Est-il intéressant d'investir dans la pierre ?

L’investissement dans la pierre consiste à acheter un bien immobilier (maison, logement, immeuble, parking…) et à le placer en location. Vous percevez en retour des loyers qui vont servir à rembourser votre emprunt ou à percevoir des revenus complémentaires. 

Revenus supplémentaires, construction d’un patrimoine réel, plus-value à la revente, facilités de transmission… les avantages qu'il y a à investir dans l’immobilier locatif sont multiples et tangibles.

C'est quoi investir dans la pierre ?

Investir dans la pierre revient à placer son argent dans quelque de chose de concret et de matériel. C’est un investissement qui résiste dans le temps et vous permet de construire un patrimoine tangible.

La pierre est aussi un investissement accessible à tous les particuliers sans restriction, qu’on soit jeune ou plus âgé, il permet de remplir des objectifs variés : 

• Se constituer un patrimoine immobilier tangible qui prend de la valeur sur la durée
• Faire travailler l’argent de la banque plutôt que le vôtre grâce au crédit immobilier
• Utiliser les loyers perçus pour rembourser votre emprunt immobilier
• Percevoir des revenus complémentaires une fois le bien remboursé
• Préparer votre retraite en investissant jeune
• Transmettre un patrimoine à ses enfants et ses descendants

Rien que ça.

Quels sont les avantages à investir dans la pierre ?

Si l’investissement dans la pierre est aussi prisé par les Français, c’est parce qu’ils offrent des avantages qu’on ne retrouve dans aucun autre placement. 

Profiter de l’effet de levier

L’investissement locatif est le seul placement qui peut-être financé par le crédit. L’avantage de requérir au crédit plutôt qu’à l’achat cash est qu’il offre la possibilité de se construire un patrimoine avec un capital limité (10, 20 % d’apport du montant total suffit), et c’est la banque qui finance votre achat.

Les mensualités du crédit sont quant à elles en partie (ou en totalité) remboursées par les loyers perçus. Et si les loyers sont supérieurs aux mensualités, votre bien s’autofinance.

Aucun autre placement ne vous permet de bâtir un patrimoine à moindres frais comme l’investissement locatif. Avec un petit capital, vous pouvez devenir propriétaire d’un bien qui rapporte et réinvestir ensuite grâce à la plus-value obtenue à la revente du bien.

Un placement stable et sécurisé

Stable, parce que la pierre prend toujours de la valeur dans le temps.

Hormis pendant les deux guerres mondiales où les prix immobiliers ont chuté pendant quelques années, il n’y a eu qu’une baisse majeure en France au 20e siècle pendant les années 90.

Mais au bout de quelques années, les prix sont remontés et ont effacé ce passage à vide. Si bien qu’on peut l’affirmer avec certitude, l’immobilier prend toujours de la valeur sur le long terme.

Aujourd’hui on observe un ralentissement sur les prix suite à la remontée des taux et à l’inflation. Peu de baisses sont observées, mis à part à Paris avec 1 % dans l’année et quelques métropoles où le prix au mètre carré stagne, partout ailleurs ils progressent, notamment dans bon nombre de villes moyennes.

Sécurisé, parce que la pierre est un investissement tangible qui prend de la valeur dans le temps.

Votre placement n’est pas une ligne de code comme pour les crypto-monnaies. Il s’agit d'un actif tangible dans lequel habitent des locataires.

Or, parmi tous les besoins fondamentaux, se loger est l’un des plus essentiels. Par conséquent il y aura toujours de la demande pour des logements. On le constate encore à l’heure actuelle, la demande locative est largement supérieure à l’offre sur le marché français.

Plutôt que de miser sur la Bourse avec ses hauts et bas, où vous n’êtes jamais à l’abri d’une chute brutale des cours. Ou pire encore les crypto-monnaies où les déconvenues sont nombreuses ces derniers temps, la pierre présente une très bonne stabilité.

Et quand on place son argent, on cherche surtout de la sécurité, voilà pourquoi la pierre attire autant.

