Qu'est ce que l'acte authentique de vente ?

La signature de l’acte authentique de vente est un moment essentiel dans la transaction immobilière. Sa signature sanctionne définitivement le transfert de la propriété du bien entre le vendeur et l’acheteur, avec comme symbole la remise des clés. C’est à ce moment que s’effectue le paiement du prix au vendeur, des honoraires aux intermédiaires et au notaire.

Il s’agit d’un « acte en la forme authentique », établi par un officier public, et qui est obligatoire pour toute transaction immobilière. C’est l’une des meilleures formes de preuve dont dispose le système judiciaire et administratif français.

L’acte authentique de vente entérine le transfert de propriété

La recherche d'un logement pour y habiter ou pour faire un investissement locatif prend un temps, alors quand vous vous retrouvez finalement chez le notaire pour la signature de l'acte, c'est une immense satisfaction.

Si tout s’est bien déroulé, la signature de l’acte authentique de vente relève davantage de la formalité : l’option levée sur une promesse de vente ou le compromis de vente signé avec le vendeur ont normalement déjà entériné la vente au point de vue juridique. Si le notaire du vendeur vous a convoqué à la signature de l’acte, c’est qu’il a reçu de votre banque les fonds qui seront versés au vendeur et que la dernière condition suspensive a été levée.

Cette formalité reste cependant importante, puisqu’elle entérine et rend publique le transfert de la propriété aux yeux de tous, notamment du fisc et des services fonciers.

La plupart du temps, la signature se déroule chez le notaire du vendeur. Vous pouvez cependant choisir d’avoir recours à deux notaires et d’officier avec le vôtre également. Dans ce cas, les deux officiers publics partageront leurs émoluments, qui n’augmentent pas.

La signature d’un acte authentique de vente intervient en moyenne 3 mois après la signature de l’avant-contrat. Entre la formulation de l’offre d’achat, son acceptation, la signature du premier avant-contrat et le délai de réflexion, plusieurs semaines se sont déjà écoulées.

Une fois le compromis ou la promesse de vente signés, le notaire du vendeur accomplit plusieurs formalités, et vérifie notamment qu’il n’y a pas de servitude d’urbanisme importante, d’hypothèques sur le bien ou que la mairie ne compte pas son droit de préemption.

C’est cette étape qui prend généralement le plus de temps : si l’administration garde le silence pendant 2 mois, ou répond par la négative, la transaction peut prendre place. La plupart du temps, il faudra attendre que les 2 mois s’écoulent. Ce serait moins drôle, sinon.

La signature de l’acte est une étape solennelle et formelle. C’est la raison même de la présence de l’officier public : il garantit la transparence et la sécurité de la transaction. Les actes authentiques rédigés devant un notaire ont force probante et exécutoire – on y revient tout de suite –.

La présence du notaire qui établit l’acte fait foi de la loyauté et de la légalité de la transaction : il assure que l’ensemble des éléments contenus dans l’acte authentique est vérifié et indiscutable.

Que contient l’acte authentique de vente ?

L’acte authentique de vente est un acte notarié : c’est la présence de l’officier public qui garantit son authenticité. A l’inverse d’un acte signé sous seing privé, il a une force probante et exécutoire. Il est obligatoire pour un certain nombre d’opérations, du mariage au don, et évidemment dans les transactions immobilières.

Concrètement, cela a deux conséquences : il fait office de preuve par lui-même, ce qui y est inscrit est réputé vrai, de la date de son établissement à ses dispositions. Il a une force exécutoire car il ne nécessite pas le recours à la justice pour faire exécuter ses dispositions.

Autrement dit, la parole du notaire qui établit l’acte authentique vaut plus que la vôtre, celle du vendeur et du reste des mortels combinés. Elle suffit à attester de l’authenticité de la transaction et de la véracité de la relation contractuelle et à forcer son exécution, sans qu’une autre forme de preuve soit nécessaire.

