La transaction immobilière : l’offre d’achat

‍Pour une opération qui vous engage pour plusieurs années, le temps dont vous disposez pour conclure une transaction immobilière peut sembler plutôt court. Entre la visite et le moment où vous prenez votre décision, il est possible que le vendeur ait le temps de recevoir une demi-douzaine d’offres.

Que vous ayez écumé les portails spécialisés, confié un mandat de recherche à un chasseur immobilier ou simplement fait le tour des agences, vous devrez agir rapidement quand vous aurez trouvé le bien idéal pour démarrer dans l’immobilier locatif.

Après tout, si vous avez réfléchi en investisseur averti, le bien visé est sur un territoire tendu et vous ne serez pas seul sur le coup. À ce stade, vous devriez avoir une idée des niveaux de loyers, de la demande et de la tension locative, mais aussi des prix du marché. Le bien vous convainc et convient à votre investissement locatif et à vos prévisions financières ? Formulez une promesse d’achat, récupérez le dossier du bien, et complétez votre analyse.

Vous n’avez pas eu le temps ou l’envie de faire vos devoirs avant la visite, mais le bien vous intéresse ? Pas de souci, formulez une offre d’achat, vous aurez tout le temps de les faire.

Surtout, ne laissez pas le mot « promesse » vous faire hésiter. Assortie des bonnes conditions suspensives, une promesse d’achat est assez peu engageante pour vous. Gardez en tête qu’il s’agit avant tout d’une offre de prix que vous pourrez rétracter si quelque chose cloche au moment où vous vous pencherez sur le dossier du bien.

Soit en faisant jouer les conditions suspensives, soit simplement en exerçant votre droit de rétractation prévu par la loi. God bless la protection du consommateur.

La promesse d'achat n'est pas vraiment une promesse d'achat

Avec le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente, la promesse unilatérale d’achat est l’un des trois avant-contrats utilisés en amont de la signature de l’acte authentique. On l’appelle aussi proposition d’achat ou offre d’achat. Elle est réalisée en adressant une lettre d’intention au vendeur du bien.

Les promesses d’achat et de vente sont des promesses unilatérales : un contrat par lequel on s’engage à réaliser une action, sous réserve d’acceptation par le bénéficiaire.

Par une offre d’achat, vous vous engagez unilatéralement à acheter le bien à travers une offre écrite mentionnant votre prix et les conditions d’acquisition. Le vendeur, le bénéficiaire, est libre d’accepter l’offre, de vous faire une contre-proposition, ou de refuser. À l'inverse, un vendeur qui signe une promesse de vente à votre bénéfice n'aura plus le droit de se rétracter.

Une proposition d’achat orale n’a pas de véritable valeur. Il s’agit davantage d’une étape symbolique qui précède l’offre écrite. L’offre d’achat demande un minimum de formalisme pour être recevable.

Votre identité, celle du vendeur, ainsi que l’identification du bien doivent apparaître sur l’offre d’achat. Vous y indiquez en toutes lettres le prix de votre offre, les frais d’agence et quelle partie en a la charge, ainsi que l’ensemble des conditions suspensives que vous joignez à votre offre, au premier rang desquelles la condition suspensive de prêt, imposée par la loi.

Autre précaution : la lettre d’intention donne un délai de réponse plutôt court au vendeur, de l’ordre de la dizaine de jours. D’abord comme preuve du sérieux de votre offre. Ensuite, pour se protéger d’un vendeur qui accepte notre offre 2 mois plus tard, alors qu’on a déjà trouvé un bien. Enfin pour éviter qu’il ne l’utilise comme moyen de négociation auprès d’un autre acheteur, surtout si votre offre n’est pas au prix. Il est important de noter que la proposition d'achat ne s'accompagne d'aucun dépôt monétaire auprès du vendeur.

Théoriquement, la première offre d’achat qui rencontre le prix affiché par le vendeur est réputée acceptée. La réalité et la jurisprudence sont un peu plus nuancées, notamment s’il passe par un mandataire, mais la règle est plutôt simple : plus vous agissez vite et plus vous êtes proche du prix du vendeur, plus vous augmentez vos chances d’obtenir le bien.

Dès le moment où votre offre d’achat est acceptée, le contrat est réputé formé : vous vous engagez à acheter, le vendeur s’engage à vendre. Enfin, lui s’engage à vendre et ne pourra pas retirer son consentement à la transaction, ou tenter de vendre le bien à une autre personne.

Pour vous commencent les quelques semaines durant lesquelles vous aurez le loisir d’étudier les éléments qui vous manquaient jusqu’au moment de la visite : diagnostics obligatoires, urbanisme, quittances de loyer, performance locative, etc. Au terme de ce processus, vous pourrez toujours vous désister si vous n’êtes plus certain de votre investissement ou si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée.

Attention cependant à ne pas jouer avec le feu en formulant des offres de prix à tout va et en pensant que vous pourrez toujours vous désister. Si vous ne vous rétractez pas à temps ou que vous cherchez à vous désengager par des moyens déloyaux, vous serez engagé par la vente et le vendeur pourra exiger des dommages et intérêts ou la poursuite de la vente.

Rétracter une promesse d’achat est votre droit

Dans l’immobilier, l’acheteur particulier bénéficie de protections légales et d’une vraie latitude pour se retirer d’une transaction dont il n’est pas ou plus convaincu grâce au délai de rétractation légal de 10 jours après la signature du compromis de vente. C’est sans doute la façon la plus commode de se retirer d’une transaction, et la plus connue du grand public.

