Achat immobilier : les étapes à respecter

Un achat immobilier ne s’improvise pas, qu’il s’agisse de l’acquisition d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement immobilier. Chaque projet immobilier dure plusieurs mois et nécessite de passer par certaines étapes obligatoires.

1ere étape : définir votre projet d’achat

Le premier point à clarifier est le but de votre projet immobilier. Est-ce qu’il s’agit de l’achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ? Vous voulez investir pour dégager des revenus complémentaires, devenir rentier, pour vous créer un pied-à-terre au moment de la retraite. Soyez clair sur ce que vous voulez réaliser avec ce projet.

Une fois ce premier aspect résolu, le deuxième point est l’état de votre budget. Quelle est votre capacité de financement pour acheter le bien immobilier ?

Faites le point sur vos revenus, votre épargne, vos autres sources de rentrée d’argent.

Il faut établir le montant de l’apport dont vous disposez et ce que vous allez pouvoir emprunter au maximum avant de vous lancer à la recherche du logement. Estimer son budget d’achat est essentiel, s’il est surestimé, vous prenez le risque d’échouer au moment de convaincre une banque de vous suivre.

2e étape : chercher et trouver le bien

Selon le type de projet imaginé, le type de bien et la ville visés, cela peut-être l’étape la plus longue de votre projet immobilier, alors armez vous de patience. Mais c'est aussi la plus décisive, la qualité de l'emplacement est ce qui détermine la rentabilité et la validité entière de votre investissement locatif.

Pour trouver le bon emplacement et le logement qui vous correspond, vous disposez de nombreux outils. Les agences immobilières du secteur (faites-vous connaître pour être parmi les premiers avertis lorsqu’un logement arrive sur le marché), les portails d’annonces en ligne et les différents sites immobiliers.

Mais vous pouvez aussi mandater un chasseur ou une agence via un mandat de recherche. Il faut aussi se renseigner sur les prix pratiqués dans la commune et le quartier pour ne pas se retrouver à surpayer un bien. Et aussi, bien vérifier le niveau de tension locative.

Plusieurs outils en ligne ainsi que le site des impôts vous permettent d’évaluer le montant des transactions dans les dernières années. Autant d’indications sur les prix des logements de même dimension.

Posez-vous les bonnes questions pour ne pas perdre de temps de façon à être certain que les annonces que vous consultez sont vraiment ce que vous voulez acquérir.

• Est-ce que vous visez l'achat d'un studio ?
• Est-ce que vous souhaitez acheter un bien déjà loué pour gagner du temps ?
• Est ce que vous envisagez d'acheter un immeuble ?

Et si vous n’avez pas de temps à consacrer à cette recherche, mais une idée précise de ce que vous voulez, il est toujours possible de solliciter un chasseur immobilier qui s’occupera de trouver le bien à votre place.

3e étape : formuler l’offre d’achat

Après des semaines de recherche, vous avez enfin trouvé un appartement ou une maison qui vous plaît pour votre investissement ? Vu le nombre d’acheteurs sur le marché, il est impératif de se positionner rapidement. Pour formuler votre offre d’achat et en faire un acte juridique, vous devez la faire par écrit.

Elle signifie qu’en tant qu’acheteur vous vous engagez à acheter le bien auprès du vendeur à un prix déterminé.

À noter que vous pouvez formuler une offre d’achat orale, mais dans ce cas, elle n’a pas de valeur juridique et n’engage que vous.

L’offre d’achat doit contenir tous les éléments suivants pour être parfaitement valide.

• Le prix d'achat proposé ;
• La durée de validité de l'offre (entre 5 et 10 jours) ;
• Les modalités de réponse (lettre recommandée…) ;
• Le délai de rétractation ;
• La solution de financement (cash, crédit immobilier…) ;
• Les conditions d’application et les conditions suspensives.

Les clauses suspensives sont indispensables, car en cas de doute elles vous permettront d’annuler votre achat immobilier. 

4e étape : signer le compromis de vente...

