La transaction immobilière : le bon de visite

Contrairement au mandat, dont la forme et le fond sont prévus par les lois Hoguet et ALUR, le bon de visite est d’abord né de l’usage des agences immobilières et fait aujourd’hui office de pratique standard.

Les professionnels l'utilisent comme preuve de leur implication dans une transaction immobilière pour laquelle ils ont un mandat de recherche ou de vente. La majorité des visites effectuées donne lieu à sa signature.

Sa forme est libre mais le document comporte habituellement votre identité, celle de l’agence et le type de mandat, l’adresse du bien et des informations relatives à l’assurance.

Sa principale fonction est d’éviter que vendeurs et acheteurs contournent les agences après l’expiration du mandat pour effectuer la transaction directement sans s’acquitter des frais d’agences, une pratique pas très sympa, mais plutôt courante.

Par lui-même, le bon de visite n’a pas de valeur juridique s’il ne découle pas d’un mandat. Il ne fait pas non plus office de mandat de vente ou de recherche. Signer un bon de visite avec une agence immobilière ne crée aucun lien juridique entre vous, même si certains agents voudraient vous le faire croire.

Selon le type de mandat signé, il peut cependant se révéler important pour résoudre d’éventuels litiges qui peuvent apparaître après une transaction.

Le bon de visite et le mandat de vente

Au cours de vos recherches, vous aurez l’occasion de visiter des biens par l’intermédiaire d’une agence immobilière qui possède dessus un mandat de vente.

À l’issue des visites, la plupart des agences vous demanderont de signer un bon de visite : il permet d’attester du rôle de cette agence dans votre visite du bien. 

Accessoirement, il permet à l’agence de justifier auprès de son mandant des visites effectuées par des acheteurs potentiels.

Avant de le signer, vous êtes en droit de vous demander à quoi vous vous engagez en signant ce document qui a l’air plutôt formel. D’autant que certains bons de visites indiquent que vous vous engagez à passer par l’agence qui vous a présenté le bien ou à lui verser un dédommagement si vous passez par un autre professionnel pour réaliser la transaction.

Il est important de respirer un grand coup et… de ne pas vraiment en tenir compte. En tant qu’acheteur, vous ne signez pas de mandat avec l’agence qui vous présente un bien. La loi Hoguet est limpide : il ne peut y avoir rémunération que s’il y a mandat. La jurisprudence maintient également cette interprétation de manière constante. 

Si l’agence qui vous fait visiter le bien dispose d’un mandat simple, vous restez libre de passer par un autre intermédiaire mandaté par le vendeur s’il vous propose un deal à des conditions plus avantageuses. Le bon de visite ne vaut pour vous ni obligation d’acheter, ni de dédommager quiconque. Il atteste simplement de votre visite, effectuée par l’intermédiaire de l’agent qui vous présente le bien.

Les choses sont encore plus simples - pour vous - si l’agence dispose d’un mandat exclusif : le bien n’est listé nulle part ailleurs, et vous serez obligé de passer par elle pour conclure votre achat. Pour un acheteur, la signature d’un bon de visite aura une seule véritable conséquence : une fois la visite effectuée, le vendeur ne pourra pas vous contacter pour vous vendre directement son bien.

Pour l’agence chargée de la vente en revanche, ce bon de visite aura une importance vitale si, après l’expiration du mandat, le vendeur contacte l’un des acheteurs qu’elle lui a présentés, et conclut la transaction directement, sans payer ses honoraires.

Le bon de visite servira à prouver qu’elle a joué un rôle déterminant dans votre rencontre avec le vendeur, et pourra lui réclamer sa commission ainsi que des dommages et intérêts. Elle ne pourra en revanche rien vous réclamer puisque… vous n’avez rien signé avec elle.‍

‍Le bon de visite et mandat de recherche

Si vous avez décidé de vous attacher les services d’un ou plusieurs chasseurs immobiliers à travers un mandat de vente, le bon de visite fonctionne selon la même logique générale, mais les rôles seront inversés.

Ici, vous êtes contractuellement lié à votre chasseur de biens, alors que la partie vendeuse n’a aucun lien juridique avec vous. Les bons de visite que vous signerez auront plus d’importance pour vous.

Si vous passez par plusieurs agences de chasse dotées de mandats de recherche simples, comme ceux proposés par Masteos, la signature d’un bon de visite vous engage simplement à ne pas contacter directement le vendeur pour traiter avec lui.

Si l’un de vos mandataires vous fait visiter le même bien, vous serez toujours libre de passer par lui pour conclure la transaction.  De votre côté, tant que vous avez rencontré le vendeur par vos propres moyens, vous êtes libres de traiter directement avec lui sans payer de frais d’agences si vous décidez d’acheter son bien.

Un mandat de recherche exclusif donnera lieu à une situation plus contraignante. D’une part, vous ne pourrez pas effectuer vos propres recherches – d’où l’exclusivité – pendant la durée du mandat. Surtout, vous ne pourrez pas passer par une autre agence ou contacter directement le vendeur. Ni durant le mandat, ni plusieurs mois après son expiration, ni en mandatant un nouveau chasseur.

Si vous achetez le bien sans passer par votre mandataire exclusif, il pourra vous réclamer le versement de ses honoraires ainsi que des dommages et intérêts en faisant jouer son droit de suite. Sa preuve ? Le bon de visite que vous avez signé.

Théoriquement, rien n’empêche que vous signiez deux bons à l’issue à l’issue d’une visite. Le premier, pour l’agence immobilière qui vend le bien, lui servira de preuve de son implication auprès du propriétaire, mais ne créera pas d’obligation pour vous. Le second, signé pour votre chasseur, vous empêchera de traiter directement avec le vendeur, et vous devrez conclure la transaction à travers lui si son mandat est exclusif.

Les bons de visite agissent comme un garde-fou qui garantit que les différentes parties respectent le travail des agences impliquées dans la transaction, et qu’une rémunération sera versée à celles qui ont joué un rôle déterminant dans la rencontre de l’acheteur et du vendeur. Une sorte de traduction juridique de « tout travail mérite salaire ».

Une visite s'est bien passée et vous voulez vous positionner, il est temps de faire une offre d'achat !