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Acheter pour louer : nos conseils pour réussir votre investissement

‍Jamais l’investissement locatif n’a eu autant de succès en France. Stable, sécurisé, l’investissement immobilier dans un appartement est un placement particulièrement intéressant même en temps de crise. Si comme beaucoup vous hésitez encore à franchir le cap, on passe en revue tous les atouts d’un tel investissement et les erreurs à éviter.


Quel est l'intérêt d'acheter pour louer ?

Dans un contexte aussi particulier qu’est le nôtre, l’investissement locatif demeure un investissement sécurisé et stable dans le temps. Deux éléments clés que l’on recherche dans tout placement et que l’on ne retrouve pas dans l’investissement en Bourse ou les cryptomonnaies par exemple.

L’intérêt de l’investissement immobilier est avant tout sa plasticité. Placer son argent suite à un héritage, préparer sa retraite, acheter un appartement et s’en servir de résidence principale dans quelques années, transformer un bien en location en résidence secondaire… les possibilités ne manquent pas.

Le meilleur moyen de se constituer un patrimoine

Se construire un patrimoine tangible qui va durer dans le temps et vous rapporter. Il s’agit sans doute du meilleur argument en faveur de l’achat d’un appartement pour le louer. L’immobilier locatif vous permet en effet d’obtenir des revenus pendant une durée aussi longue que vous le souhaitez. 

D’autant plus que vous êtes à l’abri des fluctuations économiques, la pierre est une valeur refuge par excellence. Et sur le long terme, votre bien va prendre de la valeur, ce qui veut dire que vous allez certainement profiter d’une plus-value à la revente.

Une catégorie de bien accessible

L’appartement, c’est aussi le type de bien le plus facile à acquérir, surtout les petites surfaces pour un premier investissement. Le budget tout comme l’apport initial pour financer le prêt seront plus abordables que pour une maison ou un immeuble de rapport. 

Avec un budget d’achat raisonnable et un apport de quelques milliers d’euros, il est tout à fait possible de devenir propriétaire d’un appartement, un studio ou un deux pièces dans une ville moyenne et commencer à bâtir son patrimoine.

Obtenir des revenus complémentaires

L’autre point fort de l’investissement locatif dans un appartement, ce sont les revenus complémentaires que vous allez tirer de la location. Dans un premier temps, les loyers perçus vont servir à rembourser votre emprunt. Certains investissements permettent d'atteindre l'autofinancement (les loyers = les mensualités) ou un cash-flow positif rapidement, mais ils sont plus rares en ce moment.

Quoi qu’il en soit, une fois les mensualités du prêt remboursées, chaque loyer encaissé sera autant de revenus supplémentaires dans vos poches.

Se préparer une bonne retraite

Que ce soit via les revenus complémentaires, où en profitant de son appartement (pour y habiter ou l’utiliser comme résidence secondaire), l’immobilier locatif est un incomparable moyen pour assurer sa future retraite. Il s'agit aussi de quelque chose de concret que vous pourrez utiliser un jour pour loger un de vos enfants ou le donner en héritage.

Dans un contexte d’allongement de la durée obligatoire de cotisation, de pensions peu revalorisées, posséder un appartement en location est une sécurité supplémentaire pour ses vieux jours. 

Est-ce rentable d'investir dans du locatif ?

La question du rendement est au cœur de tout investissement locatif. Personne n’investit son argent pour en perdre, c’est une évidence. Mais combien ça rapporte réellement l’immobilier ? La réponse n’est pas aussi simple qu’elle en a l’air.

Si en moyenne on chiffre à 7 % le rendement brut d’un investissement locatif, les chiffres fluctuent en réalité beaucoup. Plusieurs facteurs l’expliquent. D’une ville à l’autre, d’un quartier à l’autre, d’un régime fiscal à l’autre, la rentabilité peut changer du tout au tout.

7 % environ c'est le rendement brut moyen en France pour un investissement dans un appartement.

Pour un appartement dans l’une des métropoles les plus prisées de France, Paris, Lyon, Bordeaux, comptez sur une rentabilité nette pour un appartement entre 2 et 4 %. Dans une ville moyenne de type Périgueux, Boulogne-sur-Mer, le rendement net sera plus proche des 6 %.

Le type de location joue aussi beaucoup sur la rentabilité. Une location meublée rapporte en effet plus qu’une location nue, les loyers étant supérieurs mécaniquement le rendement s’en trouve meilleur. De plus, avec le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel), il est possible d’optimiser sa fiscalité via le régime réel et d’avoir une imposition nulle pendant plusieurs années.

Faire de la colocation est aussi plus intéressant dans un grand appartement plutôt que de louer à une seule famille. Autant de facteurs qui modifient la rentabilité de votre appartement en location et qui vous obligent à bien planifier votre projet en amont.

