Fiscalité de la location nue : régime réel ou micro-foncier ?

Choisir la bonne fiscalité lorsqu'on réalise un investissement locatif est essentiel. Alors avant de se lancer, on fait le point sur la location nue et ses différences avec la location meublée notamment sur le plan fiscal.

Qu'est-ce qu'une location nue ?

La location vide ou location nue est le fait de louer un logement qui ne comprend pas de meubles ou d'équipements.

Ce type de location s'oppose à la location meublée, un investissement immobilier qui permet quant à lui d'accéder au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Quelle différence entre location meublée et location vide ?

Le statut de loueur meublé est un statut plus exigeant. Il est nécessaire de respecter une liste de meubles et d'équipements établis par l'administration pour en bénéficier. La liste de meubles comprend des éléments comme :

• Des plaques de cuisson
• Un frigo et un four
• Une table et des chaises
• Des rideaux et volets
• De la vaisselle en nombre suffisant

En cas de non-respect, votre location meublée se transforme en location vide et change de régime fiscal. En tant que propriétaire, si vous voulez profiter des loyers supérieurs de la location meublée, vous avez tout intérêt à vous y conformer parfaitement.

L'autre aspect qui diffère nettement entre la location vide et location meublée est la durée du bail.

Dans une location nue, le bail entre le propriétaire et le locataire est conclu pour une durée de 3 ans, contre 1 an en location meublée.

L'un des points importants pour votre investissement immobilier est que votre logement loué nu (comme meublé d'ailleurs), doit pouvoir être qualifié de décent.

C'est-à-dire offrir une superficie minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou alors un volume de 20 m3. Votre logement doit aussi respecter des normes pour être sain à habiter et fournir de l'eau chaude par exemple.

Comment choisir la fiscalité de sa location nue ?

Les revenus de la location vide entrent dans la catégorie des revenus fonciers tandis que  les revenus de la location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il existe deux régimes d’imposition des revenus fonciers :

• le micro-foncier
• le régime réel

L'une et l'autre n'offrent pas les mêmes avantages. Le même dispositif existe pour les locations meublées on parle alors de régime micro-BIC et de régime réel.

Que vous choisissiez le régime réel ou le micro-foncier pour votre location nue, vos revenus locatifs sont imposables :

• au titre de l’impôt sur le revenu et du barème progressif, cela dépend de votre taux maginal d'imposition
• au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au taux de 17,2 %

En revanche, selon le régime fiscal choisi, votre résultat foncier se calculera différemment avec pour conséquence un revenu imposable plus ou moins élevé. Le régime réel ou le micro-foncier seront plus ou moins intéressant en fonction de votre situation et de vos objectifs fiscaux.

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Le micro-foncier : un régime d’imposition simplifié

Pour une location vide, le principal avantage du régime micro-fonier réside dans sa simplicité. La déclaration de vos revenus fonciers ne nécessite presque aucun effort de comptabilité.

Vous profitez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur vous revenus locatifs.

Il vous suffit de calculer le montant de vos revenus locatifs sur l’année, c’est-à-dire les loyers encaissés sur l’année N lors de votre déclaration de revenus à N+1. Par exemple, en mai 2023, en remplissant votre déclaration de revenus, vous avez indiqué vos revenus fonciers de 2022.

Par exemple

Revenus fonciers : 11000 €

11000 x 30/100 = 3300 ; 11000 - 3300 = 7700€

Vous serez imposés sur les 7700 euros de revenus fonciers après abattement.

Votre revenu foncier (vos revenus issus de votre locations) est à déclarer dans la case 4 BE de la déclaration de revenus n°2042.

Les conditions pour profiter du micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement dès lors que vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros par an au sein de votre foyer fiscal.

Il faut aussi que votre bien mis en location ne dépende pas d'un régime fiscal particulier comme la loi Pinel.

Cependant, vous pouvez aussi demander à l'administration de ne pas intégrer le régime micro-foncier et être rattaché le régime réel, si celui-ci présente plus d'avantages. Cela vaut pour une durée de 3 ans.

Comment calculer le résultat foncier ?

Rien de plus facile. En indiquant votre revenu foncier de l’année, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % qui doit correspondre aux différentes charges liées à votre investissement locatif.

