L'investissement locatif en studio étudiant : une opportunité intéressante ?

Quels sont les avantages à investir dans un studio étudiant ?

La location étudiante est l'investissement locatif le plus recherché, car il présente de solides atouts. Un coût d’entrée plus faible, une forte rentabilité et une demande locative en croissance, de quoi séduire tous les profils d’investisseurs.

Beaucoup de particuliers choisissent aussi le studio étudiant pour investir, car ils comptent plus tard le louer à un membre de leur famille (potentiellement à un enfant).

Un prix d'achat abordable

C’est évident, mais il est utile de le rappeler :  un studio ou un T1 coûte moins cher qu’un appartement de 2 ou 3 pièces ou même un immeuble de rapport. Lorsqu’on débute dans l’investissement immobilier, on ne dispose pas tous d’un gros budget. Les petites surfaces comme les parkings et studios étudiants sont les premiers biens immobiliers vers lesquels on se tourne.

Ce type d’habitat est le plus abordable et c’est un bon point de départ pour se construire un patrimoine immobilier.

Tout le monde a dû commencer quelque part. L'important est simplement de se lancer.

Si vous en avez la possibilité, optez pour un appartement meublé. La location meublée est très convoitée par les étudiants qui n’ont pas envie de systématiquement déménager avec leurs meubles à la fin de l’année scolaire ou pour un stage.

La location meublée offre une souplesse appréciée et présente une fiscalité beaucoup plus avantageuse qu’un logement loué nu grâce notamment au régime réel. Avec le statut de loueur meublé non professionnel, LMNP, en sélectionnant le régime réel, vous diminuez fortement l'imposition sur vos revenus locatifs.

Une demande locative élevée

La généralisation des cours en distanciel suite à la crise sanitaire ou l’augmentation de l’âge de la décohabitation (le fait de quitter le domicile parental) auraient pu freiner la demande de logements étudiants. Rien de tout cela ne s'est produit.

Les besoins en logements étudiants continuent à fortement progresser dans le pays. L’explication est simple. La France comptait à la rentrée scolaire de 2021, 2,8 millions d’étudiants. Un nombre d’étudiants qui n’a cessé de progresser puisqu’ils n’étaient que 2,5 millions en 2015.

Chaque année, davantage d’étudiants arrivent dans l’enseignement supérieur. Ce qui implique une demande de logements en perpétuelle progression.

Pour preuve, on continue à parler de "crise du logement étudiant" à chaque rentrée scolaire. Qui dit forte demande, dit aussi peu de vacance locative, et donc une meilleure rentabilité.

Plus de sécurité et de flexibilité

Si on vous conseille de faire un investissement locatif dans un logement étudiant, c'est également parce que celui-ci est davantage sécurisé. En effet, les étudiants proposent leurs parents comme garants dans la très large majorité des situations. Les étudiants sont donc des locataires solvables avec peu de risques de loyers impayés.

Vous disposez aussi d'une flexibilité plus important en matière de bail. Il existe, le bail meublé étudiant d'une durée de 9 mois. Et vous avez aussi le bail meublé de 12 mois renouvelable chaque année.

Le bail mobilité destiné aux étudiants et jeunes travailleurs offre également la possibilité de louer votre meublé pendant 1 à 10 mois. Vous pouvez ainsi alterner location étudiante et location saisonnière pour maximiser la rentabilité de votre bien.

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La fiscalité avantageuse de la location étudiante

Location nue ou location meublée ? Ancien ou neuf ?

Ce sont les questions que tout investisseur locatif doit se poser pour un logement étudiant. On passe en revue les avantages fiscaux propres à ces deux types de location. Et, spoiler alert, vous avez le choix. 

Pour une location nue

Deux régimes d’imposition au choix sont disponibles en tant que propriétaire lorsque vous louez un logement vide.

• Le régime micro-foncier vous permet de profiter d’un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs tant que les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 €. Un régime fiscal simple et facile à mettre en place pour les propriétaires qui ne veulent pas se prendre la tête. 
• Le régime réel, quoique plus complexe, présente des avantages largement supérieurs. Vous allez déduire l’ensemble des charges locatives de vos revenus locatifs (frais de gestion, dépenses de réparation et d’entretien…).
  Si le montant de ces charges excède le montant de votre impôt sur le revenu, vous pouvez bénéficier du mécanisme du déficit foncier. Le solde, dans la limite de 10 700 €, peut ainsi être reporté et déduit de l'impôt sur le revenu pendant 10 ans, et plus si vous faites des travaux de rénovation thermique.

Pour une location meublée

Avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), en tant que propriétaire vous bénéficiez également de deux régimes fiscaux au choix. L'important est que le logement loué soit meublé, c'est-à-dire qu'il possède tous les équipements et le mobilier obligatoire pour permettre au locataire d'y vivre immédiatement.

Le régime micro-BIC, simple dans son fonctionnement, permet d'appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.

Le régime réel permet quant à lui de déduire toutes les charges locatives de vos recettes (taxe foncière, travaux de réparation, intérêts d'emprunt...). Avec ce régime, il est aussi possible de pratiquer l’amortissement  afin de réduire son imposition. Une méthode intéressante, mais complexe, qui nécessite souvent de faire appel à un tiers professionnel en matière de comptabilité. 

Où investir dans un studio étudiant ?