Quand le vendeur accepte votre offre d’achat, la prochaine étape est de vous retrouver chez le notaire pour la signature du compromis de vente. Dès le lendemain, vous disposerez de 10 jours pour vous rétracter et renoncer à votre acquisition, sans pénalités ou explications à fournir. Que vous l’ayez vu dans les étoiles ou qu’une dernière analyse du dossier vous fasse hésiter, votre droit à la rétractation est acquis, obligatoire et incompressible.

En réalité, vous disposez de quelques semaines de réflexion : quelques jours se dérouleront peut-être entre la soumission de votre offre et l’acceptation par le vendeur. Votre rendez-vous chez le notaire pour la signature du compromis de vente aura sans doute lieu quelques semaines plus tard, le temps de préparer l’ensemble des documents. Ce n’est qu’à ce moment que votre délai de 10 jours s’enclenche.

Durant ces semaines, vous aurez le loisir d’étudier l’ensemble des pièces du dossier, de conférer avec votre conseiller immobilier ou votre partenaire, de refaire vos simulations financières, de faire établir des devis travaux : bref, vous connaîtrez votre dossier sur le bout des doigts et pourrez formez une décision éclairée.

D’ailleurs, si vous en êtes au stade de l’offre, c’est que vous n’êtes pas un touriste de l’immobilier. Vous savez ce que vous cherchez et si l’analyse du dossier se révèle concluante, il est sans doute temps de sauter le pas. Dans le cas où elle ne l’est pas ? Vos conditions suspensives sont là pour s’assurer que la transaction n’aura pas lieu si le bien ne satisfait pas aux exigences de votre investissement, avant même d’avoir besoin de vous rétracter.

Il faut aussi savoir que vous investissez en Société civile immobilière, vous ne bénéficiez pas de ce droit de rétractation. C’est dommage, car la SCI est un excellent véhicule fiscal, en plus d’être particulièrement adaptée à la gestion de votre patrimoine locatif, mais on ne peut pas tout avoir non plus. Sauf si vous pensez à inclure la bonne condition suspensive dans votre proposition d’achat.

Qui veut bien investir soigne ses conditions suspensives

Les conditions suspensives sont des clauses insérées dans un contrat, qui conditionnent son exécution à la réalisation d’un événement « futur et incertain ». Plus simplement, vous conditionnez l’exécution du contrat à l’arrivée d’un événement extérieur à votre volonté, en accord avec le vendeur.

La plus notoire est la condition suspensive de prêt (CSP). En cas de refus de prêt immobilier pour financer votre acquisition, vous pouvez renoncer sans frais à votre promesse d’achat. Un refus de prêt, au singulier, quoiqu’en dise le vendeur. C’est une disposition d’ordre public, imposée par la loi. Même en y renonçant explicitement, un juge pourra la rétablir. Protection du consommateur, on vous dit.

Au-delà de la CSP, vous pouvez choisir d’insérer toutes les clauses qui vous semblent nécessaires à la sécurisation de votre achat, tant qu’elles sont licites.

Il ne s’agit évidemment pas de faire dépendre votre acquisition des changements de la météo, mais de mettre en place les précautions nécessaires à ce que le bien acheté corresponde à votre projet d’investissement locatif.

Vous êtes libres d’insérer les conditions qui vous plaisent, mais le vendeur n’est pas tenu de les accepter. Si votre condition suspensive est d’obtenir un prêt à taux négatif, courage pour faire signer ça à un vendeur.

À vous de poser les conditions qui vous semblent pertinentes pour faire réussir votre investissement, sans cependant effrayer le vendeur : plus la liste des conditions est longue, moins le vendeur aura envie de vous vendre – et de bloquer son bien, potentiellement pour plusieurs semaines –.

Pour un immeuble de rapport, vous pouvez décider de conditionner votre achat à la fourniture de la preuve de l’enregistrement de chaque lot au cadastre. Vous pouvez également choisir de n’acheter que si les devis travaux sont inférieurs à un certain montant. Si vous achetez auprès d’un professionnel, vous pouvez exiger le track-record de l’immeuble, et conditionner votre achat à un certain niveau de performance locative.

Dans chacun des cas, si la transaction ne satisfait pas vos conditions, vous êtes libéré de votre offre d’achat. Même si vous disposez in fine d’un droit de rétractation qui s’étend sur un délai assez long, les bonnes conditions suspensives vous permettront de vous retirer du deal aussi tôt que le premier signal d’alarme est donné, et de repartir en quête d’un bien.

Il ne faut cependant pas jouer au plus malin en tentant de “tricher” sur les conditions suspensives en cherchant activement à saboter une vente. Si vous demandez par exemple un financement qui excède manifestement vos capacités de remboursement pour pouvoir opposer un refus de prêt et vous sortir de votre engagement, le vendeur risque de se retourner contre vous et de vous demander des dommages et intérêts ou exiger la poursuite de la transaction. A travers un juge.

Les conditions suspensives que vous choisissez d’intégrer dans votre offre d’achat seront reportées dans les avant-contrats suivants. Autant dire qu’il est important de les soigner pour s’assurer qu’elles vous bénéficieront au cours des prochaines étapes de la transaction.

Par exemple, vous pouvez demander à ce que votre SCI se substitue à vous au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Cela vous permettra de jouir du délai de rétractation légal au moment de la signature du compromis de vente tout en bénéficiant des avantages de cette forme à long terme. Simple suggestion.