Les avantages du régime réel en location

Le régime réel, s’il est bien appliqué, présente des avantages indéniables que vous ayez effectué un investissement locatif dans un logement nu ou un logement meublé.

C’est quoi le régime réel en location ?

Que vous ayez investir dans un logement loué meublé ou un logement loué nu, deux régimes fiscaux sont à chaque fois disponibles. Le régime réel ou le régime micro-foncier pour une location nue, le régime réel ou le micro-BIC pour une location meublée.

Le régime micro-foncier et le régime micro-BIC sont intéressants si vous n’avez pas le temps, l’envie ou les ressources pour optimiser votre fiscalité. Ces deux régimes appliquent un abattement forfaitaire sur vos revenus imposables.

Si vous n'avez pas le temps ou cherchez la simplicité, les régimes micro-foncier et le micro-BIC appliquent un abattement forfaitaire

Le régime du micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers, et le régime micro-BIC applique un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs.

Ces deux régimes estiment de manière générale les charges que vous supportez dans vos investissements immobiliers, ce qui est loin d’être parfait ou même juste. Difficile d’optimiser sa fiscalité dans ces conditions. En revanche, ils ont le mérite d'offrir une comptabilité simple et accessible à tous.

Le régime réel pour une location nue

Opter pour le régime réel vous donne la possibilité de déduire les charges “réelles” qui pèsent sur votre investissement immobilier.

Le régime réel en location nu (ou location non meublée) est le régime fiscal obligatoire si le revenu brut de vos locations dépasse 15 000 € par an (charges non comprises).

Mais il est possible de choisir volontairement ce régime pour une durée de 3 ans si vos revenus sont inférieurs, et ce, sans possibilité de révocation pendant cette période. Ensuite, il faut faire la démarche chaque année pour continuer à pouvoir appliquer ce régime.

Les caractéristiques

En déclarant vos revenus au régime réel, vous pouvez déduire différents frais et charges relatifs à votre investissement locatif. Il s’agit :

• Des frais de gestion et d’administration du bien loué
• Des frais de notaire
• De la taxe foncière
• Des travaux de réparation et d’entretien
• Des travaux d’amélioration qui ne modifient pas la structure du logement
• Des provisions pour charges de copropriété
• Des provisions pour risques d’impayés
• Des primes d’assurance
• Les intérêts d’emprunt et les frais d’emprunt

Le revenu foncier imposable au titre du régime réel correspond ensuite à la différence entre le montant de vos revenus locatifs et le total des charges et des frais.

Pensez à conserver tous les justificatifs correspondants aux charges déductibles et aux frais au cas où l'administration fiscale viendrait à s’y intéresser. Les charges inscrites dans votre déclaration d'impôt sur le revenu doivent être justifiées.

Le mécanisme du déficit foncier

Si les charges et frais déductibles deviennent supérieurs à vos revenus locatifs, le mécanisme du déficit foncier entre en action.

Lorsque le résultat de la soustraction entre les revenus locatifs et les charges est négatif, c’est-à-dire que les charges sont supérieures aux revenus, un déficit foncier se crée.

Vous pouvez imputer cette somme sur le revenu global de l’année dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € via des dispositifs spécifiques Cosse ou l’amortissement Périssol).

Par ailleurs, lorsque vous déclarez un déficit foncier sur une de vos locations, vous devez continuer à louer le bien pendant 3 ans. Dans le cas contraire, l’imputation du déficit sur le revenu global pourrait être remise en cause par l’administration.

Le régime réel pour une location meublée

Ce régime est obligatoire si vos recettes locatives dépassent les 72 600 € par an, mais vous pouvez aussi en faire la demande à l’administration. Le régime réel fonctionne aussi bien que vous soyez loueur meublé non professionnel (LMNP), c'est-à-dire que vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 €, ou loueur meublé professionnel (LMP).

Dans les deux cas, vos revenus tirés de la location sont imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). À noter que le régime réel s’applique aussi automatiquement si votre location est soumise à la TVA, dans le cas d’une résidence de services en Censi-Bouvard par exemple.

Contrairement au régime micro-BIC qui pratique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés, le régime réel vous permet de déclarer précisément les charges de votre investissement immobilier.

Ces charges sont ensuite déduites du montant imposable. Il est fréquent que les charges réelles dont vous vous acquittez dépassent les 50 %, c’est pourquoi le régime réel est aussi intéressant fiscalement pour un investisseur.

Les caractéristiques

Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs plusieurs charges supportées. La liste n’est pas précisée par l'administration à la manière de ce qui existe pour le régime réel dans une location vide.

Les charges pouvant être amorties doivent cependant se rattacher à la gestion normale ou être engagées dans l’intérêt de la location. Il doit s’agir d’une dépense effective et justifiée, qui est portée sur l’exercice au cours duquel elles est engagée.

Par exemple :

• Les frais de notaire ou de constitution de société
• Les frais de gestion locative et d’administration
• Les frais liés à la tenue comptable et les honoraires de l’expert-comptable
• La taxe foncière et les impôts locaux
• Les intérêts d’emprunt et frais de dossier
• Les frais de réparation et d’entretien
• Les provisions pour risque d’impayés
• Les abonnements et consommations (internet, électricité…)

À noter que si les charges supportées par votre appartement en location dépassent les recettes locatives, cela crée un déficit foncier (comme pour le régime réel simplifié de la location vide). Ce déficit peut être reporté pendant les 10 années suivantes sur les revenus de la même catégorie.

Le mécanisme de l’amortissement

En plus de déduire différentes charges, vous avez le droit de pratiquer l’amortissement du bien et de ses composants. Concrètement, vous reportez sur votre déclaration d’impôt la perte de valeur estimée du logement et des éléments qui le composent. Ce mécanisme ne fonctionne que pour la location meublée.

Le bien est décomposé en plusieurs éléments qui s’amortissent selon des montants et des durées variables. Les durées déclarées doivent être réalistes, on considère qu’on peut déclarer un élément à amortir à partir du moment où sa valeur dépasse 600 €.

L'amortissement est une opération complexe, chaque composante du logement ayant des durées et des valeurs d’amortissement propre. C’est pourquoi on vous recommande de vous faire accompagner lors de vos déclarations de revenus annuels.

Exemple de dépenses courantes amorties :

• La réfection de la toiture sur 30 ans
• La remise aux normes électrique sur 25 ans
• Des travaux de peinture de 10 à 15 ans
• L’installation d’un nouveau parquet sur 15 ans
• Un canapé sur 10 ans
• Un nouveau lit sur 6 ans

Comment choisir entre micro-BIC et régime réel ?

Vous possédez un appartement meublé placé en location et vous hésitez sur le régime fiscal à sélectionner ? Le régime micro-BIC applique une déduction automatique de 50 % sur vos revenus locatifs.

C’est un régime simple qui ne demande pas de comptabilité sophistiquée. Si vous n’avez pas de comptable ou peu de temps à accorder à votre investissement locatif, c'est l'idéal.

Si le régime micro-BIC a l'avantage de la simplicité c'est avec le régime réel que vous allez vraiment optimiser votre fiscalité

Le régime réel vous permet de déclarer les charges réelles sur votre location et de pratiquer l’amortissement. Cela vous permet d’être au plus près de la réalité et d’optimiser votre fiscalité.

En revanche, cela nécessite plus de temps, et le régime peut s’avérer complexe pour les néophytes. Pensez à vous faire accompagner.

‍