Quel type d’appartements faut-il acheter pour louer ?

L’appartement est l’un des formats d’investissement immobilier les plus populaires. Par définition, c’est un logement que l’on retrouve dans un immeuble et ces derniers se situent en majorité dans les villes.

Les studios et petites surface : T1 et T2

Les studios et logements de petite taille sont prisés des étudiants et des jeunes actifs. Il faut en priorité en faire l’acquisition en centre-ville, à proximité de grandes écoles, d’un campus ou alors dans une destination touristique (bord de mer, montagne…). 

En plein centre-ville, votre appartement bénéficie d’une forte demande touristique et étudiante, de quoi être certain de louer en permanence le logement. C’est aussi le type de bien préféré des jeunes actifs, encore plus s’ils sont meublés. L’intérêt est aussi d’investir dans un bien ancien de belle apparence (pierre de taille, poutre apparente, immeuble haussmannien…) de manière à profiter de la prise de valeur de l’appartement dans la durée.

Bénéficiant d'une forte demande, le studio est le logement par excellence pour les étudiants et les jeunes actifs

Les studios et 2 pièces sont aussi les appartements les moins chers, même si leur prix au mètre carré sera plus élevé qu’un appartement de grande taille du fait de la forte demande. Toutefois le studio est apprécié des investisseurs pour sa rentabilité, d’autant plus quand il s’agit d’une location meublée.

Les grands appartements : T3, T4, T5, T6

Les appartements de grandes tailles, de 3, 4 ou 5 pièces s’adaptent à une vaste typologie d’habitants. Couple, famille, ou alors colocation étudiante, les possibilités ne manquent pas pour ces logements. Si vous envisagez la location en direction des familles, privilégiez l’achat d’un grand appartement en zone résidentielle tout en étant à proximité des services et des écoles.

Pour la colocation étudiante, on visera en priorité les quartiers dynamiques et la proximité avec des universités et grandes écoles.

Acheter un appartement à rénover, la bonne affaire ?

Acheter un appartement pour le louer ne veut pas forcément dire le louer dans le même état ni dans la même configuration qu’au moment de l’achat. Un appartement avec travaux présente aussi d’autres avantages pour un investisseur.

Faire des travaux de rénovation thermique

Vous n’êtes pas sans savoir que les passoires thermiques (les logements classés E, F et G au DPE) sont progressivement interdites à la location. Pour un investisseur, c’est l’occasion de profiter d’une ristourne sur le prix d’achat de 10, 15, 20 % et ensuite d’y faire des travaux de rénovation énergétique. Selon le régime fiscal sélectionné, ces travaux pourront être défiscalisés, vous serez ainsi doublement bénéficiaire.

Revoir l’agencement de l’appartement

Rien ne vous empêche de transformer un 4 pièces en 5 pièces, un grand T2 en T3, etc.  L’important est de s’adapter à la demande locative et aux besoins immédiats des habitants. Pour une colocation, vous pouvez choisir d’optimiser le bien pour placer une chambre supplémentaire ou une pièce d’eau en plus.

L’immobilier neuf, un intérêt plutôt limité

Acheter pour louer un appartement neuf présente en revanche moins d’avantages. Certes les frais de notaire sont réduits dans l’immobilier neuf, toutefois le coût d’un tel logement pour une surface et un emplacement identique sera supérieur de 10 à 15 %.

Un surcoût qu’on n’a pas spécialement envie de mettre d’autant plus quand le marché de l’immobilier ancien regorge d’offres d’appartements anciens. Les dispositifs de défiscalisation qui accompagnent les appartements neufs comme la loi Pinel, offrent au final une rentabilité moindre qu’un appartement ancien à la fiscalité optimisée.

Quels sont les risques d'acheter un appartement pour le louer ?

D’apparence simple, l’achat d’un appartement pour le placer en location recèle son lot de risques et d’inconvénients, vous n’êtes pas non plus à l’abri d’une erreur de jugement surtout quand on débute dans l’immobilier. 

L’erreur de jugement

Acheter un bien pour le louer signifie effectivement acquérir un appartement pour qu’il soit occupé par un locataire. Souvent, certains propriétaires font l’erreur d’acheter un appartement sur lequel ils ont eu un coup de cœur. L’appartement n’est pas pour eux, il est à destination du locataire.

Si vous ne comptez pas utiliser le logement en tant que résidence secondaire (entre deux locations saisonnières par exemple) ou plus tard à la retraite, alors vous ne devez sélectionner l’appartement que sur des critères objectifs. Demande locative, potentiel rendement, prise de valeur, voilà les vrais critères qui comptent.

