Réitération par acte authentique : obligations et options des parties

Si une des deux parties refuse de réitérer la vente par acte authentique, le compromis de vente vaut vente, ce qui veut dire que l’autre partie peut demander l’exécution forcée de la vente. Attention cependant, le compromis de vente peut avoir des clauses suspensives, ce qui rompt la promesse de vente.

👉🏻 Bon à savoir : certains logements supportent un droit de préemption, octroyant notamment à la mairie ou au locataire du logement vendu le droit d’acheter le logement en priorité. Le droit de préemption du locataire concerne les logements loués non meublés et les baux commerciaux (plus d’informations sur le droit de préemption du locataire sur le site BailPDF).

Définitions et lexique juridique concernant la réitération par acte authentique

Avant de rentrer dans les détails de l’application de la réitération par actes juridiques, il est nécessaire de définir certains termes dans le contexte juridique.

Réitérer

La définition de "réitérer" implique de répéter ou de renouveler une action ou une déclaration.

Dans le contexte juridique, réitérer signifie reproduire un acte ou une déclaration de manière formelle et officielle.

Un acte réitératif est donc un acte qui reprend et confirme un acte précédent. La date de réitération est primordiale, car elle marque le moment où l'acte est officiellement renouvelé et confirmé.

Authentique

Un acte authentique, selon le Code civil, est un document rédigé par un officier public, tel qu'un notaire, qui a le pouvoir de conférer à cet acte une force probante particulière.

La définition d'authentique dans ce contexte signifie que l'acte est officiellement reconnu et a une valeur juridique supérieure à celle d'un acte sous seing privé.

Réitération par acte authentique

La réitération par acte authentique est une procédure juridique par laquelle un acte initial, habituellement réalisé sous seing privé, est confirmé et renouvelé par un acte authentique.

Cette procédure est couramment utilisée dans le cadre de la réitération de la vente. Quand une promesse de vente initiale est transformée en un acte de vente définitif et authentique devant un notaire.

Sous compromis

Un compromis de vente, également connu sous le nom de promesse synallagmatique de vente, est un contrat par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent mutuellement à la vente d'un bien immobilier.

Ce compromis est souvent réitéré par un acte authentique pour finaliser la vente.

Le prix d’un notaire pour un acte de vente immobilière

La consultation pour un acte de vente immobilier auprès d'un notaire implique plusieurs étapes et coûts.

Le prix d'une promesse de vente chez un notaire peut varier en fonction de la complexité de la transaction et des honoraires du notaire.

En général, les frais de notaire pour une promesse de vente ont un coût généralement compris entre 150 € et 300 €, incluant les frais de rédaction de l'acte, les frais de publication et les émoluments du notaire.

Les tarifs des notaires sont réglementés et peuvent être consultés auprès de la Chambre des notaires ou directement auprès d'un notaire.

Il est recommandé de consulter un modèle de promesse de vente pour comprendre les éléments inclus et les coûts associés.

La promesse de vente : tout ce qu’il faut savoir

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

La promesse de vente est un acte juridique par lequel un vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à un acheteur, sous certaines conditions. Selon le Code civil, une promesse de vente peut être synallagmatique ou unilatérale.

La promesse de vente synallagmatique, aussi appelée compromis de vente, engage les deux parties. Le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter.

La promesse de vente synallagmatique doit contenir les éléments suivants.

• Nom, prénom et date de naissance des deux parties ;
• Le délai de régularisation ;
• Le prix de vente du bien et la description de ce dernier ;
• Les conditions de la vente (durée allongée, clauses suspensives, etc.) ;
• Les modalités et dates de paiement.

En revanche, la promesse de vente unilatérale n'engage que le vendeur à vendre, laissant à l'acheteur la possibilité de se rétracter.

Le vendeur réserve alors le logement pour l’acheteur pendant une durée déterminée, l’acheteur pouvant décider d’acheter le bien ou non. Une indemnité d’immobilisation du bien peut être demandée à l’acheteur.

Les délais entre une promesse de vente et la signature

Les délais entre une promesse de vente et la signature de l'acte définitif de vente peuvent varier de 2 à 5 mois, suivant si une promesse de vente unilatérale est signée, si l’acheteur doit contracter un prêt bancaire, s’il y a d’autres clauses suspensives, etc. Voici les différentes étapes à respecter.

