Acheter un bien déjà loué : quels avantages ?

Un bien déjà occupé par un locataire présente différents avantages. En effet, vous connaissez d’avance la rentabilité locative puisque les loyers mensuels sont déjà fixés. Vous ne perdez pas non plus de temps à chercher un locataire. Un autre point fort est la décote sur le prix d’achat par rapport à un bien similaire vide d’occupant.

Un logement déjà loué est par définition un logement ancien occupé par un locataire. Il peut s'agir d'un simple appartement, d'une maison ou d'un immeuble de rapport comprenant plusieurs lots d'habitation. Un bien occupé présente plusieurs atouts que ce soit en termes de visibilité sur la rentabilité ou de prix d’achat.

Profiter d’une décote sur le prix d’achat

L’un des principaux avantages d’un appartement acheté loué est la décote sur le prix d’achat. Un bien loué se négocie 10 à 15 % moins cher en moyenne par rapport à un bien vendu vide. Sur un prix d’acquisition de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros, cela a toute son importance. La décote varie aussi en fonction de la durée du bail restant, plus l'échéance de bail est éloignée, plus le pourcentage de décote sera important.

Si les biens loués coûtent moins cher, c’est parce que vous héritez du bail en cours. Vous ne pouvez ni habiter le logement pour en faire une résidence principale, ni faire de travaux de rénovation pour améliorer le logement. Du moins pas dans l’immédiat.

La décote sur un bien loué dépend de l'échéance du bail, de l'usure du bien et du niveau des loyers

Le niveau des loyers est aussi à prendre en compte, s’ils sont trop bas, vous pourrez demander une décote importante. L’état d’usure du bien est un facteur important, s’il est dégradé, vous êtes en droit d’obtenir une bonne remise.

Le type de bien joue aussi sur la décote. Celle-ci sera plus importante pour un logement de grande taille que pour un studio.

À noter que si vous achetez un logement dont la date de construction est antérieure au 1er septembre 1948, la décote est plus forte. Elle peut aller de 20 à 50 % par rapport au prix d’un bien vide équivalent dans le secteur. Théoriquement la loi de 1948 aurait dû prendre fin en 1986, mais elle profite encore à beaucoup de locataires (loyer plus faible, maintien dans le logement sans limitation de temps, etc.).

C’est la même chose pour un logement occupé par une personne âgée ou une personne handicapée, qui bénéficient d’un haut niveau de protection leur permettant de ne pas perdre leur logement (loi de 1989). La décote sur le prix est alors considérable pour l’acheteur.

Connaître d’avance la rentabilité de son investissement

Vous connaissez le prix d’achat du bien, vous connaissez les loyers versés par le locataire ainsi que l'échéance du bail. Ce qui signifie de facto que vous connaissez par avance le rendement locatif du logement pour les prochaines années et la fiscalité qui va avec. 

Pas besoin de faire des hypothèses de rendement plus ou moins alambiquées. Ici le locataire est déjà en place et paie ses loyers. D'ailleurs vous pouvez regarder l'historique des quittances de loyers et vérifier s'il y a eu un impayé (ou des impayés) avec le locataire en place).

Vous avez aussi la possibilité de comparer différents biens loués entre eux pour ce qu’ils vont réellement vous rapporter. Une assurance intéressante quand on n’a pas l’habitude de faire un investissement locatif.

C’est également un atout pour votre banquier. Lorsque vous faites une demande de prêt immobilier, il peut consulter directement les loyers et savoir si votre projet d’investissement est à la fois rentable et bien pensé. Le risque locatif sur le crédit immobilier est perçu comme faible pour la banque.

Pas de recherche de locataires à faire

Par définition, acheter un logement déjà loué veut dire que le locataire est en place. Vous héritez du bail en l’état, que vous ne pouvez pas modifier, et du locataire présent. Pas de recherche longue et fastidieuse, de sélection des dossiers d locataires, de visites de logement à effectuer, vous êtes tranquille à ce niveau-là.

Par contre, il faut prévoir l’agence immobilière qui va reprendre la gestion locative à moins que vous ne souhaitiez pas la déléguer et la faire vous-même.

Dans tous les cas, faire l’acquisition d’un bien immobilier loué, c’est être assuré de gagner du temps. Mais aussi d’éviter les écueils. En achetant le bien loué vous avez vérifié que le locataire est un bon payeur et que tout se passe bien dans la location. Vous évitez les mauvaises surprises. 

Quels sont les inconvénients à acheter un bien loué ?

L’achat d’un logement déjà loué n’est pas sans inconvénients. Il faut avoir en tête tous ces aspects au moment de l'achat. En effet, en faisant l'acquisition d'un bien loué vous héritez du bail en cours et du niveau de loyer. Un loyer que vous ne pouvez pas modifier à votre guise. Ce qui veut dire que vous ne pouvez pas immédiatement augmenter le rendement locatif du bien. De la même manière, vous ne pouvez pas faire de travaux de rénovation (en réalité si, mais c'est complexe avec le locataire encore à l'intérieur).

Vous héritez du bail en cours

En vous portant acquéreur d’un logement loué, vous reprenez les responsabilités de l’ancien propriétaire bailleur. Vous ne pouvez donc pas modifier le bail de location dans l’immédiat sans l’accord du locataire et devez assumer les missions précédentes du bailleur (la gestion locative du bien).

Vous devez communiquer au locataire vos coordonnées bancaires, notamment pour qu’ils puissent continuer à verser le loyer aux mêmes conditions. Vous devrez aussi verser le dépôt de garantie en cas de départ du locataire et sa caution.

