Investir à plusieurs en immobilier : mode d'emploi

A plusieurs investisseurs vous démultipliez votre capacité d’emprunt et donc votre effet de levier. Concrètement, vous pouvez viser des projets inaccessibles en solo, comme le légendaire immeuble de rapport.

Investir à plusieurs dans l’immobilier : comment faire ?

Indivision ? Société civile immobilière (SCI) ? Crowfunding ? Démembrement ? SARL de Famille ? Club d’investissement ?

Ce ne sont pas les possibilités qui manquent quand on souhaite réaliser un investissement locatif et se construire un patrimoine à plusieurs.

Avant de faire un petit tour du champ des possibles, on revient rapidement sur ce qui fait la force d’un investissement immobilier en commun.

Les avantages à investir à plusieurs

En vous associant à plusieurs personnes pour investir dans l'immobilier locatif, vous cumulez les apports financiers. Si votre apport personnel est faible, à plusieurs vous aurez plus de chance de décrocher un crédit immobilier.

C’est aussi un moyen de rassurer votre banquier, si celui-ci voit que vous êtes plusieurs pour rembourser le crédit. Vous pouvez espérer décrocher par ce biais un meilleur taux d'emprunt.

D’ailleurs, plusieurs apports personnels augmentent mécaniquement votre capacité d’emprunt. Au lieu d’envisager l’achat immobilier d’un modeste studio seul, vous pouvez visez plus gros (un immeuble de rapport par exemple) ou un meilleur emplacement.

Si vous connaissez mal l’investissement locatif, c’est aussi une chance d’être accompagné à moindres frais et de prendre moins de risques. Peut-être que dans votre groupe d’investisseurs vous aurez quelqu’un qui maîtrise très bien le sujet. Idéal pour un premier investissement locatif.

Les inconvénients à investir à plusieurs

Certes, l’investissement immobilier à plusieurs possède de nombreux avantages, il n'est cependant pas exempt de défauts.

Le principal inconvénient à ne pas investir seul est qu’on a moins de pouvoir de décision. Ce dernier va être dilué entre les investisseurs. Vous n’avez pas le contrôle sur l’investissement, il faut donc veiller à ce que tous les investisseurs aient la même vision. 

L’autre danger qui peut survenir est davantage sur le plan des relations entre les investisseurs. Qu’il s’agisse de votre famille, de vos amis ou de votre couple, toutes ces relations peuvent être mises à mal en cas de problème d’argent ou en lien avec l’investissement immobilier. Il faudra veiller à bien définir les règles (droits et obligations de chaque investisseur) pour éviter d'éventuelles mauvaises surprises.

Enfin, réaliser un investissement locatif à deux ou plus, ce sont des contraintes administratives supplémentaires.

Investir en indivision : comment faire ?

Le régime de l’indivision est le plus commun lorsqu’on achète à plusieurs. Il est généralement utilisé par les couples pacsés, mariés ou en concubinage. Le principe est simple. Chacun des acquéreurs (on parle d’indivisaire) va posséder une partie de l’investissement en proportion de son apport financier. Idem pour les loyers perçus.

Il n’y a donc pas besoin que les proportions soient égales, dans tous les cas il faut que la répartition soit indiquée dans l’acte de vente. 

Ce régime connaît néanmoins plusieurs limites. En indivision, les décisions doivent être prises à l’unanimité. Si un des co-investisseurs décide d’arrêter l’indivision, vous ne pourrez que racheter ses parts ou vendre le bien immobilier. Vous ne pouvez pas empêcher l’autre copropriétaire de vouloir revendre ses parts. Dans tous les cas, lors de la revente, vous récupérez la part du prix du bien à hauteur de vos parts.

Pourquoi investir dans l'immobilier avec une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est une forme de société extrêmement prisée pour investir dans la pierre à plusieurs. Que ce soit en matière d'acquisition, de fiscalité ou de transmission de patrimoine, la SCI offre de multiples avantages.