Tous les emplacements ne se valent pas pour investir dans un appartement de type studio étudiant.

Notre conseil : privilégiez la proximité avec de grands pôles universitaires et des écoles supérieures. 

Il y a deux critères fondamentaux à prendre en compte dans votre recherche : 

• la rentabilité 
• la tension locative 

La rentabilité ou rendement locatif dépend de deux facteurs, le prix immobilier au mètre carré et le loyer par mètre carré. Deux indicateurs que vous devez bien analyser pour savoir si votre investissement vaut le coup ou non.

Par exemple, vous décidez d’investir dans un logement présentant une excellente rentabilité à plus de 9 %, mais la tension locative est faible dans la ville. Conséquence, vous allez avoir beaucoup de mal à louer votre bien et la rentabilité supposée de votre projet ne sera pas au rendez-vous.

Les villes avec la meilleure rentabilité ne sont pas toujours les plus pertinentes pour investir. À l’inverse, investir dans un bien immobilier à faible rentabilité, mais très demandé, peut être intéressant si vous envisagez un placement patrimonial. Ou pour transmettre le bien plus tard à un de vos enfants en âge d’être étudiant.

Il y a quelques mois, nous vous avons dévoilé les résultats de notre étude sur les meilleures villes étudiantes où investir. Voici quelques-unes des villes les plus pertinentes, celles associant un haut niveau de demande locative et une rentabilité brute intéressante.

1. Le Mans

La préfecture de la Sarthe cumule les atouts à 50 minutes de Paris en TGV : un centre universitaire important, un réseau de transports de qualité et un bassin d’emplois dynamique. En faisant l’acquisition d’un studio que vous allez placer en location au Mans, vous pouvez compter sur une rentabilité brute de 8,2 %.

2. Poitiers

Poitiers compte 27 000 étudiants, un nombre conséquent et en progression, si bien que la vacance locative demeure rare. Nous avons d’ailleurs mis la note maximale pour la tension locative dans la préfecture de la Vienne. Vous y profitez d’une rentabilité élevée à 6,72 %.

La ville de Poitiers demeure chaque année un excellent placement pour démarrer dans l'investissement locatif. Le marché de l'immobilier étant dynamique, les opportunités d'achat de T1, T2 sont au rendez-vous.

3. Metz

Avec 23 000 étudiants contre 21 800 en 2021, les écoles supérieures et l’Université de Metz voient chaque année affluer toujours plus d’étudiants. Métropole ouverte sur l’Europe, Metz a de quoi séduire les jeunes diplômés et se trouve à seulement 1h20 de Paris.

La métropole est reconnue pour proposer un cadre de vie agréable en étant pionnière dans l’écologie urbaine et pour sa vitalité culturelle, dont témoigne le Centre Pompidou-Metz). La tension locative est maximale à Metz et la rentabilité brute attendue autour de 7,5 %.

En région Île-de-France

Villetaneuse, Cergy, Évry sont autant de communes qui présentent une rentabilité très supérieure à celle de Paris. Ces villes accueillent toutes des universités, elles sont aussi reliées à la capitale via le RER et le tramway. Le rendement brut est ainsi de 6 % à Cergy, 7 % à Villetaneuse et 8 % à Évry et pour ces trois villes, la tension locative est très haute.

Installées à proximité de Paris, tout en disposant de prix au mètre carré moins élevés, elles sont un excellent compromis pour démarrer dans l'immobilier locatif. Studio, T1 ou T2, grand appartement en colocation, vous avez l'embarras du choix.

Quels sont les risques de l'investissement en studio étudiant ?

Des avantages, l'investissement locatif pour un étudiant n'en manque pas, en revanche il y a certains éléments à garder à l'esprit à l'heure d'investir.

La location meublée est certes très recherchée par les étudiants et jeunes actifs, en revanche le turn over est supérieur à une location nue

Pour ses études l'étudiant va être amené à se déplacer fréquemment. Si bien que tous les ans vous pourriez avoir à remettre en location votre studio auprès d'un nouveau locataire, remettre en état, refaire un nouveau bail, etc.

Au bout de quelques années, notamment si vous gérez seul la location sans passer par une agence cela peut devenir fastidieux. Le coût de l'entretien et des réparations n'est pas non plus à négliger.

Le dispositif Censi Bouvard n'existe plus pour les investisseurs (il offrait une réduction d'impôt et un remboursement de la TVA), toutefois il est toujours possible d'investir dans une résidence étudiante. A notre sens, ce produit d'investissement se destine vraiment aux investisseurs débutants qui ne veulent se soucier de rien.

Vous achetez un appartement meublé dans une résidence et ce dernier est géré par un gestionnaire locatif avec un bail à durée déterminée. Globalement ce type d'investissement est assez sécurisé, en revanche la rentabilité est moindre.

Pour résumer

Un investissement immobilier dans un studio étudiant ou une chambre étudiante est la solution la plus accessible pour un nouvel investisseur, et vous avez l’embarras du choix aujourd’hui dans votre stratégie d’investissement. Ce ne sont les les villes étudiantes qui manquent dans le pays.

À côté du studio ou du T2 étudiant, la colocation  constitue aussi une excellente opportunité d’investissement avec une forte rentabilité possible. Un type de location qui connaît un fort développement, les jeunes actifs et les étudiants en sont très friands. Si votre budget le permet, voilà une excellente opportunité de placement.