Ne pas faire d’emprunt et acheter cash

Cela peut sembler contre-intuitif, pourtant vous avez tout intérêt à faire un crédit immobilier pour financer l’achat de l’appartement. Et ce, même si vous possédez la somme d’argent. Pourquoi vous vous dites ? Parce qu’avec l’emprunt bancaire vous bénéficiez de l’effet de levier bancaire.

L’effet de levier grâce au crédit permet d'accéder à des biens que vous ne pourriez acheter avec votre seule apport. Des biens plus grands et potentiellement mieux placé. Derrière le locataire rembourse les mensualités du crédit avec les loyers. Dans un contexte inflationniste, cela a aussi tout son intérêt parce que l’argent perd de la valeur, et donc le coût réel de votre emprunt bancaire se réduit d’autant sur le long terme.

Choisir le mauvais emplacement

Se tromper d’emplacement quand on achète pour louer peut s’avérer fatal pour votre investissement. Quand les locataires boudent l’appartement, aucun loyer ne rentre, et toute la rentabilité de votre projet s’effondre.

Après avoir sélectionné une ville et un quartier avec du potentiel, en accord avec votre budget estimé, vous devez en priorité comprendre quels sont les ressorts de la demande locative locale. Est-ce plus intéressant d’investir pour des étudiants, des familles ? Votre investissement doit répondre à la demande de la population sur place.

L’autre facteur clé correspond aux facilités qu’offre votre investissement locatif : est-ce que l’appartement choisi est proche des transports en commun, des écoles, des commerces ? Autant d’atouts qui permettront de louer plus rapidement votre bien.

Oublier de soigner sa fiscalité

Loin d’être anodine, la question de la fiscalité et de l'impôt est aussi centrale dans un investissement locatif. Une fiscalité soignée, ce sont autant de points de rentabilité gagnés. Selon le régime fiscal choisi, les possibilités ne sont pas les mêmes pour diminuer ses impôts et la rentabilité finale peut fortement varier.

Certains, comme le LMNP au régime réel, vous permettront de louer un appartement tout en réduisant votre imposition à 0 pendant plusieurs années. Vous disposez également de pléthores de dispositifs de défiscalisation pour votre investissement locatif. Pour être sûr d’optimiser au mieux votre fiscalité, faire appel à un expert-comptable demeure la solution idoine.

Il y a aussi la question du véhicule d’investissement, vous pouvez choisir de faire votre investissement via une SCI, une SARL de famille, etc.

La gestion locative, des difficultés en perspective ?

Gérer seul ou passer par une agence immobilière, c’est un peu le dilemme auquel fait face tout nouveau propriétaire d’un appartement en location. Ne pas déléguer, c’est s’occuper de la gestion seule : trouver des locataires, sélectionner les bons dossiers, faire passer les visites, envoyer les quittances de loyer tous les mois, s’occuper de l’entretien, faire des travaux, déclarer ses revenus locatifs, etc.

De très nombreuses tâches indispensables dans la vie de votre location. Si cela peut être motivant au départ, quand on démarre dans l’immobilier, au bout de plusieurs années, surtout si le turnover est important, recommencer sans cesse ces activités peut être très fastidieux. En déléguant la gestion, certes on donne un pourcentage des loyers à une agence immobilière, mais en contrepartie on est tranquille puisque votre appartement est géré par des professionnels. 

Acheter pour louer : la solution du clés en main

Pour éviter, tous ces écueils, il existe une solution qui a un nom : l’investissement locatif clés en main. L’idée est plutôt simple : au lieu de faire toutes les démarches depuis l’acquisition jusqu’à la gestion locative par vous-même, un prestataire s’en occupe.

Trouver un bien, le rénover, le mettre en location, le gérer, voilà tout ce qu'offre l'investissement locatif clé en main

C’est d’ailleurs ce que propose Masteos depuis maintenant plusieurs années, vous nous déléguez tout l’investissement locatif. On s’occupe de définir ensemble une stratégie adaptée à votre projet, de trouver l’appartement, le rénover, le mettre en location et le gérer. Plutôt facile. En tant qu’investisseur, c’est un gain de temps et une économie d’énergie conséquente, le tout pour un placement sécurisé.

Est-ce que l'investissement locatif vaut le coup ?

Si on doit résumer en quelques mots ce qui vient d’être dit, alors oui l’investissement locatif dans un appartement vaut le coup. Le tout est de respecter certaines règles : vérifier la demande locative avant d’acheter, ne pas surpayer le bien et bien négocier le prix d’achat, soigner son dossier de financement auprès de la banque et la fiscalité de sa location, déléguer ou non la gestion locative selon ses possibilités.

Investir dans un appartement est une activité rentable à condition de suivre tous les conseils pour assurer le succès de votre projet. Et en cas de doute, il est toujours possible de se faire accompagner par des experts.


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