La signature du compromis de vente est une étape importante puisqu’elle scelle votre accord avec le vendeur. Il s’agit de l’avant-contrat le plus répandu dans le cadre d’une transaction immobilière.

Avec le compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien et l’acheteur s’engage en retour à l’acheter à un prix déterminé. Trois mois après la signature de ce contrat en moyenne, vous vous retrouvez chez le notaire pour signer l’acte authentique. Le compromis de vente doit contenir différents éléments et les caractéristiques de la vente.

Dans le compromis de vente, on va retrouver le nom des deux parties, acheteur et vendeur, le détail du bien, le prix de vente, la date de la vente, les charges qui pèsent sur la vente (exemple : les frais d’agence), la répartition des charges (charges de copropriété, taxe foncière) et les clauses suspensives obligatoires.

Ces clauses vous permettront de vous rétracter de l’achat du bien si les elles ne sont pas remplies (exemple : l’obtention d’un prêt immobilier). Le vendeur vous remet aussi les nombreux diagnostics immobiliers (DPE, amiante, électricité, etc.).

...ou la promesse de vente

La promesse unilatérale de vente ou plus simplement promesse de vente se distingue du compromis de vente par plusieurs aspects. Le compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur alors que la promesse de vente engage essentiellement le vendeur. Le vendeur s’engage à vous vendre le bien en exclusivité pendant une durée qui est généralement de 2 à 3 mois.

L’acheteur doit verser une indemnité en échange de l’immobilisation du bien par le vendeur. Celle-ci correspond à 10 % du prix de vente. Elle est ensuite déduite du coût total restant à régler. Si l’acheteur se désiste, le propriétaire pourra conserver cette somme sous forme d’indemnité.

À la différence du compromis de vente, la promesse de vente se fait en présence d’un notaire, il effectue une déclaration réglementaire dans les dix jours qui suivent la signature. 

Attention aux conditions suspensives

Lorsque vous signez une promesse de vente ou un compromis de vente, vous vous engagez à acheter le logement aux conditions fixées par le vendeur. Passé le délai de rétractation de 10 jours, vous ne pouvez plus faire machine arrière. Cependant, vous pouvez ajouter à cet avant-contrat plusieurs conditions. 

Comme leur nom l'indique, les conditions suspensives sont des clauses qui suspendent l’effet d’un contrat jusqu’à la réalisation d’un ou plusieurs événements.

Il en existe plusieurs types, mais les plus courantes sont :

• l’obtention du crédit immobilier ;
• la réalisation d’une vente immobilière au préalable ;
• l’absence de servitudes dans le logement acheté ;
• l'autorisation pour effectuer des travaux, etc.

Si une seule condition suspensive n’est pas respectée, la vente est stoppée. L’obtention d’un prêt immobilier est la condition suspensive la plus indispensable, elle permet à l’acheteur de se rétracter s’il n’obtient pas les bonnes conditions pour son emprunt.

Le délai de rétractation

Vous avez signé un compromis ou une promesse de vente ? Vous disposez depuis la loi Macron de 2015 d’un délai de 10 jours pour vous rétracter.

Ce délai est une garantie essentielle puisqu’elle laisse le temps de réfléchir à votre investissement immobilier en profondeur. Il démarre le lendemain du jour où le compromis de vente vous a été notifié (à la signature si cela s’est fait en présence d’un notaire ou d’un huissier, ou par courrier avec accusé de réception).

Acheter un bien immobilier ou réaliser un investissement locatif sont des projets financièrement lourds qui demandent de la réflexion, car ils vous engagent pour une longue durée. Pour faire valoir votre droit de rétractation, vous pouvez simplement adresser un courrier avec accusé de réception à votre vendeur.

Durant ces 10 jours, vous pouvez vous rétracter sans avoir à justifier votre choix. Attention, le délai de rétraction fonctionne pour l’achat ou l'investissement immobilier, c’est différent si vous achetez un box ou un bien via une SCI, les conditions sont différentes. 

