Faire de la location dans un immeuble : les avantages

Plutôt que d’avoir une seule rentrée d’argent avec un bien, vous en avez plusieurs, autant qu’il y a de lots dans l’immeuble. Ce qui signifie qu’en cas d’impayés, de départ d’un locataire, cela ne concerne qu’une partie de vos logements, les autres habitations continuent à vous rapporter.

Est-il intéressant d'acheter un immeuble ?

N’y allons pas par quatre chemins, la réponse est oui. Définitivement, oui. 

Aux avantages de l’investissement immobilier classique, c’est-à-dire un bien tangible qui s’apprécie dans le temps et qui permet de construire son patrimoine, l’immeuble de rapport en apporte de nombreux autres.

Une rentabilité locative supérieure à un bien classique

L’immeuble de rapport, c’est la star de l’investissement classique quand on choisit de placer son argent dans la pierre. Les investisseurs chevronnés savent parfaitement que ce type de bien offre une rentabilité locative nettement supérieure à un simple logement. Il y a de multiples raisons à cela.

Comptez pour un immeuble de rapport sur une rentabilité brute comprise entre 5 à 10 %

Le prix d’achat au mètre carré d’un immeuble est nettement plus bas que celui d’un bien de plus petite taille. Rapporté au mètre carré, vous payez moins cher votre immeuble locatif qu’un studio, la différence est de l'ordre de 10-15 %, voire plus. Résultat, le rendement locatif est meilleur puisque les loyers sont tout aussi élevés que pour n’importe quel logement identique dans le secteur.

Dans une métropole de premier plan, on peut espérer une rentabilité brute pour son immeuble autour de 5, 6 % contre 10 % dans les villes moyennes. 

Une maîtrise totale de votre projet d’investissement

C’est peut-être l’élément qui enthousiasme le plus les investisseurs dans des immeubles de rapport. Il n’y a pas de syndic de copropriété puisque vous êtes le seul bailleur de votre immeuble, vous décidez seul. 

Par conséquent, vous pouvez choisir d’organiser comme bon vous semble les logements (ou transformer le local commercial en habitation), le type de travaux que vous souhaitez faire, le mode de location qui vous paraît le plus pertinent (location étudiante, saisonnière…). Vous choisissez ce qui est le plus approprié en fonction de votre stratégie. 

Réaliser des économies d’échelle

Une remise aux normes thermiques, ou une rénovation énergétique, ce sont des travaux qui coûtent cher pour un simple appartement. Mais imaginez que vous mutualisez ces travaux sur plusieurs appartements. L’intérêt est de pouvoir négocier avec les professionnels concernés un meilleur devis et de diminuer le coût des travaux par appartement. 

Une gestion locative facilitée

Les investisseurs qui possèdent plusieurs logements dispersés à travers le pays et qui ne passent pas par une agence de gestion locative le savent. Gérer plusieurs biens éparpillés est une contrainte majeure du fait des déplacements.

Tous vos logements sont réunis au même endroit avec l'immeuble de rapport, la gestion locative est d'autant plus facilitée…

Un problème que vous ne rencontrez pas avec l’immeuble de rapport, puisque tous vos lots sont réunis au même endroit. Si vous ne faites pas appel à une agence immobilière pour gérer votre immeuble, c’est d’autant plus pratique.

Découper l’immeuble pour augmenter la plus-value

De manière générale, hormis quelques crises passagères, les prix de l’immobilier sur le long terme progressent partout. Vous êtes certain en détenant votre immeuble suffisamment longtemps de profiter d’une intéressante plus-value. D’ailleurs, il existe un moyen de gonfler cette plus-value.

L’idée est de ne pas revendre l’immeuble en bloc, mais de découper les lots. En effet, si votre immeuble de rapport comprend des studios et des appartements de petite taille, ces derniers sont davantage prisés et vous en tirerez un meilleur prix plutôt qu’en les vendant en gros avec tout l’immeuble.

Quels sont les éléments qui mettent en péril votre investissement locatif ?

Franchir le cap de l’investissement immobilier est loin d’être facile en tant que particulier. Le coût d’acquisition, mais aussi les risques qui reposent sur le logement font hésiter, on le comprend parfaitement. Pourtant, à y regarder de plus près, les inconvénients de l’investissement immobilier ne touchent que peu l’immeuble locatif.

La vacance locative 

La vacance locative correspond à l’absence de locataire, les raisons à cela peuvent être variées. La demande locative est faible dans le secteur où se situe votre bien, le logement n’est pas adapté à la demande ou trop vétuste.

Si vous possédez un seul logement en location, l’absence de locataire est dramatique. Si vous détenez un immeuble de rapport avec plusieurs logements, c’est toujours embêtant, mais moins grave. Le rendement de votre immeuble baisse pendant un temps, mais il n’est pas réduit à 0 comme pour un appartement.

