Investir dans l'immobilier locatif en SARL de famille

Un investissement locatif peut s’envisager de deux manières :

• En nom propre : l’investisseur s’engage seul et en son nom ; il devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte de vente. Il est alors soumis au régime de l’indivision, qui peut s’avérer contraignant lors de la succession du patrimoine, ou en cas de mésentente entre les indivisaires. 
• En société : une personne morale sera créée, et c’est elle qui exercera l’activité de location. 

Acheter en société, d’accord, mais quel choix opérer ? Vous entendez souvent parler de SCI, à raison. En effet, même si elle ne se justifie pas dans tous les cas, la SCI est privilégiée par de nombreux investisseurs : elle offre de véritables avantages en matière de frottements fiscaux et permet d'investir à plusieurs.

Il existe cependant une autre option, moins connue, qui consiste à créer une SARL de famille. Ce mode de détention, valable uniquement pour les locations en meublé, offre de véritables avantages.

Les essentiels de la SARL

Une SARL (société à responsabilité limitée) doit être constituée d’au moins deux associés. Ce statut permet de limiter leur responsabilité au montant de leurs apports respectifs.

Dans une SARL de famille, les associés partagent tous un lien de parenté (jusqu’au deuxième degré). Le premier degré constitue la ligne directe (parents, grands-parents, arrière-grands-parents, enfants, petits–enfants, etc.). Le deuxième degré est constitué des frères et sœurs.

Et cette option fiscale permet aux associés d’être imposés, personnellement, au titre de l’impôt sur le revenu (IR). Il faut pour cela que tous les associés, à l'unanimité, aient donné leur accord lors d'une réunion en Assemblée Générale.

Ces derniers peuvent bénéficier de ce régime dès la création de la société, en le précisant dans les statuts de la SARL ; ou plus tard en faisant la demande écrite auprès du service des impôts. Le procès-verbal de l'Assemblée générale devra être joint à la demande pour prouver l'accord unanime des associés.

Exercer une activité de loueur en meublé avec une SARL soumise à l'IR peut se révéler être plus intéressant que dans le cadre d'une SCI, et vous allez comprendre pourquoi.

Les spécificités de la SARL de famille

La SARL peut exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole (l’activité libérale est exclue du dispositif). Comme une SARL "classique", la SARL familiale peut se composer de gérants non associés, majoritaires, minoritaires ou égalitaires, et d'associés non-gérants, issus de la même famille.

La spécificité de la SARL familiale réside dans la possibilité de cumuler deux avantages.

D'un côté, vous bénéficiez de la responsabilité limitée, qui protège le patrimoine personnel (et familial) des associés.

De l'autre, vous avez la possibilité d'imputer les éventuels déficits sur leur propre impôt sur le revenu (IR), et ce sans la limite de cinq ans imposée à la SARL "classique".

En d'autres termes, ce mode de gestion vous permet de réduire votre imposition globale, comme en location nue. Mais si la SARL de famille présente de nombreux avantages fiscaux, certaines problématiques pourraient apparaître en cours de vie de la société, qu’il sera bon d’anticiper, notamment :

• En cas de décès de l’un des associés (membre de la famille), l’époux-se ne pourra prétendre appartenir à ce montage financier ; il faudra donc gérer la sortie de cet associé de la société ;
• La SARL de famille ne peut exister sur une location nue, puisque l’activité retenue est une activité commerciale. 
• Sachez également qu’il n’est pas possible de déduire le salaire du gérant, comme cela est pratiqué au sein des SARL classiques, soumises à l’IS.

Toutefois, ce choix offre une alternative intéressante à la traditionnelle SCI, souvent choisie lorsqu’il s’agit d’acquérir plusieurs biens immobiliers. En effet, cette dernière est généralement dévolue aux activités non-commerciales.

Même si son imposition se fait à l’IR, la SCI n’autorise pas la location meublée (sauf si cette activité génère moins de 10 % des recettes ou qu’elle n’est qu’occasionnelle).

Et si une SCI se lance dans une telle activité professionnelle, même à titre secondaire, on la considère comme effectuant une activité commerciale et elle est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés.

Optimiser la fiscalité de la SARL

Autre bonne nouvelle, dans le cadre d’une SARL de famille, l'option pour l'impôt sur le revenu (IR) peut s'annuler à tout moment. Mais dans ce cas, le passage de l'IR à l'impôt sur les sociétés (IS) est irrévocable !

Le choix entre ces deux régimes doit donc être opéré dans un objectif d'optimisation fiscale, à la fois pour la société et pour les associés. Sachant que les taux de l'IS vont de 15% à 28%, alors que les tranches d'imposition de l'IR sont applicables de 0 à 45 %, l'IR ne sera pas toujours la solution la plus appropriée, en fonction du foyer fiscal des associés.

Cependant, la SARL familiale a d’autres secrets à vous révéler. En effet, cette formule permet également de :

• Déduire les intérêts d'emprunt relatifs à l'achat des parts sociales de la société, au niveau du foyer fiscal des fondateurs. 
• Bénéficier, en cas de cession, de nombreux dispositifs d'exonération sur les plus-values de cessions. Entre autres, les plus-values professionnelles réalisées lors du départ à la retraite du cédant sont exonérées d'impôt, à condition que les parts cédées représentent la totalité des droits que détient l'associé cédant.

Si la SCI familiale est adéquate pour la gestion de petits patrimoines, gérés en vue d’une transmission patrimoniale, par exemple, la SARL familiale est l’option idéale pour les opérations plus importantes, toujours dans le cadre familial.

L’absence de bénéfice empêchant la distribution de revenus aux associés, l’essentiel des rémunérations sera tirée de la revente des biens, par un mécanisme de plus-value, faisant de la création d’une SARL familiale un placement immobilier à long terme.

Son objectif pourra donc être d’investir successivement, par le biais d’emprunts immobiliers pour utiliser les excédents de trésorerie. Ce type de montage, à condition d’être bien maîtrisé et bien conseillé, propose des conditions fiscales très avantageuses, idéales pour réaliser des investissements en famille !