5e étape : la recherche de financement

Vous avez déjà dû le faire, mais à cette étape, vous devez être en mesure d’évaluer votre capacité de financement. Montant de l’apport envisagé, montant du prêt que vous sollicitez, etc. Le plus important est de constituer un dossier financier clair et sérieux qui saura séduire la banque et vous permettra de décrocher les meilleures conditions d’emprunt. 

Une fois votre dossier de financement prêt, deux options s'offrent à vous. Vous pouvez solliciter les établissements bancaires pour obtenir un crédit immobilier ou alors faire appel à un courtier immobilier. Le courtier est un intermédiaire spécialisé dont l’objectif est de vous trouver les meilleures conditions d’emprunt et le meilleur taux d’intérêt. Il se rémunère au succès de la mission.

Dans un contexte aussi délicat qu'aujourd'hui avec des taux d'intérêt élevés et des banques frileuses, le courtier demeure un atout pour faire avancer votre dossier.

Vous avez l’assurance qu’il va trouver le taux d’emprunt et les conditions les plus intéressantes pour le crédit (l’assurance emprunteur notamment) selon votre situation.

Les critères des banques se sont en effet durcis depuis 2021, notamment pour les investisseurs locatifs. Certaines ne prennent en compte qu'une partie des loyers de votre future location dans le calcul du taux d'endettement. Soigner son dossier de financement n'a donc jamais été autant primordial.

6e étape : la signature de l’acte authentique

La signature de l’acte authentique vient couronner votre recherche de logement. Le jour de la signature, votre présence est obligatoire tout comme celle du vendeur. Le notaire, en tant qu’officier public, examine l’identité des deux parties, il vérifie que toutes les conditions sont réunies et lit l’acte en votre présence. Il a aussi pour mission de vous informer des conséquences juridiques de l’acte.

L'acte notarié possède une force probante (du fait de la qualité d'officier public de son auteur) et une force exécutoire, c’est-à-dire qu’en cas de défaut d'une des deux parties, celui-ci n'est contestable que par voie judiciaire. Une fois que vous avez lu et approuvé l’acte, celui-ci a un caractère immédiat.

Vous êtes désormais propriétaire et bénéficiez du titre de propriété. Si vous ne pouvez pas être présent, vous avez la possibilité de vous faire représenter par un mandataire. Vous recevez une copie de l’acte authentique plus tard, car le notaire doit le publier au Service de la publicité foncière en premier lieu.

7e étape : les démarches post-acquisition

Vous voilà heureux propriétaire d’un logement que vous souhaitez placer en location ? Et maintenant ?

Vous n'en avez pas encore fini avec les démarches administratives et autres.

Dans un premier temps, il faut penser à souscrire à l’assurance propriétaire non-occupant (PNO). Elle vous protège contre les dommages qui pourraient toucher votre bien. Une fois assuré, vous pouvez démarrer le cas échéant les travaux de rénovation, prendre contact avec les artisans et établir les devis si ce n’est pas déjà fait. C’est aussi le moment d’obtenir le déblocage du prêt travaux s'il y en a un.

Il faut aussi se pencher sur la délégation ou non de la gestion locative. Cela dépend de votre passion pour l’administratif, du temps que vous avez et de votre motivation. Il existe des solutions avec des formules variées, depuis la gestion locative partielle jusqu’à la gestion intégrale du bien. Pour une gestion locative complète, il faudra compter entre 7 et 8 % du loyer mensuel.

Il est aussi essentiel de souscrire à une Garantie loyers impayés (GLI), qui peut être comprise dans la formule de gestion locative que vous avez choisie. Comme son nom l’indique, cette garantie vous protège en cas d’impayé de votre locataire. Un investissement locatif comporte toujours des risques et mieux vaut se prémunir.

Devenir propriétaire d'un appartement ou d'une maison en location est un parcours de longue haleine. Trouver le bon bien, le faire financer par les banques, effectuer toutes les démarches administratives sont des étapes qui peuvent prendre du temps et faire douter quand on est novice en la matière. Masteos vous accompagne dès maintenant sur toutes les étapes de votre projet immobilier, une envie, une question, faites-nous signe.