Colocation : quels sont les meilleurs emplacements pour investir ?

Quels sont les avantages à faire un investissement locatif dans une colocation ?

La rentabilité locative d’une colocation est en effet supérieure à une location classique grâce à deux facteurs clés : un prix d’achat au mètre carré inférieur et un loyer mensuel supérieur. Il est fréquent de dépasser les 7 - 8 % de rendement locatif moyen avec un investissement immobilier dans une colocation.

En effet, le prix au mètre carré d’un grand appartement ou d'une maison est systématiquement moins élevé qu’un studio ou un T2. De facto, vous profitez d'une rentabilité locative supérieure. La concurrence est aussi forte entre les investisseurs locatifs sur les petites surfaces, alors que pour un T4/T5, c’est moins le cas. 

Rendement locatif, prix au mètre carré inférieur, loyers plus élevés, les avantages de la colocation sont à tous les niveaux

De plus, au lieu de percevoir un seul loyer, le propriétaire bailleur en reçoit plusieurs. Cela permet mécaniquement d’augmenter les revenus locatifs par rapport à un bail normal de location de l’ordre de 20 à 30 %. Petit bémol, dans les villes qui pratiquent la loi sur l'encadrement des loyers, la somme des loyers des colocataires ne peut pas excéder ce que paierait un locataire unique pour tout le logement. Et si vous avez peur des impayés, il est fréquent d'intégrer dans le bail de la colocation une clause de solidarité entre les colocataires pour vous prémunir.

Un rendement moyen élevé, des prix au mètre carré bas, des revenus locatifs intéressants, la colocation a tout pour séduire un investisseur et se constituer un patrimoine à la fois solide et rentable.

La seule question qui se pose est celle de l'emplacement. Quels sont les lieux de choix pour acheter et louer un appartement en colocation ?

Démarrez votre investissement en colocation

Comment choisir l’emplacement de votre colocation ?

Encore plus que dans une location, l’emplacement pour investir en colocation est crucial. Pourquoi ? Parce que les sommes engagées sont supérieures et que votre investissement a tout intérêt à être loué. Pas de colocataires et c’est toute la rentabilité locative de votre projet qui s’écroule.

Pour maximiser les chances de réussite de votre investissement immobilier en colocation et éviter la vacance locative, il y a quelques règles à respecter.

‍Il est nécessaire que votre colocation soit :

• proche d’un campus, d'un pôle universitaire, d'écoles supérieures
• proche d’un centre-ville dynamique
• que la part des jeunes soit importante dans la ville (et en croissance)
• qu’il y ait une forte tension locative 

On parle ici beaucoup de la colocation étudiante ou de jeunes actifs, mais il existe aussi de plus en plus de colocations seniors. L'emplacement et le type de biens ne seront clairement pas les mêmes dans cette configuration.

Les villes étudiantes : une valeur sûre

La moyenne d’âge dans une colocation est de 28 ans. Les colocataires sont à 58 % des étudiants et à 36 % de jeunes actifs (le reste étant constitué de retraités).

Se positionner à proximité de grands pôles universitaires, de campus ou de grandes écoles est donc un incontournable. C’est ce que vont rechercher en majorité vos colocataires : la distance avec leur lieu d’étude. Plus vous êtes à proximité, plus votre logement offre des facilités en matière de transports en commun, mais aussi de services, plus la demande sera forte.

Dans son classement des villes les plus rentables pour investir dans un appartement en colocation en 2022, le Figaro a justement placé trois grandes villes universitaires sur son podium : Talence, Villeurbanne et Palaiseau.

Talence

Talence, c’est la ville universitaire par excellence à 15 minutes de Bordeaux centre. Très bien desservie par le tramway B, elle accueille la majeure partie du campus de Bordeaux, des écoles de commerce et d’ingénieur reconnues (Kedge, Ensap, Enseirb-Matmeca…), plusieurs lycées proposant des formations supérieures (Kastler, Victor Louis, lycée hôtelier).

Les besoins en logement sont énormes sur la commune et il y a beaucoup d'opportunités d'appartements à rénover pour améliorer la rentabilité de votre colocation. En effectuant des travaux, vous allez pouvoir remettre aux normes le logement, mais aussi le réagencer pour en faire un lieu de vie bien adapté à la colocation.

Un appartement rénové se loue aussi plus cher du fait de meilleures prestations. Les locataires apprécient de payer des facteurs d'énergie moindres. Des locataires satisfaits des prestations, ce sont aussi des locataires qui restent plus longtemps dans le logement et diminuent le risque de vacance locative. Proposer un logement meublé est aussi indispensable dans ce type de location. Les étudiants et actifs aiment avoir juste à poser leurs valises pour s'installer.

La galère des étudiants en quête de logement est monnaie courante à Talence et fait régulièrement la une de la presse régionale pour ce problème. La ville de Talence dispose d’un parc de logements assez diversifié, depuis la traditionnelle échoppe bordelaise jusqu’aux grands ensembles urbains des années 60-70.

Autre avantage, le prix de l’immobilier au mètre carré demeure inférieur à celui pratiqué dans Bordeaux (3 906 euros contre 4 696 euros) et de nombreux biens sont disponibles à la rénovation.

Villeurbanne et Palaiseau

Pour Villeurbanne et Palaiseau, c’est un peu la même chose. Ce sont des villes proches de grands pôles universitaires où la demande de logements en colocation s’est emballée depuis quelques années.

Palaiseau profite ainsi de la proximité avec le plateau de Saclay et d’une très bonne dessert de transports en commun (RER et l’arrivée du métro 18). De grands groupes s’y sont aussi installés pour développer des centres de R&D, ce qui est un facteur d’attractivité supplémentaire dans le secteur.

La crise du logement à Lyon, avec une demande très supérieure à l'offre pousse les étudiants à naturellement chercher autour. Et Villeurbanne située à proximité du centre-ville de Lyon est un emplacement de choix. En outre, vous profiterez de prix inférieurs à Lyon. Comptez 4000 euros du mètre carré en moyenne contre plus de 5000 euros sur Lyon.

Dans les deux cas, pensez à proposer des logements meublés. Avec le régime du loueur meublé non professionnel (LMNP) vous profitez d'avantages fiscaux pour faire baisser votre imposition (déduction des charges et amortissement).

Les villes les plus demandées : La Rochelle, Paris, Lyon et Lille

L’Observatoire du marché de la colocation en France, propose un bilan permettant d’évaluer le profil des colocataires et les villes où la demande locative est la plus élevée. Chaque année, le classement évolue même si des tendances se dégagent. Certaines villes restent au sommet année après année comme Paris ou Lyon.

En 2021, avec 8 demandes de colocation pour une place, c’est La Rochelle qui est la ville universitaire la plus recherchée. La Porte Océane ravit la place à Angers, qui est une habituée du haut du classement. Avec environ 5 demandes par chambre, Paris, Lyon et Lille complètent ce podium.

L’Île-de-France reste cependant la région la plus demandée puisqu’elle reçoit 38 % des recherches de colocation (Paris concentre les recherches devant la petite couronne, ce qui est logique). L’offre de chambres demeure inférieure à la demande locative dans cette région et encore plus dans Paris intra-muros. 

À noter, toutefois, que le marché francilien s’essouffle puisque la Province lui reprend 4 points. 

À l’inverse, l’Observatoire de la colocation a identifié les métropoles qui attirent peu. Avec 4 chambres disponibles pour un seul colocataire, c’est encore une fois Saint-Étienne qui est la ville la moins demandée du pays... On évitera d'y faire un investissement immobilier dédié à la colocation. Sur le papier le rendement locatif moyen est élevé, mais dans les faits vous aurez du mal à trouver des colocataires pour occuper toute l'année votre propriété.

‍Limoges, Amiens ou encore Nîmes sont aussi qualifiées de “détendues” au sens où la demande en colocation demeure largement inférieure à l’offre sur le marché immobilier. Ce sont à l’heure actuelle autant de communes à éviter pour votre investissement locatif en France. 

Vous pouvez aussi consulter le site Letudiant.fr. pour déterminer quelle ville est en tête du classement des destinations préférées des étudiants. Cela vous donnera une bonne indication pour démarrer votre projet d'investissement locatif. Les étudiants sont assez sensibles à ce type de classement quand ils choisissent leurs études supérieures.‍

Les villes préférées des jeunes actifs : Lyon, Rennes, Nantes

Les jeunes actifs constituent l’autre groupe le plus important au sein des colocations. Pour votre investissement locatif, il faut aussi miser sur des bassins d’emploi attractifs avec un marché du travail qui séduit les jeunes travailleurs. Prenez le temps d’analyser le marché local : création d’entreprises, de start-up, implantations de grands groupes, projets urbains, etc. 

En plus des 150 000 étudiants présents dans la métropole, Lyon peut compter sur une belle croissance économique. Elle a encore été élue métropole la plus attractive en 2022 par le cabinet HelloWork. La ville dispose d'un vaste patrimoine immobilier pour investir avec des immeubles anciens et d'autres plus récents. Les jeunes actifs y sont toujours plus nombreux à y chercher une chambre.

Elue métropole la plus attractive en 2022, Lyon et les villes de sa métropole sont des secteurs à privilégier pour un investissement en colocation

Sur l’année 2021, le nombre d’offres d’emploi dans la capitale des Gaules a progressé de 98 % ! Rien que ça. Lyon bénéficie d’infrastructures de qualité et compte un tissu de petites et moyennes entreprises très dense qui dynamise tout le marché économique local.

Rennes, Nantes, Strasbourg, Dijon, mais aussi Bordeaux, Toulouse ou Lille… autant de métropoles que l’on retrouve dans les différentes enquêtes sur les villes les plus attirantes pour les jeunes actifs. Un cadre de vie agréable et un fort taux de création d’entreprises font que ces métropoles ont tout pour séduire. La demande de chambres en colocation est largement supérieure à l'offre année après année.

Avant de vous lancer dans votre investissement en colocation, assurez-vous de la pérennité de votre projet. Vous devez être certain que votre bien va attirer des étudiants et des jeunes actifs sur du long terme. Vous n'avez pas envie de poster une annonce pour une chambre en colocation tous les trois mois. Votre projet doit être solide et bien pensé tout comme votre bien.

C’est pourquoi, on vous conseille de proposer une colocation qualitative, ne rognez pas sur le séjour pour mettre une chambre supplémentaire. Votre colocation doit être meublée et agréable pour que chaque colocataire ait envie d’y rester longtemps. D’ailleurs, la fiscalité d’une location meublée est plus intéressante qu’une location nue grâce au statut LMNP. 

Conclusion

Pour votre investissement en colocation, vous avez tout intérêt à miser sur des appartements situés à proximité des campus et dans le centre-ville de grandes métropoles (ou à proximité). Dans tous les cas vérifiez le niveau de la population étudiante avant de vous lancer.

Privilégiez aussi les colocation meublées qui sont les plus recherchés et choisissez le statut fiscal du loueur meublé non professionnel avec le régime réel. L'un des défauts toutefois de la colocation concerne la gestion. Si vous avez une grande colocation, la gestion prend du temps. Il existe cependant des offres de gestion locative professionnelles qui s'occuperont de ces aspects à votre place même si elles coûtent quelques points de rentabilité par leur prix.