Choisir un notaire pour un investissement : comment faire ?

Ça y est, vous avez trouvé le bien idéal pour votre projet d’investissement immobilier ? L’acquisition d’un bien nécessite l’intervention d’un notaire, ne serait-ce que pour la signature de l’acte authentique de vente. Cependant le notaire peut intervenir avant, notamment lors de la rédaction de la promesse de vente ou du compromis de vente.

Le compromis de vente : signature agence versus notaire

Dans le cadre d’un achat immobilier, il est possible en droit français de signer en agence une promesse de vente ou un compromis de vente rédigé par un agent immobilier. L’important est que ce professionnel de l’immobilier ait pris part à la transaction, l’acte est alors réalisé sous seing privé.

Mais on peut aussi demander à un cordonnier de faire des transplantations cardiaques, à un lanceur de javelot d’obtenir le prix Nobel de chimie, ou à un Suisse de faire du one man show.

Pour ma part, en matière d’immobilier, même si cela n’est pas obligatoire je préfère faire rédiger et signer mes actes, promesses et actes authentiques, chez un notaire plutôt qu’en agence, mais ce choix n’engage que moi et je suis certain que certains agents sont très compétents pour ça. 

L’avantage d’établir le compromis de vente par le notaire est que cela offre certaines garanties, puisqu’il s’agit d’un acte authentique. Il maîtrise les éléments du dossier et les annexes obligatoires, il offre aussi de précieux conseils. Par ailleurs, depuis la loi Alur de 2014, le compromis de vente doit comprendre de nombreux éléments obligatoires, ce qui n’était pas le cas avant. Pour être sûr de rester dans le cadre légal, le mieux est encore de faire appel à un notaire. 

La rédaction d’un compromis de vente par le notaire est un acte notarié qui coûte en moyenne entre 150 et 300 euros. 

Le notaire, un acteur incontournable pour conclure la vente

La signature d’un acte de vente ne peut se faire qu’en présence d’un notaire qui agit en tant qu’officier public représentant de l’Etat. C’est lui qui atteste de la validité du transfert de titre de propriété en la publiant au service de la publicité foncière. La signature chez le notaire est donc impérative.

Un seul ou deux notaires ?

Concernant le choix du notaire, il est possible de prendre le même que celui du vendeur, ou le vôtre si l’on a déjà un notaire de confiance, ou même de demander au vendeur qu’il passe par le nôtre. Il faut savoir d’abord que les notaires aiment moins être à deux sur une vente immobilière, surtout d’un petit montant, parce que cela implique un partage des honoraires notariaux et des allers-retours incessants par e-mail entre les deux études notariales.

Avoir deux notaires sur une transaction retarde souvent la signature et peut parfois faire capoter la vente, notamment si les notaires en question communiquent mal entre eux. C’est souvent le cas, quoi qu’on en dise, des notaires parisiens face à des notaires « de province ».

En théorie, les notaires sont des professionnels neutres n’ayant pas de biais en faveur de l’une des parties - un seul devait donc suffire. Dans les faits pourtant, le notaire vendeur aura une tendance toute naturelle à favoriser son client dans la négociation des clauses, et le notaire acheteur à défendre en priorité l’investisseur. Le cas le plus typique concerne la négociation du montant du dépôt de garantie/indemnité d’immobilisation mis sous séquestre chez le notaire.

Théoriquement de 5 % du prix (jusqu’aux 10 % théoriquement dus) à verser au notaire à la signature ou dans les jours qui suivent, un notaire qui aura les intérêts de l’acquéreur à cœur fera tout pour minimiser ce montant à verser, jusqu’à le ramener à 0 dans le meilleur des cas, quand le notaire vendeur aura tendance à sécuriser son client en maximisant ce montant. 

Bref, si l’on est pressé, il faut prendre le même notaire que le vendeur, mais enquêter un minimum sur sa réputation, en demandant aux acteurs immobiliers locaux par exemple (agence de gestion). Si l’on a besoin de se sentir davantage protégé, il ne faut pas hésiter à choisir son propre notaire.

Il n’y a pas de comparateur de notaires en ligne, donc mieux vaut fonctionner par recommandations de tiers de confiance, de proches. Et être sûr que le notaire choisi a l’habitude des immeubles de rapport par exemple, qui restent un type de bien assez spécifique avec des règles urbanistiques et juridiques propres. 

Comment trouver un bon notaire ?

La France compte plus de 4 500 offices et 12 000 notaires. Le choix ne manque pas pour sélectionner le notaire qui va vous accompagner dans votre achat immobilier.

Tous ces professionnels sont référencés dans l’annuaire de la Chambre des notaires ce qui vous permet de voir ceux disponibles dans votre département et le secteur voulu. Le notaire travaille en règle générale dans une zone géographique.

Le meilleur moyen pour trouver un notaire est encore le bouche-à-oreille. Un ami, un membre de la famille a acheté un bien ou faire un investissement locatif avec un notaire qu’il a apprécié. Demandez-lui son contact. 