Ainsi, vous ne pourrez pas déduire de votre revenu foncier, les charges réelles. L’État fait une estimation à la louche du poids de vos charges.

C’est en quelque sorte le coût de la simplicité : vous n’avez aucun effort comptable à fournir, mais vous ne profiterez pas de tout le potentiel d’optimisation fiscale de votre investissement.

Si ce coup de pouce fiscal est important, il n’en reste pas moins possible - voire probable - que vos charges réelles soient plus élevées. À vous alors d'estimer le montant de vos charges sur les prochaines années et de bien tenir vos comptes.

Le régime du micro-foncier est intéressant si vos charges sont inférieures à 30 % des revenus locatifs, dans le cadre d'un investissement… dans un parking par exemple.

Le régime réel : pour coller à la réalité économique de votre investissement

Le régime réel est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent le seuil annuel des 15 000 euros. Ce régime d'imposition présente l'avantage de pouvoir déduire toutes les charges liées à votre investissement locatif.

L’administration fiscale considère les frais et charges suivants comme déductibles de vos revenus fonciers :

• Les frais de gestion et d’administration du bien loué
• La taxe foncière
• Les travaux de réparation et les travaux d'entretien
• Certaines charges locatives non répercutables sur le locataire
• Les primes d’assurances
• Les intérêts et frais d’emprunt

De manière générale, il s'agit de charges prouvées et dont la dépense a été effectuée dans l'année.

L’accumulation de l’ensemble des charges réduit votre revenu foncier imposable. Vous aurez compris, plus vous avez de charges, moins vos impôts seront importants.

Dans certaines situations, le total des charges peut même générer un déficit foncier. C’est-à-dire que vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus locatifs. Est-ce que cela signifie que vous êtes un mauvais gestionnaire ?

Pas forcément, c’est peut-être même le contraire.

Le déficit foncier : un outil d’optimisation fiscale

Le déficit foncier est un dispositif mis en place par l’administration fiscale permettant de réduire votre impôt sur le revenu. Oui ce n'est pas seulement les revenus fonciers que vous diminuez mais l'ensemble de vos impôts.

Afin d’éviter un risque de sur-optimisation fiscale, l’administration de Bercy a jugé bon de limiter le dispositif à 10 700 euros déductibles de votre revenu global par an (ou 15 300 € dans certains types d'immeubles).

Vous pouvez reporter ce déficit :

• Pendant 6 ans sur l'ensemble de vos revenus
• Pendant 10 ans sur les seuls revenus fonciers

De même, le déficit foncier n’est pas concerné par le principe du plafonnement des niches fiscales. Autrement expliqué, en tant que propriétaire bailleur vous disposez d’un excellent outil pour optimiser votre impôt sur le revenu.

💡À noter que le déficit foncier est porté à 21400 euros jusqu'au 31 décembre 2025 si vous faites des travaux de rénovation. Il s'agit de travaux de rénovation énergétiques visant à transformer une passoire énergétique en logement performant ayant une étiquette DPE, A, B, C ou D.

Comment se calcule un déficit foncier ?

Le calcul du déficit foncier est plus complexe qu’une simple soustraction des charges de l’année et se fait en deux étapes.

Vous devez commencer par soustraire les charges financières (intérêts et frais d’emprunt) de vos revenus fonciers.

1. Si le résultat est négatif, on ne parle pas de déficit foncier, mais vous pourrez déduire de vos prochains revenus fonciers le déficit constaté.
2. Si le résultat est positif, vous poursuivez la déduction des autres charges.
3. Si le résultat est négatif, alors cette fois, vous constatez un déficit foncier déductible de votre revenu global (dans la limite mentionnée plus haut de 10 700 euros par an). Le surplus de déficit sera reporté aux années suivantes. A la seule condition que vous poursuiviez la location du bien pendant les 3 années suivant la constatation du déficit foncier.

Il n’est pas nécessaire de générer un déficit foncier pour que le régime réel vous soit bénéfique.

En effet, ce régime prend tout son intérêt dès lors que vos charges déductibles sont supérieures à 30 % de vos revenus locatifs. Et si vous êtes en situation de pouvoir choisir entre le régime réel ou le micro-foncier.