• La promesse unilatérale de vente n’est pas obligatoire et n’est pas toujours utilisée, mais permet de réserver le logement pour l’acheteur pour une durée déterminée entre les parties, généralement d’environ 2 mois. L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires.
• Après la promesse unilatérale de vente, ou dès le début si les deux parties sont décidées, l’acheteur et le vendeur signent le compromis de vente, ou la promesse synallagmatique de vente. Un délai de rétractation de 10 jours doit être respecté pour l’acheteur. Pendant ce temps-là.
• Le délai de préemption de 2 mois doit être respecté pour permettre au locataire ou à la mairie d’exercer ou non leur droit de préemption.
• En présence de clauses suspensives de vente, comme l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire, il faut compter le temps nécessaire à leur réalisation. Pour un prêt bancaire, on compte 30 à 45 jours.
• Le temps d’obtenir tous les documents nécessaires à la vente, notamment les diagnostics obligatoires.
• Le temps d’attente d’un rendez-vous chez le notaire peut varier selon les zones géographiques et les périodes. En août et septembre, ainsi qu’en décembre et janvier, il est généralement plus long d’avoir un rendez-vous. Le fait de signer l’acte de vente définitif chez le notaire est appelé une réitération par acte authentique, car les deux parties confirment leur volonté de réaliser la transaction.

“La promesse de vente vaut vente”

Selon l'article 1589 du Code civil, "la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix". Cela signifie que dès lors que les parties ont signé la promesse de vente, elles sont engagées comme si la vente était déjà réalisée.

Cette disposition légale confère une grande sécurité juridique aux parties.

En effet elle garantit que la transaction sera effectivement conclue, sauf en cas de conditions suspensives non réalisées.

Ainsi, si toutes les conditions suspensives ont été remplies, aussi bien l’acheteur que le vendeur peut demander l’exécution forcée de la vente.

Réaliser une vente immobilière sans compromis

Techniquement, il est possible de réaliser une vente immobilière sans compromis. C'est-à-dire sans passer par une promesse de vente, la loi n’impose aucunement de signer un compromis pour une vente.

Dans ce cas, les parties signent directement l'acte de vente définitif.

En pratique, un compromis de vente est souvent demandé par la banque avant de fournir une offre de prêt, il est donc très difficile de se passer d’un compromis de vente si l’achat n’est pas payé comptant.

La vente immobilière sans compromis est moins courante, car elle ne permet pas aux parties de bénéficier du délai de rétractation et de la sécurité juridique offerte par la promesse de vente. Cependant, elle peut être envisagée dans des situations dans lesquelles les parties sont en parfaite confiance et où les formalités administratives et financières peuvent être rapidement finalisées.

Quand la date butoir approche

Lorsque la date butoir approche pour la signature de l'acte authentique de vente, il est primordial de s'assurer que toutes les conditions du compromis de vente sont respectées. Il est recommandé de prendre rendez-vous avec le notaire le plus en amont possible pour éviter de retarder la vente inutilement.

Si la date butoir de l'acte de vente est dépassée, plusieurs scénarios peuvent se présenter.

En cas de refus de prorogation du compromis de vente, les parties doivent trouver une solution alternative pour finaliser la transaction. Le délai pour la signature de l'acte authentique de vente est généralement fixé dans le compromis de vente et doit être respecté pour éviter des complications juridiques.

Si toutes les clauses suspensives ont été remplies, mais qu’une des deux parties ne collabore pas pour réitérer la vente par acte authentique, l’autre partie peut demander l’exécution forcée de la vente.

Dans le cadre d'une vente à terme, la durée maximum de paiement est également un élément clé à considérer. Cette durée est souvent définie dans le contrat initial et doit être respectée pour garantir la validité de la transaction.

En dehors du délai

Quelles sont les autres conditions suspensives pouvant provoquer la caducité de la promesse de vente ?