Un investissement rentable

En moyenne, vous pouvez compter sur un rendement locatif brut de 6 % même si cela dépend du type de bien, de votre stratégie et de l’emplacement. Plus le pourcentage de rentabilité attendu sera élevé, plus le risque locatif sera important. Les deux facteurs sont intimement corrélés.

Pour un investissement très sécurisé, par exemple dans un centre-ville d’une grande métropole type Paris, Bordeaux ou Lyon, (un studio dans un immeuble de type haussmannien) comptez entre 2 et 4 % de rendement net. En revanche, la prise de valeur sur ce type de biens est importante sur le long terme. 

Pour davantage de rendement net, on se tournera vers des villes moyennes (Boulogne-sur-Mer, Périgueux…) ou en périphérie de grandes villes. C’est dans ce genre de secteur que vous pouvez espérer les 6-7 % de rendement net.

Quand investir dans la pierre ?

Au même titre que l’or, l’immobilier est une valeur refuge. Si la bourse peut jouer au yo-yo, les cryptomonnaies s’effondrer du jour au lendemain, l’assurance vie offrir une rentabilité trop limitée,  l’immobilier a l’avantage d’être un placement stable et sécurisé peu importe la période.

À moins d’une catastrophe naturelle, votre bien ne va pas disparaître ou son rendement être réduit à zéro. 

Au fond, il y a toujours de bons emplacements et des types de biens dans lesquels investir, et ce, en permanence. Le tout est d’être attentif aux dynamiques des territoires, de se positionner sur régions attractives et des biens qui sauront répondre à la demande locative locale.

C’est le meilleur moyen d’assurer la rentabilité de son investissement.

Est-ce le bon moment pour investir dans la pierre ?

Si la remontée des taux d’intérêt a de quoi effrayer, les conditions demeurent plus qu’intéressantes pour investir. On entend souvent qu’il ne faudrait pas investir en période d’inflation et de taux d’intérêt élevés. Voilà une idée reçue sur laquelle on peut revenir.

L’argent qu’on doit à la banque perd en valeur avec l’inflation, cela signifie que votre dette baisse donc en valeur réelle. Par ailleurs, une inflation à 8 % et des taux d’intérêt à 2,5 % c’est comme si vous preniez un crédit avec un taux d’intérêt réel négatif.
Plus l’inflation dure et demeure forte, plus l’argent qu’on doit à la banque est grignoté. Cerise sur le gâteau, la Banque centrale européenne (BCE) a annoncé que les taux directeurs allaient rester inférieurs à l’inflation.

Les loyers sont révisés à la hausse régulièrement pour suivre l’inflation, vos revenus locatifs continuent à progresser donc tous les ans.

Comme on l’a évoqué plus tôt, il y a aussi peu de risques d’un effondrement du marché. La crise de 2008 des subprimes a par exemple rapidement été surmontée en France. Les baisses dans l'immobilier sont toujours temporaires et les biens retrouvent leur valeur d'antan puis finissent toujours par la dépasser.

De plus, certaines villes apparaissent encore sous-cotées en termes de prix immobiliers et offrent de très bons rendements locatifs. C’est le cas de Lorient, Quimper, Annemasse, Metz, Thionville, Arles ou encore Chartres.

Combinant prix immobiliers accessibles, loyers intéressants et bonne tension locative, vous aurez tout intérêt à investir dans l’une de ces villes moyennes, mais ce sont loin d’être les seules ou faire des placements immobiliers.

Quel est le meilleur investissement dans la pierre ?

Tous les types de biens immobiliers ne les modes de locations ne se valent quand il s’agit d’investir dans l’immobilier. La qualité de l’emplacement influe fortement sur le rendement tout comme le choix de la fiscalité. Mais en réalité bon nombre de facteurs sont à prendre en compte. 

Le meilleur investissement dans la pierre c’est celui qui vous permet de remplir tous vos objectifs.

Si on devait quand même établir un podium du meilleur investissement locatif, il ressemblerait à cela : 

1. L’immeuble de rapport
2. La colocation meublée dans un grand appartement
3. Le studio étudiant

Star des investisseurs immobiliers, l’immeuble de rapport n’est pas accessible à toutes les bourses puisqu’il consiste à acheter un immeuble. Rien que ça. Détenu en monopropriété et comprenant plusieurs lots d’habitation, l’immeuble de rapport offre des rendements bruts compris entre 5 et 10 % voire plus.

