Loi Malraux : investir dans le patrimoine architectural

Des rénovations de bâtiments remarquables qui vous valent une réduction d'impôts tout aussi remarquable.

Du nom du ministre de la Culture sous de Gaulle, la loi Malraux fait figure de plus ancienne loi de défiscalisation immobilière. Instituée le 4 août 1962, la loi Malraux a depuis fait l’objet de plusieurs amendements, mais a conservé son objectif initial de faciliter et d’inciter les propriétaires de bâtiments historiques à les restaurer.

Depuis 60 ans, cette loi est l'une des pierres angulaires de la politique de conservation du patrimoine architectural. Si vous possédez un bien éligible au dispositif Malraux, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt s’élevant jusqu’à 30 % des dépenses de restauration.

La loi Malraux, investir pour la sauvegarde du patrimoine architectural‍

Pour profiter du dispositif Malraux dans le cadre d'un investissement locatif, vous devez vous engager à restaurer votre bâtiment (qui peut être un immeuble de rapport) et à le mettre en location nue sur une durée de 9 ans. Encore faut-il que votre habitation réponde aux critères patrimoniaux qui en font un immeuble remarquable. Quels sont ces critères ?

Il ne suffit pas que votre bien soit ancien pour être éligible au Malraux. En effet, un des aspects de cette loi est de promouvoir l’accès à des logements. Ainsi, seuls les locaux à usage d’habitation sont concernés, de même que les bâtiments destinés après travaux à héberger des locataires.

Des critères de localisation‍

La loi Malraux est particulièrement stricte sur la localisation des bâtiments. Il est impératif que l’immeuble se situe dans un secteur sauvegardé par la loi, il en existe plusieurs types

• Zone couverte par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
• Site patrimonial remarquable couvert par un PSMV ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP). 
• Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
• Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP)
• Quartier ancien dégradé (QAD)
• Quartier à l’habitat dégradé dont il existe une liste accessible au public 
  

Par ailleurs, pour être éligible, il est nécessaire que la restauration de l’immeuble ait été déclarée d’utilité publique sauf si le bien se situe dans un PSMV approuvé ou un PVAP approuvé.

Des conditions strictes de mise en location

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez respecter un cahier des charges précis tant sur la nature des travaux à réaliser que sur votre situation personnelle et sur les modalités de mises en location.

Location longue durée

Vous vous engagez à louer votre bien comme résidence principale sur une durée de 9 ans en location nue. L’administration fiscale exigera une lettre manuscrite prouvant votre engagement. Par ailleurs, vous devez être résident fiscal en France et vous avez l’interdiction de louer l’habitation à un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou descendant.

Si votre immeuble est détenu par une SCI (Société civile immobilière), les associés, dont vous-même, s’engagent à conserver leurs parts pendant 9 ans.

La durée de location n’est pas la seule exigence du fisc, vous avez l’obligation de mettre en location votre immeuble dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux de rénovation.

Une rénovation complète du bâtiment

Contrairement au dispositif Denormandie qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de travaux de rénovation dans l’ancien, la loi Malraux exige que vous réalisiez une restauration totale de votre bâtiment. 

Il n’est pas question de s’engager à effectuer quelques travaux de rénovation ou de confort comme un ravalement de façade ou le changement des fenêtres pour améliorer les performances thermiques de l’immeuble. Les travaux doivent permettre de réhabiliter l’intégralité du bâtiment.

Vous devez obtenir un permis de construire auprès des autorités avant d’engager vos travaux de rénovation. Ici, hors de question de se lancer à l'aveuglette avec vos artisans de longue date. L'intervention d'un Architecte des bâtiments de France est nécessaire pour obtenir les permis de construire lors de la réhabilitation d'un bâtiment en loi Malraux. 

Quel est l'avantage fiscal du Malraux ?

Les revenus de la location de votre bien sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le dispositif Malraux vous permet de réduire le poids de l’imposition en déduisant une part substantielle des travaux de rénovation qui varie entre 22 % et 30 % du montant des dépenses.

Les travaux déductibles

La réduction d’impôt du Malraux est calculée sur la base des dépenses de rénovation déductibles payées dans l’année. Depuis le 1 janvier 2017, le dispositif de défiscalisation limite les dépenses déductibles à 400 000 euros sur une période de 4 ans.

De même, le montant à déduire comprend la TVA après déduction des éventuelles aides et subventions accordées par l’État et l’Anah.

La loi liste les dépenses déductibles

• Charges foncières de droit commun,
• Frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration,
• Les dépenses de restauration de l’immeuble qui comprennent : les dépenses de travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique. Il s’agit des travaux de démolition, les travaux de reconstitution des toitures et des murs extérieurs et les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation.

Calcul de la baisse d’impôt 

Le taux de la réduction d’impôt dépend de l’emplacement de votre immeuble. Il varie selon le secteur sauvegardé par la loi.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2017, les taux applicables sont les suivants :

Le montant de la réduction d’impôt est plafonné à 400 000 euros déductibles sur 4 ans maximum. Mais attention, la quote-part annuelle de réduction d’impôt ne doit pas être supérieure à votre impôt sur le revenu dû. Si c’est le cas, le solde est reporté aux années suivantes. 

Prenons en exemple un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé, vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt de 30 % sur vos dépenses de rénovation qui s’élèvent à 300 000 euros.

300 000 € * 30 %= 90 000 euros de réduction sur 4 ans maximum soit 22 500 euros par an à déduire de votre imposition sur le revenu.

Supposons cette fois que vos dépenses s’élèvent à 450 000 euros. Vous dépassez le plafond de 50 000 euros. Il convient de réaliser 400 000 euros sur les 4 premières années, puis 50 000 euros à partir de la 5e année pour profiter pleinement du dispositif fiscal.

450 000 euros de dépenses sur 4 ans : 120 000 euros soit 30 000 euros sur 4 ans.

400 000 euros de dépenses sur 4 ans : 120 000 euros soit 30 000 euros sur 4 ans. Puis 50 000 € de dépenses à partir de la 5e année : 15 000 euros. Au total, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur 5 ans de 135 000 euros. Par ailleurs, la loi Malraux n’est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales.