La transaction immobilière : le titre de propriété

‍Après la recherche, les visites, les négociations et l’ensemble des étapes comme l'offre d'achat, le compromis et la promesse de vente qui accompagnent la recherche de bien pour votre investissement locatif, vous avez enfin signé l’acte authentique de vente.

La transaction immobilière, par sa nature, les sommes en jeu, et la durée sur laquelle elle engage, nécessite une sécurité particulière pour protéger l’acheteur et son droit de propriété sur son bien. Le titre de propriété permet de faire constater cette opération par l’État et d’en faire la publicité auprès des tiers. Pas la peine de soupirer, c’est le notaire qui s’occupe de ces étapes. Idéalement, un bon notaire.

Le titre de propriété immobilier est un acte authentique qui prouve la propriété du bien que vous venez d’acquérir. Il s’agit simplement de l’acte de vente du bien que vous avez signé, une fois visé et tamponné par l’administration fiscale. L’originale, appelée « minute de l’acte » est conservée par le notaire pendant 75 ans, puis transférée aux archives départementales. Vous en obtenez une copie authentique.

L’ensemble des actes authentiques, traditionnellement dressés sur papier, tend aujourd’hui à être supplanté par les Actes authentiques sur support électronique et archivé numériquement par les notaires. Vous pouvez ainsi le recevoir sur support électronique.

L’acte de propriété constate votre accession à la propriété du bien que vous avez acheté, et vous permet d’en disposer à votre guise. Avant de recevoir votre titre, prévoyez un délai de plusieurs mois, variable selon les régions et l’engorgement de l’administration fiscale locale.

En attendant, le notaire vous remettra une attestation de propriété immobilière, qui vous permettra d’engager les premières démarches administratives : assurance, eau, électricité, téléphonie…

Le titre de propriété que vous recevrez plus tard est opposable aux tiers : il crée des effets pour tous, et pas seulement pour ceux qui le signent. Plus simplement, personne ne pourra contester le fait que vous êtes propriétaire de ce bien, ni les effets juridiques que créent cette propriété.

Vous pouvez dès lors en disposer comme bon vous semble (dans les limites de la loi), en le consacrant par exemple à un investissement locatif.

De quoi se compose le titre de propriété ?

Le titre de propriété, ou acte de propriété est en réalité l’original de l’acte authentique de vente que vous avez signé chez le notaire. Il contient donc l’acte de vente dans son intégralité, ainsi que l’ensemble des documents annexés au contrat : dossiers de diagnostic technique, règlement de copropriété, etc.

C’est un document assez épais, qu’il faut conserver toute sa vie, mais vous pourrez toujours en récupérer une copie auprès de votre notaire ou des services du cadastre si vous l’égarez ou qu’il est détruit. Le notaire vous en envoie une copie quelques mois après la conclusion de la vente.

Ce délai est parfaitement normal : une fois la signature effectuée, ce dernier doit en effet accomplir un certain nombre de « formalités postérieures » auprès de différents acteurs, notamment le fisc, le syndic de la copropriété, votre banque et votre assurance. Une copie sera d’ailleurs envoyée à plusieurs administrations, ainsi que votre établissement bancaire et votre assureur.

La formalité la plus importante est l’enregistrement de la transaction auprès du Service de la publicité foncière. Il intervient au maximum un mois après la transaction et inscrit officiellement le transfert de la propriété auprès du public.

Si vous vous demandez où va l’argent des frais de notaire, sachez que ces démarches concernent près de 80% de la somme que vous avez remise au notaire. Il en utilisera l’essentiel pour régler au Trésor public les droits de mutation (composés des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière perçus par les collectivités locales) ainsi que la contribution de sécurité immobilière au profit de l’État.

Le notaire vous enverra également, généralement en même temps que votre titre de propriété, le solde (ou le débit) de votre compte dans son étude. En effet, la somme que vous lui avez remise constitue une provision sur les frais réels qu’il engagera durant les formalités postérieures. Dans la majorité des cas, vous serez créditeur, mais il arrive que le notaire vous demande un complément si la provision était insuffisante.

Contrairement à la copie de l’acte authentique de vente que vous avez obtenue le jour de la signature, votre titre de propriété sera donc apposé du timbre et du sceau du Service de publicité foncière et des différentes administrations qui ont visé le document.

En attendant, le notaire vous remettra une attestation de propriété immobilière le jour de la vente. Il s’agit d’un résumé de la transaction qui vous permettra d’entamer les différentes démarches nécessaires après l’acquisition d’un logement : raccordement au gaz, à l’électricité, assurance, inscription auprès du syndic de la copropriété…

Attention cependant : l’attestation de propriété immobilière ne constitue pas un acte de propriété. Il ne produit pas d’opposabilité aux tiers avant que le Service de publicité fiscale n’enregistre le transfert de propriété et que vous receviez votre titre de propriété.

L’importance de la publicité foncière

Vous avez déjà passé des mois à chercher un bien, à négocier, faire établir des devis… vous êtes en droit de vous demander pourquoi les formalités fiscales prennent autant de temps.

Le délai entre la transaction et l’arrivée de votre titre de propriété ne dépend malheureusement ni de vous ni de votre notaire. Si vous trouvez le temps long, au moins restez-vous les bras croisés pendant que le notaire s’occupe de sécuriser votre propriété en assurant la publicité foncière de votre bien et la pérennité de votre transaction pour les années à venir.

La publicité foncière est l’une des plus hautes formes de sécurité pour votre bien, mais également durant la transaction. C’est la publicité foncière qui rend votre acte opposable aux tiers. Une fois publié dans le fichier immobilier de l’Etat, votre titre de propriété assure que vous possédez les « droits réels » sur le bien – le droit d’en user, d’en jouir, ou de le détruire si cela vous chante –.

Le titre de propriété est un acte notarié rédigé par un officier public, il a une force probante et exécutoire et constitue par lui-même une preuve incontestable de son contenu. Si le titre dit qu’un bien est à vous, il est à vous, et bon courage à quiconque pour faire annuler un acte authentique.

Le document que vous présente le vendeur lui permet de prouver qu’il possède le bien et qu’il est libre de le vendre. Sans cette sécurité apportée par l’enregistrement auprès de l’Etat et par l’acte authentique, la confiance dans les transactions immobilières serait beaucoup plus faible.

A défaut, rien n’empêcherait un vendeur de proposer un bien à un acheteur, puis à un autre et un autre, et de le vendre plusieurs fois avant de disparaitre. Ou même de vendre un bien dont il n'est pas propriétaire mais auquel il a accès pour une raison ou une autre.

Cela semble aller de soi, mais c’est bien parce que la publicité fiscale est un système rigoureux et solide d’enregistrement des titres de propriété et des changements de propriétaire qu’il permet la protection des acheteurs et des vendeurs dans les transactions immobilières. Selon les notaires de France, moins d’une convention sur mille passée en la forme authentique donne lieu à un litige entre acheteurs et vendeurs.

Aux États-Unis par exemple, le risque est tel, des compagnies d’assurance proposent d’assurer l’acheteur s’il s’avérait que le vendeur ne possède pas de droits sur un bien. Un service encore inutile en France, la publicité foncière et les titres de propriétés en la forme authentique sont là pour s’en assurer. Cocorico !