La colocation senior un investissement d’avenir

De phénomène marginal, la colocation sénior s’impose de plus en plus comme un vrai mode d’habitation capable de séduire un vaste public. Elle permet à des seniors qui ne veulent pas aller en maison de retraite de garder leur autonomie tout en profitant d’une vie en communauté dans un cadre convivial. 

Si la colocation est un placement immobilier intéressant et rentable  pour un investisseur, quand est il de la colocation sénior ? Quelles sont les spécificités de cet investissement locatif : type de logement, équipements et aménagement, bail locatif ? 

Est-ce rentable d'investir dans une colocation senior ?

Vous n’êtes pas sans savoir que la colocation est un type d’investissement immobilier beaucoup plus avantageux que la simple location. Allant de 5 à 10 %, le rendement moyen d’un investissement immobilier en colocation peut s’avérer très intéressant.

Plusieurs raisons à cela.

Le prix d’achat au mètre carré est inférieur pour une grande surface, ce qui améliore mécaniquement le rendement locatif. Vous pouvez cumuler des loyers (si vous n’êtes pas dans une ville encadrant les loyers), et surtout vous bénéficiez d’une forte demande locative très forte pour ce mode d’habitation.

Un prix d'achat au m² inférieur, une demande locative élevée, un régime fiscal avantageux et des habitants tranquilles, la colocation sénior dispose de solides atouts.

Une multitude d'hébergements hybrides voient le jour actuellement : résidences intergénérationnelle, résidences avec service, habitats partagés, etc. Signe de l'engouement des seniors pour un habitat qui ne soient pas aussi contraignant que l'Ehpad et leur offrant la possibilité de vieillir dans un cadre libre.

Par ailleurs, investir en colocation vous oblige à meubler l’appartement ou la maison. Ce qui signifie que vous allez dans la très grande majorité des cas être intégré au statut fiscal de loueur meublé non professionnel (LMNP). Un régime fiscal avantageux, surtout si vous sélectionnez le régime réel vous permettant de déduire les charges locatives et de pratiquer l'amortissement.

Alors rentable l'investissement en colocation ? Oui, assurément. Par contre, si vous ne passez pas par une société de gestion locative professionnelle, l’implication requise est supérieure à la colocation classique.

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Colocation senior : quelle différence avec la colocation classique ?

La colocation senior se présente comme une colocation classique. Un appartement dans une résidence (ou une maison) est divisé entre des espaces communs et des chambres privatives qu’occupent les colocataires. Il n’y a pas de différence fondamentale entre une colocation étudiante et une colocation senior, simplement l’âge de ses résidents.

Pour les séniors, habiter dans une colocation est souvent une excellente alternative. Loin d’être un phénomène marginal, on estime aujourd’hui que 6 % des colocataires sont des séniors voire des retraités.

Une solution d'hébergement économique

L’un des avantages de la colocation pour un senior s’affiche au niveau du prix du loyer. Dans une colocation, les loyers versés sont en moyenne de 15 à 30 % inférieurs par rapport à une location classique dans un studio ou T2. L’intérêt est donc en premier lieu financier. On économise plusieurs centaines d’euros par mois, et quand on connaît le niveau des retraites versées, c’est loin d’être anodin. On estime qu’un tiers des retraités touchent moins de 1000 euros par mois en France…

L’offre d’hébergement en résidence médicalisée type Ehpad est aussi extrêmement onéreuse, entre 2000 et 5000 euros par mois. Un montant parfois impossible à atteindre pour les seniors même en étant aidés par les familles. Surtout que ces résidences pâtissent d’une image dégradée. Les seniors veulent garder leur indépendance et éviter la routine morose des maisons de retraite et résidences médicalisées.

Avec la colocation sénior, le colocataire partage aussi les charges et divers abonnements : eau, électricité, internet, chauffage… En effet, en mutualisant ces dépenses, le colocataire dépense moins. Un loyer inférieur, moins de charges, une meilleure ambiance, on comprend pourquoi la colocation senior intéresse de plus en plus un large public. 