En tant que seul détenteur de l’immeuble, vous pouvez optimiser les habitations comme bon vous semble, idem pour le choix des régimes fiscaux.

La colocation étudiante dans un appartement meublé sous le régime LMNP est aussi un excellent véhicule d’investissement locatif. Comptez sur un rendement net autour de 5 % aujourd’hui pour une colocation bien située. 

Investissement locatif le plus abordable après le parking, le studio est souvent le premier projet achat qu’on fait. Loué meublé à un étudiant, ce type de bien propose une bonne rentabilité tout en garantissant que le bien sera toujours occupé, peu de vacance locative avec un studio.

La demande est toujours très forte pour des hébergements de ce type. Le studio étudiant, c’est l’investissement le plus sécurisé et accessible à la plupart des bourses.

Où investir dans l’immobilier en 2024 ?

Mis à part Paris où le prix au mètre carré baisse, dans les grandes villes comme Lyon, Nice ou Lille les prix ont eux tendance à stagner à des niveaux elevés. Investir dans ce genre de métropole, c’est bénéficier d’une rentabilité limitée cette année, peu importe le type de logements.

Par contre vous faites là un placement sécurisé, ce qui demeure intéressant. Privilégiez donc les biens de qualité, en centre-ville pour être certain d’une prise de valeur et limiter les risques locatifs.

Les villes à fort potentiel en 2024 sont plutôt Poitiers, Angoulême, Cholet, Montauban, Périgueux, Annemasse. Des villes moyennes de 20 000 à 100 000 habitants dans lesquels les prix immobiliers vont continuer à fortement augmenter, ce qui permet d’espérer une belle plus-value dans quelques années.

Plus abordables, ces villes sont aussi dynamiques tout en offrant une bonne rentabilité, 6 à 7 % de rendement net si l’emplacement est de qualité.

Pour ce qui est du type de bien, cela dépend bien sûr de votre budget, mais les studios sont toujours aussi demandés près des grandes écoles, tous comme les appartements en colocation.

Le Havre

Niort

Orléans

Comment bien investir dans la pierre ?

Il existe de nombreuses façons d’investir dans la pierre en France. Vous pouvez directement investir dans un bien immobilier ou de manière indirecte. 

Via une SCPI (société civile de placement immobilier) en achetant des parts, ce qu’on appelle plus communément l’investissement pierre papier, ou un OPCI (Organisme de placement collectif immobilier), qui à la différence de la SCPI ne se contente pas que de détenir des actifs immobiliers, mais contient aussi des actifs financiers. Il est aussi possible de monter une SCI (société civile immobilière) pour investir à plusieurs, ce qui décuple votre potentiel d’achat.

Quand on démarre en immobilier locatif, il y a de quoi avoir le vertige tant les possibilités sont nombreuses. Acheter un bien déjà loué ou vacant ? Faut-il investir dans l’ancien ou le neuf ? Faire de la location meublée ou location nue ? Quel régime fiscal sélectionner pour son bien ? Quelles lois peuvent être utilisées (loi Pinel pour le neuf par exemple, loi Denormandie pour l’ancien, etc.) ?

Bien investir dans la pierre implique de respecter toutes les étapes on : 

