vous paierez 40 % d’impôts sur les revenus locatifs.

Comme pour un investissement classique, vous pourrez opter pour le régime micro-foncier ou sélectionner le régime réel.

Soit vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers. Soit vous déduisez les charges locatives et les intérêts d’emprunt, et vous avez accès au déficit foncier dans la limite de 10 700 euros par an.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation pour ne pas payer d’impôts ?

La loi Pinel pour défiscaliser dans le neuf

Le Pinel est le plus célèbre des dispositifs de défiscalisation en France. Cette loi déjà ancienne octroie une réduction d’impôts en échange d’un investissement immobilier dans le neuf.

Cette réduction d’impôt correspond à un pourcentage du prix d’achat du bien (dans la limite de 300 000 euros par opération ou 5500€/m²).

Dans le Pinel classique, la réduction est alors de 12 % pour un bail de 6 ans, de 18 % pour un bail de 9 ans ou de 21 % pour un bail de 12 ans.

La loi Pinel est soumise à différentes conditions : de revenus pour le ménage locataire, de localisation pour la construction, de réglementation thermique, etc.

Fin 2024, le Pinel doit cependant disparaître pour laisser place à un nouveau système de défiscalisation reposant davantage sur les performances énergétiques du logement.

La loi Denormandie pour défiscaliser dans l'ancien

Le Denormandie est l’équivalent de la loi Pinel pour la rénovation de logements anciens. Au lieu d’investir dans un appartement neuf, on investit dans un logement ancien qui a de gros besoins de travaux.

Il faut que le coût de la rénovation soit au moins égal à 25 % du coût total du projet, achat compris. En échange, vous recevez une réduction d’impôt calculée sous forme de pourcentage du coût de l’opération : 12 % pour un bail de 6 ans, de 18 % pour un bail de 9 ans ou de 21 % pour un bail de 12 ans.

Bonne nouvelle, contrairement à la loi Pinel, la loi Denormandie ne disparait pas en fin d'année.

La loi Malraux pour les investisseurs à gros budget

La loi Malraux est l’une des plus anciennes lois de défiscalisation en France qui a été créée pour protéger le patrimoine architectural du pays. Elle s’adresse avant tout aux propriétaires et aux investisseurs avec de gros moyens financiers.

La loi Malraux fonctionne uniquement sur des bâtiments historiques situés dans des secteurs spécifiques. En échange de gros travaux de rénovation, vous recevez une réduction d’impôt de 22 à 30 % du montant des travaux engagés.

Et ce, dans la limite de 400 000 euros. Vous devez aussi mettre ce bien en location durant 9 ans pour profiter de ce dispositif de défiscalisation.

L’investissement immobilier demeure aujourd’hui l’un des meilleurs moyens de se construire un patrimoine tout en réduisant ses impôts. Vous disposez à cet effet d’un large éventail de régimes fiscaux et d’outils de défiscalisation pour y parvenir. À vous de sélectionner les outils les plus adaptés à votre situation et votre projet immobilier.