Un moyen de rompre la solitude

Un peu à la manière des étudiants qui arrivent dans une nouvelle ville, qu'ils soient français ou étrangers, la colocation est un excellent moyen de socialiser. On rencontre des gens de son âge avec des centres d’intérêt souvent proches. Le tissu social du sénior s’enrichit facilement par le biais de la colocation.

Les espaces communs, cuisine, salle à manger, sont des lieux propices aux échanges et au contact. A la différence d’un hébergement en studio ou T2, le senior colocataire n’est pas isolé dans son logement.

Préparer les repas ensemble, discuter, faire des activités à plusieurs tout est facilité quand on habite sous le même toit. Les tâches ménagères sont aussi partagées, courses, vaisselles ce qui permet d’alléger le quotidien de chacun.

L’autre argument en faveur de la colocation sénior est l’aspect sécuritaire. Arrivé à un certain âge, personne n’est à l’abri d’une défaillance ou d’un malaise. Vivant en communauté, on est davantage rassuré de savoir qu’il y aura des personnes autour de nous pour alerter les services de santé. En effet, la colocation est l’occasion de profiter de ce cadre de vie sécurisant pour vieillir en toute sérénité.

Pouvoir rester à son domicile le plus longtemps

Dans un sondage IFOP paru en il y a 3 ans, on apprenait que 85 % des Français interrogés souhaitent rester le plus longtemps dans leur domicile. La maison de retraite ne fait pas rêver, loin de là. Les Français veulent avant tout garder leur liberté et leur indépendance, pouvoir vivre à leur rythme.

85 % des Français veulent vivre leur vieillesse dans leur domicile plutôt qu'en résidence spécialisée

La colocation permet de conjuguer cet aspect avec un élément tout aussi essentiel : la convivialité pour faire face à la solitude et l’isolement de la vieillesse. On peut continuer à vivre chez soi, mais à plusieurs dans une ambiance agréable. Bien sûr il faut que le niveau d’autonomie du sénior soit suffisant.

La colocation intergénérationnelle, un entre-deux

Entre la colocation étudiante et la colocation sénior, il existe une étape intermédiaire qui a beaucoup la côte aujourd’hui. Son nom : la colocation intergénérationnelle. L’idée est la suivante: faire cohabiter un senior avec un étudiant, un jeune ou un apprenti. En échange d’un loyer modéré et d’une chambre privative, le jeune s’acquitte d' un ou de plusieurs services. Cela dépend de la formule choisie.

Dans des zones tendues en matière de logements, typiquement les grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon, la colocation intergénérationnelle est une solution pour de plus en plus de jeunes. Il faut bien sûr avoir à cœur des valeurs de partage et de solidarité pour que ce type de colocation fonctionne.

Comment ouvrir une colocation senior ?

Dans l'ensemble il n'y a pas de freins majeurs à votre projet de colocation, cela se présente de la même façon qu'un investissement dans une colocation standard. Pourtant la colocation sénior ne présente pas les mêmes contraintes qu’une colocation étudiante ou pour jeunes actifs. Il y a quelques spécificités propres à cette catégorie de personnes à respecter.

Bien choisir son emplacement

Lorsque vous décidez de faire une colocation sénior, il faudra veiller à sélectionner avec soin la localisation de l'habitat. 

Vous allez attirer les seniors si l'appartement est situé à deux pas des commerces : boulangerie, pharmacie, épicerie. L’idéal est que le senior puisse tout faire à pied. S’il y a des transports en commun, c’est aussi un plus. Tout comme la facilité à faire venir des prestataires de service à domicile : kiné, coiffeur… Le senior appréciera aussi si l’appartement ou la maison sont installés dans un environnement calme, loin des nuisances sonores.

Comme pour tout bon investissement immobilier, c'est la qualité de l'emplacement qui compte en premier lieu.