Le formalisme qui entoure l’acte authentique est très important, tant dans son contenu que dans le cérémonial qui entoure sa signature. Il est traditionnellement dressé sur papier, mais la loi prévoit également qu’il peut être dressé et signé électroniquement. La présence des deux parties (ou d’un mandataire qu’ils désignent) est normalement nécessaire, mais des aménagements ont été mis en place pour parer aux situations exceptionnelles, après la crise sanitaire liée au coronavirus. 

L’acte authentique de vente sera rédigé par le notaire en s’appuyant sur les clauses et le contenu de l’avant-contrat que vous aurez signé. Son contenu est normalisé et prévu par la loi.

Concernant le bien et les parties :

• Date et notaire rédacteur de l’acte
• L’identité et les coordonnées des parties
• La qualification juridique de l’acte
• L’adresse et la description précise des biens concernés par la vente
• L’origine et l’historique du bien et les précédentes transactions qui l’ont concerné
• L’existence d’une hypothèque ou servitude éventuelle

Sur la transaction en elle-même

• Le prix et les modalités de paiement et le recours ou non à un prêt immobilier
• Le montant des honoraires et émoluments versés aux intermédiaires à la vente
• La date d’entrée en possession du bien si elle est différente du jour de la signature
• Les conditions suspensives - normalement réalisées -
• Les informations sur la la copropriété
• Le dossier des diagnostics techniques

Enfin, s’il n’y a pas eu de signature d’avant-contrat entre les parties, le notaire est tenu de mentionner les informations sur le droit de réflexion dont jouit l’acheteur. Il lui remet alors un projet d’acte de vente. Les 10 jours de réflexion légaux démarrent le lendemain. Après cela, plus de retour possible.

Le déroulement de la signature de l’acte authentique de vente

La signature de l’acte de vente chez le notaire est entourée d’un cérémoniel et d’un formalisme établis par la loi. En présence du vendeur et de l’acheteur, il lira à haute voix le contrat qui les lie. Préparez votre poignet pour des pages et des pages de paraphes et de signatures que vous apposerez sur l’acte.

S’il vous reste des questions à poser et des choses à préciser, c’est le moment de chercher la réponse auprès du notaire. C’est également le moment de vérifier qu’il n’y a pas d’erreur dans l’acte qui vous est présenté par rapport à l’avant-contrat et les clauses qu’il contenait. Les erreurs doivent être notifiées et corrigées par le notaire lors de la lecture de l’acte.

Il s’assure aussi que chacun est conscient des engagements qu’il prend en signant l’acte et des effets juridiques créés pour eux. En tant qu’officier public, il est là pour s’assurer que le consentement des parties est donné de manière libre et éclairé.

Une fois chaque page de l’acte de vente lue, signée et paraphée par les parties et le notaire, la transaction est conclue : le notaire procède au transfert des fonds au vendeur et vous remet les clés et votre copie de l’acte authentique de vente. Le document original, aussi appelé « minute », est conservé par le notaire. Pour les 75 prochaines années.

En attendant de recevoir votre titre de propriété, plusieurs mois plus tard, c’est votre copie de l’acte qui jouera ce rôle dans vos démarches administratives.

Les frais de notaires et les honoraires de vos intermédiaires éventuels sont également réglés lors de la signature de l’acte authentique. Ils s’établissent en moyenne à environ 8 % du prix total de la vente. Pas besoin de pester contre le notaire, dont les émoluments sont fixés par la loi et ne représentent qu’une partie de ce que vous payez. Ils représentent environ 10 % de l’ensemble, tandis que 10% lui serviront à rembourser les frais qu’il aura avancés.

Les 80 % restant lui permettront de payer diverses taxes, dont les droits de mutation qui permettent d’enregistrer votre bien auprès du fisc et du service de publicité foncière. 

Notez bien que ces frais ne sont qu’une provision : le notaire vous enverra, quelques mois plus tard, la note réelle et définitive de votre transaction immobilière. En cas de trop-perçu – et c’est le plus probable –, il vous rendra la différence, mais pourra vous demander une rallonge si la provision était insuffisante.

Vous sortez de chez le notaire le portefeuille un peu plus léger, mais votre nouveau jeu de clé en poche et votre copie de l’acte de vente en main. Félicitations, vous pouvez aller chez vous. Enfin, chez votre futur locataire pour commencer les travaux.