En tant que propriétaire d’un immeuble, vous êtes aussi beaucoup plus libre pour faire les travaux nécessaires si votre logement ne correspond pas à la demande locale. Votre immeuble comprend plusieurs T4, mais ce que recherchent les habitants, ce sont des studios ou des T2. Eh bien, vous pouvez réagencer les appartements comme bon vous semble.

Les impayés

La rentabilité locative de votre investissement repose avant tout sur un élément, les loyers de vos locataires. Ces derniers permettent de rembourser le prêt immobilier et plus tard apporteront un complément de revenu. Sans loyers, pas rentabilité. Pour un investisseur dans un appartement classique, c’est une source de stress majeure.

Avec l'immeuble de rapport le risque locatif comme les impayés sont dilués en fonction du nombre d'appartements en location

Pour l’investisseur en immeuble de rapport, c’est un peu différent. Certes, ne pas percevoir un loyer pour un logement est problématique, toutefois si votre immeuble comporte disons 7 ou 8 lots d’habitation, le problème est moins grave. Vos revenus locatifs sont moins impactés qu’un petit investisseur. Le risque d’impayés est dilué dans le nombre de locataires que compose votre immeuble. 

Bien sûr, il demeure indispensable de souscrire à une garantie loyers impayés dans tous les cas.

Difficile de trouver la perle rare

L’immeuble de rapport est un type de bien très recherché. Si vous avez commencé à consulter des annonces immobilières en ligne, vous avez dû vous en rendre compte. Le nombre d’immeubles disponibles à la vente est très faible au regard du parc de logements en France. Dès qu’un immeuble intéressant apparaît, il est vendu rapidement.

Pour éviter cela, vous disposez néanmoins de quelques outils. D’abord, vous pouvez vous rapprocher d’agences immobilières pour sonder leurs opportunités ou embaucher un chasseur immobilier spécialisé via un mandat de recherche où seront définis vos critères d’achat. Ce dernier va prospecter à votre place et vous dénicher des immeubles de rapport off-market. L’autre solution, c’est de passer par un spécialiste de l’investissement locatif clés en main qui commercialise des immeubles.

C’est le cas de Masteos, où nous disposons à la fois de chasseurs spécialisés en immeuble locatif et de conseillers dédiés à ces biens si particuliers. De quoi investir sereinement et perdre moins de temps à écumer les agences immobilières et le web.

Le coût d’acquisition trop important

Trop cher l’immeuble de rapport ?

Acheter un immeuble à Paris ou Lyon est une opération lourde, qui va vraisemblablement dépasser le million d’euros. L’achat d’un immeuble dans les métropoles semble réservé à une minorité, pourtant il existe de bonnes affaires et des immeubles qui ne comportent que 2, 3 lots et sont beaucoup plus abordables.

Surtout, l’autre possibilité est d’investir dans un immeuble dans une ville moyenne (Lens, Cognac, Arras…). Les immeubles existent aussi dans ces localités et leur coût est bien inférieur à ceux pratiqués dans une très grande ville. Le taux de rentabilité y est aussi beaucoup plus élevé.

Pour 300 000 euros il est tout à fait possible de devenir propriétaire d’un petit immeuble dans une sous-préfecture du pays. Le marché immobilier y est aussi dynamique avec des prix immobiliers qui progressent. 

Une gestion locative trop complexe ?

Un élément qui peut faire peur avant d’acheter un immeuble est la question de sa gestion locative. Comment être sûr de bien gérer tous les logements ? Pour un appartement, si on ne souhaite pas déléguer la gestion cela reste possible, mais pour 10 appartements, cela va être plus complexe.

Deux solutions. Soit vous déléguez la gestion locative à une agence spécialisée sur le sujet. Soit vous faites de l’investissement immobilier votre métier à temps plein (on exagère un peu, mais vous voyez l’idée).

L’autre point essentiel est la question de la fiscalité. La déclaration d’impôt peut s’avérer ardue si vos appartements ont tous des régimes fiscaux différents, si certains sont loués et d'autres non, c’est la migraine assurée.

L’idéal pour un propriétaire d’immeuble de rapport comprenant plusieurs lots est de passer par un expert-comptable pour déclarer ses impôts. Cela a un coût, mais une bonne rentabilité locative passe par une bonne maîtrise de sa fiscalité. 

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Les principaux défauts de l’immeuble de rapport peuvent être facilement contournés. L'achat d'un immeuble locatif demeure l’un des meilleurs types d’investissement au taux de rentabilité plus élevé qu’un logement classique. Et surtout, en termes de revenu locatif, on change d’échelle en possédant un immeuble. Devenir rentier est alors envisageable.