• Définir son projet, c’est-à-dire ce qu’on veut faire avec son investissement : obtenir plus tard des revenus complémentaires, acheter pour transmettre dans quelques années un patrimoine, transformer son investissement en résidence secondaire à terme, etc. 
• Déterminer son budget d’achat, quel apport on est en mesure d’apporter pour financement l’investissement.
• Adopter une approche descendante pour dénicher le logement. D’abord chercher des secteurs dynamiques où la demande est forte, puis la ville, le quartier, la rue… Il faut vérifier tous les paramètres et indicateurs, la nature de la demande locative, les types de ménage, le revenu médian, les atouts du secteur, la présence de commerces, transports, écoles, etc. Vous devez être certain que votre bien sera en location en permanence et limiter le risque locatif. Sans oublier la fiscalité locale, comme la taxe foncière plus ou moins importante selon le secteur géographique.
• Trouver le financement, ce qui signifie monter un dossier solide dans lequel la banque aura confiance. L’idée est d’obtenir les conditions d’emprunt (un taux d’intérêt raisonnable, une assurance emprunteur pas trop chère) les plus intéressantes pour maintenir une rentabilité élevée. Vous pouvez aussi passer par un courtier immobilier qui a l’habitude de ce genre de prêt pour obtenir le meilleur prêt.
• La gestion locative, c’est-à-dire toutes les activités qui entourent la location du bien est essentielle. Trouver un locataire, comparer les dossiers de location, envoyer les quittances de loyer, s’occuper de l’entretien du logement, etc. Autant d’activités qui peuvent être déléguées à une agence immobilière de gestion locative spécialisée en échange d’un mois de loyer par an (en moyenne). Certes cela a un coût, mais c’est le prix de la tranquillité et la garantie d’une gestion professionnelle.
• La question de la fiscalité n’est pas non plus à négliger, c’est ici que vous allez gagner ou perdre en rentabilité. Selon le type de location, le régime fiscal choisi, vous allez pouvoir réduire plus ou moins fortement les impôts qui pèsent sur l’investissement. L’un des moyens les plus intéressants est la location meublée avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) couplé au régime réel. Un régime fiscal permettant de déduire toutes ses charges des revenus locatifs et de pratiquer l’amortissement. Un mécanisme permettant d’amener vos impôts à 0 euro.

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Vu la profondeur du marché immobilier français, les possibilités sont en réalité infinies. On pense également à d’autres actifs comme les biens atypiques ou les places de parkings, etc. qui demeurent tout à fait pertinents pour réaliser un investissement locatif.

Faire un investissement locatif clé en main

Quand on n’a jamais fait d’investissement immobilier, la solution peut être de passer par une formule clés en main, un prestataire prend en charge tout l'investissement depuis la recherche du bien jusqu’à la gestion locative.

C’est ce que propose Masteos depuis 2019, un concept qui a séduit aujourd'hui plus de 1000 investisseurs.

Etre accompagné de A à Z rien de plus simple avec l'investissement locatif clé en main

Le principe est le suivant, des conseillers vous accompagnent sur votre projet d’investissement de A à Z. Ils vous donnent des conseils sur la stratégie à adopter. Ils trouvent le bien le plus intéressant pour investir, vous aident aux différentes étapes de l’acquisition ainsi que pour le financement, prennent en main les travaux de rénovation.

Enfin, ils trouvent un locataire avant de s’occuper de la gestion quotidienne du logement. Une prise en charge intégrale qui a l’avantage de vous libérer du temps et des contraintes.

‍Investir en crowdfunding

Dernier né des investissements exotiques en lien avec l'immobilier, l'investissement en crowdfunding. Ce dernier consiste à placer une somme d'argent pour permettre la construction d'un projet immobilier.

Le capital investit est placé pour une durée de 12 à 48 mois sans possibilité de retrait. Ce capital est bloqué et vous ne le récupérez qu'une fois le bâtiment construit avec les intérêts. Différentes sociétés spécialisés en crowdfunding laisse espérer des taux de rentabilité dépassant les 10 %, en général on se situe entre 7 et 10 % de rendement, ce qui est excellent.

Attention toutefois, ce genre de placement n'est pas sans risques (faillite du promoteur et perte du capital, non liquidité du placement...).

En résumé

L’investissement locatif n’est pas un investissement sans risques. L’absence de locataire, une fiscalité mal pensée, une mauvaise gestion locative  sont quelques-uns des freins que vous pourrez rencontrer.

Mais cela n’a rien d’insurmontable et contrairement à la bourse votre logement ne va pas disparaître en un claquement de doigts. Les avantages d’investir dans  la pierre sont bien réels, ce qui explique pourquoi de plus en plus de Français le choisissent chaque année au détriment d’autres types d’investissement.