La SCI nécessite au moins deux associés qui reçoivent des parts sociales à hauteur de leur contribution. Lors de la création de la société, les statuts sont définis et rédigés (nom du gérant, modalité des prises de décision).

Vous devez publier un avis de création, et immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés (RCS). Le gérant se charge ensuite de la gestion courante de la société.

Ce type de société offre beaucoup de souplesse dans la prise de décision, les associés peuvent aussi sortir facilement de la SCI. Lorsque la société fait des bénéfices, vous pouvez être imposé soit à l’impôt sur le revenu (IR)(pour les locations nues) soit à l’impôt sur les sociétés (IS), si vous faites de la location meublée.

Plus que de l’optimisation fiscale, la SCI permet surtout de faciliter la gestion d'un patrimoine immobilier de le transmettre facilement.

Une SCI imposée à l’IR présente aussi des atouts en matière de revente. Les plus-values sont imposées dans le cadre du régime de la plus-value des particuliers. Vous profitez d’un abattement de 6 % de la valeur du bien par année de possession jusqu’à l’exonération totale après 22 ans.

Envie d’en savoir plus sur les avantages de la SCI, on vous a listé les 10 bonnes raisons d’investir en SCI.

Investir via un démembrement de propriété

Moins connu que la SCI ou l’indivision, le démembrement est pourtant une pratique intéressante pour transmettre son patrimoine. Une propriété se compose d’un usufruit (le droit de profiter du bien et d’en percevoir les fruits) et une nue-propriété (le droit de disposer du bien). Le démembrement consiste à séparer ces deux éléments.

Par exemple, une famille, les parents et les enfants achètent un bien immobilier.
Les parents conservent l’usufruit (pour percevoir des loyers) et les enfants récupèrent la nue-propriété selon des quotes-parts définies. Au moment du décès des parents, les enfants pourront récupérer l’usufruit sans avoir à régler de droits de succession.

Mais il existe d’autres formes comme le démembrement temporaire vous permettant d’acheter un bien locatif à un prix réduit et d’en récupérer la nue-propriété, 10, 15 ou 20 ans après.

Investir en immobilier via le crowdfunding

Les sites proposant d’investir dans l’immobilier via le mécanisme du crowdfunding se sont multipliés ces dernières années.

Le principe est simple : vous vous associez avec d’autres anonymes pour participer à un projet immobilier. Pour de nombreux projets immobiliers, cela permet de trouver des financements qu’ils n’auraient pas pu obtenir autrement. 

L’idée est davantage de financer la construction d’un bien plutôt que sa mise en location. Vous placez de l’argent via une plate-forme dans un projet et le promoteur vous verse les intérêts du prêt en plus de votre capital. Les taux d'intérêt dans ce type de projet sont souvent assez élevés, de l’ordre de 9 %.

Dans l’immobilier, le remboursement de votre capital et des intérêts se fait à la fin du projet et des travaux. Pour ce qui est de la fiscalité, elle est classique, à savoir 30 % sur les intérêts perçus.

On vient de voir qu'il existe différentes formes juridiques pour investir à plusieurs dans l'immobilier. Mais ce sont loin d'être les seuls. On pense également à la SARL de famille.

Comment investir dans l'immobilier avec un ami ?

Faire un ou des investissements immobiliers avec un ami peut être une excellente opportunité pour accéder à de meilleurs biens et partager les responsabilités.

Vous combinez votre pouvoir d’achat et vos capacités d’emprunt. L’important est de bien sélectionner cet ami pour éviter tout risque de conflit.

Les deux systèmes les plus efficaces pour investir avec un ami sont la SCI et l’indivision.

L’indivision est très simple à mettre en place et ne nécessite pas de démarche particulière. Chaque co-investisseur est propriétaire à hauteur de son apport financier. Pour éviter les éventuels problèmes avec cet ami, pensez à faire une convention d’indivision chez un notaire.