Tout comprendre aux revenus locatifs

La définition des revenus locatifs

Mais d’abord, c’est quoi un revenu locatif ?

Le revenu locatif correspond aux revenus tirés de la mise en location d’un logement. Les revenus sont ici les loyers perçus grâce à la location, que le bien immobilier soit une location vide ou une location meublée.

Les revenus locatifs peuvent provenir d’une location à usage d’habitation et des annexes (maison, appartement, immeuble, cave, garage) ou d’une location à usage commercial (bureaux, commerces…).

Pour schématiser, les revenus issus d’une location vide ou nue sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.

Tandis que les revenus issus d’une location meublée sont à déclarer dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Comment sont imposés des revenus locatifs ?

En matière de fiscalité, la France est un véritable dédale. Entre la location meublée et la location nue, les différences sont importantes. Vous avez tout intérêt à bien planifier la fiscalité de votre location avant de mettre votre logement en location.

Les écarts en termes d’impôt peuvent être très élevés et une erreur va vous pénaliser potentiellement plusieurs années.

L’imposition des revenus locatifs en location nue

En louant votre logement nu, vos revenus locatifs peuvent intégrer 2 régimes fiscaux distincts. En effet, vous avez le choix entre le régime fiscal micro-foncier et le régime réel.

Dans tous les cas, votre revenu locatif est imposé au titre de l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) et au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au taux de 17,2 %.

Déclarer ses revenus au régime micro-foncier

Le régime fiscal du micro-foncier est le plus facile des deux régimes lorsque vous souhaitez déclarer vos revenus fonciers. C’est d’ailleurs le régime fiscal auquel vous êtes automatiquement rattaché si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 euros.

Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers tirés de votre ou de vos locations vides.

Le revenu foncier est à déclarer dans la section “Revenus Fonciers” du formulaire 2042 dans la case 4 BE.

Déclarer ses revenus au régime réel

Plus complexe à mettre en place, le régime réel est cependant beaucoup plus attractif sur un plan fiscal. C’est avec ce régime qu’il est possible de ne pas payer d’impôt sur ses revenus fonciers.

Vous intégrez ce régime fiscal si vos revenus locatifs dépassent 15 000 euros par an ou sur demande. Une fois que vous avez fait la demande de rattachement, vous ne pouvez pas revenir en arrière pendant 3 ans.

Avec le régime réel, vous déduisez de vos revenus locatifs toutes les charges pesant sur la location.

• Les frais de gestion locative ;
• La taxe foncière ;
• Les travaux d’entretien et de réparation ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les provisions pour charges dans les copropriétés.

L’idée est d’avoir le plus de charges locatives pour diminuer d’autant votre base imposable. Par exemple, vous cumulez 20 000€ de loyers, et vous avez 9 000 euros de charges. Cela signifie que vous ne serez imposé que sur les 11 000 euros restants.

Le déficit foncier : ou comment réduire son imposition générale ?

Le déficit foncier est un mécanisme extrêmement puissant pour ne pas payer d’impôt sur ses revenus fonciers. Il fonctionne lorsque vous louez une location nue et que vous déclarez vos impôts fonciers au régime réel.

Lorsque les charges locatives dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier. Ce déficit peut être déduit de votre impôt sur le revenu. Dans la limite de 10 700 € durant 6 ans (ou 15 300 € dans certaines situations), pour votre impôt global ou pendant 9 ans sur les seuls revenus fonciers.

Le déficit foncier est rehaussé à 21 400 € lorsque le déficit a été généré via des travaux de rénovation. Attention pas n’importe quels travaux. On parle de travaux visant à transformer une passoire énergétique en logement confortable (l’habitation après rénovation doit avoir un DPE A, B, C ou D). Pour profiter du doublement du déficit foncier, vous avez jusqu’au 31 décembre 2025 pour effectuer des travaux.

Ils ont fait confiance à Masteos pour leur location

L'investissement locatif de Lucile

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L’imposition des revenus locatifs en location meublée

Avec une location meublée, vous avez accès à deux statuts distincts, selon le montant de vos revenus locatifs.