En reprenant un bail en cours vous n'avez pas le droit de le modifier jusqu'au départ du locataire

Vous ne pouvez pas changer le contrat pour augmenter le loyer. Pour cela, vous devez attendre la date d’anniversaire du bail et l’augmenter selon l’indice de revalorisation des loyers. Ce n’est qu’au départ du locataire pour congés où à la fin du bail que vous pourrez l’augmenter de manière plus importante si le loyer était manifestement sous-évalué au regard du marché immobilier locatif.

Le délai à respecter pour donner congé au locataire

Après la vente, il n’est pas possible de faire partir le locataire en place comme bon vous semble. La reprise d’un logement loué est strictement encadrée par la législation et ne peut intervenir que selon une temporalité précise.

La situation idéale est si le locataire met fin au contrat de location de lui-même. Dans ce cas, vous êtes libre de disposer du logement une fois le délai de préavis effectué.

Autrement, vous devez attendre la date d’anniversaire du bail, et notifier votre intention de reprendre le logement au locataire pour l’habiter ou le vendre. Pour une location nue, le bail est conclu pour trois ans, pour un meublé, la durée est ramenée à un an.

La loi prévoit que : 

• Dans les 2 ans qui suivent l’achat, vous pouvez donner congé au locataire 6 mois avant la fin du bail, mais cette fin de bail ne sera effective que 2 ans après la signature de l’acte de vente.
• Après les 2 ans qui suivent l’achat, vous pouvez donner congé au locataire 6 mois avant la fin du bail comme dans n’importe quelle situation classique.

L’impossibilité de réaliser des travaux de rénovation

Réaliser des travaux est souvent l’un des points forts d’un investissement immobilier. Acheter un logement dans une résidence est l’occasion de le remettre au goût du jour et de l’adapter à la demande locative, le tout dans une optique d’augmenter les loyers et la rentabilité.

Les travaux de rénovation thermique sont eux indispensables pour les anciens logements afin d’augmenter le DPE. Selon le régime fiscal choisi, le coût des travaux peut être amorti et participer à diminuer votre impôt (LMNP au régime réel par exemple).

L’achat d’un logement déjà occupé en revanche vous bloque, vous êtes dans l’obligation d’attendre. L’autre aspect négatif est que vous ne pouvez pas adosser un prêt travaux au prêt principal sans savoir quand va partir le locataire. Si la fin du bail est trop loin, vous ne pourrez pas utiliser le prêt travaux.

Quelles sont les vérifications à faire avant ?

Prêt pour acheter un appartement ou une maison déjà loués ? Avant tout, il est nécessaire de vérifier différentes données pour assurer le succès de votre opération immobilière. 

• Les loyers sont bien versés, pas d’impayés ni d’incidents
• Pas de contentieux locatifs en cours
• Les loyers sont bien évalués par rapport au marché immobilier
• Le logement est en bon état
• Les locataires ont des profils intéressants

Pas d'incident de paiement

Vous devez être sûr que le locataire actuel paie bien ses loyers et qu’il n’y a pas eu d’incident de paiement récemment. Ce serait bête d’acheter un logement loué avec un locataire ne payant pas ses loyers, vous hériteriez d’une situation compliquée.

Demander des preuves

Demandez les quittances de loyer, l’historique de gestion locative, voire les preuves de paiement avec les relevés bancaires du propriétaire pour être sûr que les loyers sont bien versés. Vous investissez certes dans un bien loué, mais encore faut il qu'il n'y est pas d'impayé.

Vérifier le niveau des loyers

L’un des points essentiels à vérifier est le niveau des loyers. Souvent, quand un logement est loué à la même personne pendant longtemps, le loyer est à un niveau inférieur à la moyenne du marché locatif local.
Il se peut aussi que le logement soit loué via le dispositif louer abordable (ex. Cosse ou loi Borloo), ce qui implique un montant du loyer bien inférieur au marché locatif. 

Connaître le profil des locataires

Renseignez-vous aussi sur les locataires, quel est leur profil, cela peut donner des indications. N’hésitez pas à les rencontrer pour les connaître et découvrir leurs aspirations et en savoir plus sur le bien.

Un couple qui vient d’avoir un enfant peut signifier que ces derniers vont bientôt déménager pour plus grand, etc. L’idée est d’avoir toutes les informations en main pour être sûr de la rentabilité de l’investissement.

L'état d'usure du logement

Le logement doit aussi être en bon état. Même si c’est compliqué de faire des visites pendant que le locataire occupe le logement, cette étape demeure indispensable. Entre ce qu’annonce le vendeur et l’état des lieux réel du bien, il pourrait y avoir un écart et de futurs travaux de remise en état à prévoir.

Consultez l’état des lieux d’entrée pour voir comment le logement a évolué et si le locataire a commis des dégradations depuis. De même, s’il s’agit d’un appartement en copropriété, lisez bien les comptes rendus d’assemblée générale pour savoir si de lourds travaux sont planifiés prochainement.

En conclusion

Vous l’avez certainement constaté, le marché immobilier français connaît une pénurie de biens. Selon le lieu envisagé d’achat, il se peut qu’il n’y ait rien à disposition d’un investisseur autre que des logements déjà occupés. Mais ceux-ci ne présentent pas que des défauts comme on vient de le voir, au contraire même.

Acheter un bien déjà loué est l’occasion d’avoir une vraie vision sur la rentabilité de son projet immobilier. Ce peut aussi être un bon moyen pour qui débute dans l’immobilier d’éviter les écueils de la recherche d’un locataire en achetant déjà loué.