Vous pouvez également faire le tour du web pour trouver des avis en ligne, voire des notes sur les différents offices pour comparer. Le coût des prestations des notaires étant réglementé pour une vente immobilière, ce n’est pas là que vous pourrez juger de leur valeur, mais davantage dans l’accompagnement, les conseils et la réactivité de l’office.

Les critères de sélection d’un bon notaire

La proximité avec votre projet d’achat immobilier. Les notaires sont répartis sur tout le territoire et travaillent dans une zone géographique précise, il faut donc en trouver un à proximité. Par contre, rien ne vous oblige à vous déplacer chez le notaire vu que toutes les démarches peuvent être dématérialisées comme la signature électronique de l’acte authentique. Pratique si vous investissez depuis l’étranger.

Un spécialiste de l’immobilier. En principe les notaires sont habilités à effectuer tous types d’actes, cependant en pratique ils sont spécialisés (immobilier, succession, patrimoine). L’important est d’avoir un notaire qui connaisse parfaitement toutes les règles de droit de l’immobilier et qui saura vous apporter les bons conseils.

Réactivité et écoute. Votre notaire doit être capable de répondre à toutes vos questions et dans des délais raisonnables pour faire avancer votre projet.

Comment tester un notaire ?

Le meilleur test pour évaluer un notaire dans ce domaine est de lui demander, s’il peut prouver que les lots de l’immeuble sont cadastrés ou s’il peut fournir un relevé de matrice cadastrale.

Autre test : lui demander s’il peut rédiger un compromis « acte en main », c’est-à-dire avec les frais passés charge vendeur et intégrés au prix pour minimiser l’apport bancaire, pour vérifier qu’il a l’habitude de travailler avec des investisseurs locatifs.

Votre notaire doit être disponible, réactif, prêt à défendre vos intérêts. Qu’il soit ouvert à la rédaction de clauses protectrices custom, qu’il soit prêt à négocier en votre faveur auprès du notaire vendeur une indemnité d’immobilisation minimale à verser sous séquestre. En cas d’hésitation, changez de notaire. 

Encore une fois, les us et coutumes notariaux ne sont pas les mêmes à Paris et en province et souvent, mettre un notaire parisien sur un deal excentré peut créer pas mal de frottements culturels qui ralentissent la signature. D’autant que la taille des deals parisiens est souvent bien supérieure à la taille d’une transaction en province. Les notaires sont payés en pourcentage du prix donc auront une tendance naturelle à ne pas prioriser les petits immeubles de rapport par rapport aux gros appartements parisiens. Or en matière notariale, la réactivité est essentielle.

Faut-il laisser faire les notaires ?

Un conseil, ne pas trop laisser les notaires en roue libre et vérifier que certains points essentiels figurent dans l’acte :

• La description de l’état locatif de l’immeuble (nom des locataires, désignation des lots, type de bail, loyer, surface, charges) ;
• Que le compromis indique clairement que les lots sont cadastrés ou que la division a été autorisée par l’urbanisme (et que les documents qui le prouvent figurent en annexe, comme le relevé de matrice cadastrale) ; 
• La destination et l’usage des différents lots de l’immeuble (surfaces résidentielles, commerciales, etc.) ;
• Les conclusions des diagnostics obligatoires ; 
• La présence ou l’absence d’impayés, de retards de loyer ou tous litiges locatifs doivent impérativement faire l’objet d’une déclaration explicite et engageante du vendeur afin de le responsabiliser juridiquement ; 
• Que l’indemnité d’immobilisation à verser sous séquestre au notaire soit d’un montant inférieur à 1-2% du prix du bien, voire nulle ;
• Qu’une faculté de substitution soit prévue ;
• Que le délai pour trouver le financement soit supérieur ou égal à 60 jours.

Notons qu’en cas de signature en agence, les compromis sont des templates extrêmement rigides et laissent peu de marge de manœuvre pour customiser le contenu et les clauses, contrairement à un acte rédigé par notaire et signé en son étude, modifiable à souhait.

Combien coûtent les frais de notaire ?

Pour un investissement immobilier dans l’ancien, les frais de notaire se montent à 7-8 % du prix d’achat, alors que dans l’immobilier neuf les frais de notaire sont de l’ordre de 2-3 %. La différence s’explique par le fait que le neuf est exonéré de différentes taxes reversées à l’Etat.

On parle souvent de “frais de notaire”, en réalité plus des trois-quarts des frais d’acquisition sont perçus par le notaire pour le compte de l’Etat. 

Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire sont composés de :

• Droits de mutation (autrement appelés taxe de publicité foncière)
• Émoluments du notaire, la rémunération qu’il reçoit 
• Frais divers ou débours 
• Contribution de sécurité immobilière qui sert à enregistrer la vente

Parce qu’il remplit une mission de service public lorsqu’il s’occupe d’une transaction immobilière, les émoluments du notaire sont fixés par la législation. Les tarifs sont donc réglementés et les honoraires dépendent de la valeur de la transaction : 

• De 0 à 6 500 € : 3,870 %
• De 6 500 à 17 000 € : 1,596 %
• De 17 000 € à 60 000 € : 1,064 %
• Plus de 60 000 € : 0,799 %

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