En dehors du délai, plusieurs autres conditions suspensives peuvent provoquer la caducité de la promesse de vente. Parmi celles-ci, on trouve :

• L'obtention du prêt immobilier. Si l'acheteur ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire pour l'achat du bien, la promesse de vente peut être annulée.
• L'absence ou la présence de servitudes. La découverte de servitudes non mentionnées dans le compromis de vente, ou l’absence de servitudes qui étaient mentionnées, peut aussi entraîner la caducité de la promesse de vente.
• Les diagnostics immobiliers. Si les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, etc.) révèlent des anomalies importantes non mentionnées dans le compromis, cela peut justifier l'annulation de la promesse de vente.
• L'absence de permis de construire. Dans le cas où la vente est conditionnée à l'obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation administrative, l'absence de cette autorisation peut entraîner la caducité de la promesse de vente.
• Les conditions d'urbanisme. Si des modifications dans les règles d'urbanisme affectent négativement le bien immobilier, cela peut également justifier l'annulation de la promesse de vente.
• L'absence de certificat d'urbanisme. Si le certificat d'urbanisme n'est pas obtenu ou s'il révèle des contraintes non prévues, cela peut entraîner la caducité de la promesse de vente.

Ces conditions suspensives sont généralement stipulées dans le compromis de vente et doivent être respectées pour que la transaction immobilière puisse se poursuivre.

Dans quelles situations pouvez-vous forcer la vente du bien ?

Dans certaines situations, il est possible de forcer la vente d'un bien immobilier, notamment lorsque la promesse de vente n'est pas respectée par le vendeur. Une promesse de vente est un contrat préliminaire qui engage les parties à conclure la vente définitive du bien. Si le vendeur refuse de signer l'acte de vente après avoir signé la promesse de vente, l'acheteur peut demander l'exécution forcée de la vente.

À l’inverse, si un acheteur a signé le compromis de vente, a obtenu son prêt ou réalisé les clauses suspensives, mais ne répond plus au vendeur ou ne collabore pas pour fixer un rendez-vous pour réitérer la vente par acte authentique, le vendeur peut demander l'exécution forcée de la vente.

Cette procédure est encadrée par la jurisprudence en matière de vente forcée immobilière. En effet, les tribunaux peuvent ordonner la vente forcée du bien si le vendeur ou l’acheteur ne respecte pas ses obligations contractuelles. L’autre partie doit alors saisir le tribunal compétent pour obtenir une décision de justice contraignant le vendeur ou l’acheteur à honorer son engagement.

Cette démarche permet de protéger les droits de chaque partie et de garantir la réalisation de la transaction immobilière conformément aux termes de la promesse de vente.

FAQ sur la réitération par acte authentique

Peut-il y avoir 3 notaires pour une même vente ?

Il est possible d'avoir trois notaires pour une même vente immobilière, bien que cela soit rare. Généralement, une vente implique un notaire choisi par le vendeur et un notaire choisi par l'acheteur, ce qui fait deux notaires.

Cependant, dans des situations complexes, lorsqu’il y a plusieurs copropriétaires ou lorsque les parties souhaitent une expertise supplémentaire, un troisième notaire peut être impliqué.

Qu’est-ce qu’un différé de jouissance ?

Un différé de jouissance est une clause contractuelle qui permet à l'acheteur d'un bien immobilier de ne pas prendre possession immédiate du bien après la signature de l'acte de vente.

Cette clause est souvent utilisée lorsque le vendeur a besoin de rester dans le bien pendant une période déterminée après la vente. Pendant ce différé, le vendeur continue d'occuper le bien et peut être responsable de certaines charges, comme les frais d'entretien.

Que faire si mon ex refuse de signer chez le notaire ?

Si votre ex-conjoint refuse de signer chez le notaire, plusieurs options peuvent être envisagées. Tout d'abord, il est recommandé de tenter une médiation pour résoudre les différends à l'amiable.

Si la médiation échoue, il peut être nécessaire de saisir le tribunal pour obtenir une décision de justice. Le tribunal peut ordonner la vente forcée du bien ou désigner un mandataire pour signer l'acte de vente à la place de l'ex-conjoint récalcitrant.

Il est important de consulter un avocat spécialisé en droit de la famille pour obtenir des conseils juridiques adaptés à la situation spécifique.