• S'ils sont supérieurs à 23 000 €, vous intégrez le statut de loueur meublé professionnel (LMP).
• S'ils sont inférieurs à 23 000 €, vous intégrez le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Dans les lignes qui suivent, on ne s'intéresse qu'au statut de LMNP qui est le plus courant pour les locations louées meublées.

Le micro-BIC pour une fiscalité la plus simple possible

Dans le cadre d’une location meublée, les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Si vos revenus sont inférieurs à 77 000 euros par an, vous intégrez automatiquement le régime micro-BIC.

Avec le micro-BIC, les revenus locatifs de votre location bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Par exemple, vous percevez 20 000 euros de loyers charges incluses.

Après l'abattement de 50 % avec le micro-BIC (20 000 x 50/100), vous êtes imposé sur les 10 000 euros restants.

Le micro-BIC est un régime fiscal très simple et qui vous évite de faire de l’administratif. Pour ceux que la fiscalité effraie, en revanche, ce n’est pas l'outil le plus puissant pour réduire ses impôts locatifs.

Si vous louez un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes, les taux d'abattement et le plafond sont différents. Le plafond du régime micro-BIC passe de 77 000 euros à 188 700 euros. Et le taux d’abattement de 50 à 71 %.

Le régime réel pour réduire ses impôts

On vous le répète souvent sur ce blog, le régime réel est le meilleur moyen pour diminuer l’imposition de vos revenus locatifs. Maintenant plus que jamais vu les reformes fiscales de 2024.

Ce régime fiscal est automatique si vos revenus dépassent 77 000 euros, mais vous pouvez aussi très bien en faire la demande s’ils sont inférieurs.

Dans le cadre du régime réel, vous déduisez des revenus locatifs toutes les charges :

• Les frais de gestion locative
• Les frais d’entretien et de réparation
• La taxe foncière
• Les intérêts d’emprunt
• L’assurance habitation
• L’assurance emprunteur
• La contribution foncière des entreprises (CFE)
• Les frais de télécommunication et abonnements (internet par exemple)
• Les frais du cabinet comptable
• Les frais de procédure lors d’un litige avec le locataire

Si les dépenses engagées dépassent les 600 euros, elles peuvent être amortissables. 

L’amortissement, un mécanisme incontournable

L’intérêt majeur du régime réel est la possibilité d’amortir son bien et différentes dépenses tant qu’elles dépassent 600 €. Mais que se cache derrière ce mot d’amortissement ?

L’amortissement correspond à la perte de valeur liée à l’usage de votre bien, du mobilier et de votre équipement. Il s’agit d’une charge fictive pesant sur votre résultat d’exploitation. Pour être plus clair, à force d’être habité votre logement et son mobilier se dégradent progressivement tous les ans. L’amortissement vous permet ainsi de reporter cette usure et de les compter comme des charges.

Les calculs sont complexes et peuvent nécessiter l’assistance d’un comptable pour les premiers exercices.

Les éléments qui composent le logement ne s’amortissent pas de la même façon, leur durée d’amortissement varie. 

Un lit s’amortit en 6 ans, une table de séjour pendant 10 ans, un canapé en 10 ans, 5 ans les revêtements tandis que l’électricité ou la toiture s’amortissent en 25 ans. 

Par exemple, vous avez équipé votre location meublée d’un nouveau lit qui a coûté 1 000 €. Un lit s’amortit en 6 ans : 1000/6 = 166 €

Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs en tant que charge 166 € pour la literie.

Il est nécessaire de tenir un tableau d’amortissement pour effectuer le suivi année après année de l’évolution des différents éléments amortis qui composent votre location. Cela demande certes plus de temps que le régime micro-BIC mais le jeu en vaut la chandelle.

À noter que l’amortissement de votre meublé, ne peut pas créer ou augmenter un déficit, à la différence du déficit foncier en location nue. En revanche, vous pouvez créer un déficit avec les seules charges locatives et reporter ce déficit les autres années (seulement sur vos revenus locatifs).