Proposer un logement adapté

Tous les logements ne vont pas se prêter de la même manière à la colocation senior. Il faut comprendre par là que les séniors ont des besoins propres qui nécessitent d’aménager l’appartement pour les aider dans leur vie quotidienne. On n'aménage pas un logement pour senior de la même façon que pour les étudiants. Le colocataire senior est à la fois plus indépendant, a besoin d’espace et d'aides dans son quotidien. Ce qui se traduit par un mobilier spécifique et des équipements dédiés à cette classe d'âge.

Dans tous les cas, il vous faudra un logement assez grand et qui pourra accueillir plusieurs locataires si vous souhaitez dégager un rendement solide. Les maisons avec jardin et potager sont d'ailleurs particulièrement appréciées.

Pour les seniors les plus jeunes et les plus actifs, il n'y a pas forcément besoin de modifier le logement, en revanche pour les plus âgés il est indispensable d’effectuer des travaux. Il faut penser à toutes les commodités qui rendent la vie plus facile pour vos colocataires âgés. La liste est longue en voici quelques exemples :

• Du mobilier adapté
• Des revêtements au sol antidérapants 
• Un éclairage bien pensé
• Des toilettes privatifs
• Des douches adaptées avec barre de soutien
• S’il y a un escalier, veillez le doter d’une rampe
• Des prises électriques à la bonne hauteur
• Pas de marche pour accéder au balcon
• Un logement bien isolé et aux dernières normes thermiques

Accueil et charte du colocataire

Lorsqu’un nouveau locataire souhaite rejoindre la colocation, il est indispensable qu’il reçoive l’aval des autres colocataires. C’est le meilleur moyen de maintenir une bonne entente dans le logement et de garantir l’affinité entre les différents occupants.

Établir une charte de vivre ensemble est aussi indispensable pour mettre au point des règles de vie commune entre tous les colocataires.

Comment trouver un locataire senior ?

Pour trouver un colocataire senior pour votre projet immobilier, vous pouvez passer par une agence de gestion locative professionnelle. Celle-ci va alors faire toutes les démarches : recherche, administratif, contrat, suivi... C’est la solution la plus simple, mais elle a un coût. Un coût qui va s’imputer directement sur le rendement locatif de votre colocation.

Vous pouvez aussi consulter les différents sites web consacrés à ce sujet, il en existe beaucoup pour proposer son logement et consulter les demandes des seniors.

Le choix du régime fiscal

Comme pour colocation classique, une colocation senior est un logement loué meublé. Ce qui signifie pour le propriétaire et l’investisseur que vous allez déclarer vos revenus locatifs en tant que loueur meublé professionnel (LMP) ou loueur meublé non professionnel (LMNP).

La différence entre ces deux régimes fiscaux tient aux revenus tirés de la location. S’ils dépassent les 23000 euros, vous êtes assujettis au LMP, sinon vous intégrez le régime LMNP.

Tout l’intérêt du LMNP, qui est la forme la plus courante quand on investit en colocation, est de pouvoir sélectionner le régime fiscal réel. A l'inverse du régime micro-BIC, e régime réel permet de déduire de ses revenus locatifs les différentes charges qui pèsent sur l’investissement et de pratiquer l’amortissement. Un moyen efficace de baisser son impôt sur le revenu et d'avoir une bonne rentabilité.

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Investir en colocation senior présente peu de risques. Si votre projet est bien pensé : qualité de l’emplacement, qualité des aménagements, nul doute que vous arriverez à séduire des colocataires et obtenir un beau rendement.
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Pourtant il existe certaines spécificités qu’il faut bien garder à l’esprit. Les travaux d’aménagement pour rendre l’intérieur conforme aux attentes des séniors peuvent être lourds. Par contre, les seniors étant une catégorie de population qui aspire au calme et à la tranquillité, vous serez normalement moins dérangé dans la gestion quotidienne de la colocation.

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