Comment choisir le régime fiscal pour une location vide ?

Utiliser le déficit foncier pour réduire sa fiscalité locative

L’investissement locatif offre de nombreux avantages aussi bien en location vie qu'en location meublée. En premier lieu, celui de vous constituer un patrimoine immobilier et de générer des revenus complémentaires mais aussi d’optimiser votre base imposable par le mécanisme du déficit foncier qui s’applique à la location vide, qui fait partie des nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière. 

Ce dispositif fiscal, bien connu des investisseurs, permet de déduire un certain nombre de charges de vos revenus fonciers et de générer éventuellement un déficit foncier. Celui-ci est déductible de l’ensemble de vos revenus, vous permettant dès lors de réduire le poids de l’impôt sur les revenus dans une certaine limite. 

Oui, vous avez bien compris, le code général des impôts vous permet d’augmenter vos revenus et de réduire votre base imposable. Qui osera encore dire que la France est un enfer fiscal ?

Deux régimes d’imposition pour les revenus locatifs

En matière d’imposition, vos revenus locatifs entrent dans la catégorie des revenus fonciers lors de votre déclaration annuelle de l’impôt sur le revenu. Vous avez alors le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-foncier et le régime réel. Les conséquences fiscales sont différentes et il convient de faire des simulations pour choisir le régime fiscal le plus avantageux.

Le micro-foncier, la simplicité avant tout

En matière de déclaration de vos revenus fonciers, l’administration fiscale vous propose de vous simplifier la vie en optant pour le micro-foncier. Ce régime s’applique de manière automatique lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros au sein de votre foyer fiscal et à condition que que votre bien locatif ne soit pas soumis à un régime d’imposition spécifique comme le Sellier ou le Pinel.

L’administration fiscale appliquera un abattement forfaitaire et automatique de 30 % sur vos revenus fonciers imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Cette déduction correspond en théorie aux charges liées au logement loué et vous ne pourrez en aucun cas déduire d’autres charges comme des frais de travaux de rénovation.

Si ce régime est simple et vous évitera des tracasseries administratives, il ne correspond pas nécessairement à la réalité économique de votre investissement. Il peut être judicieux de choisir le régime réel. Dans ce cas, l’option sera irrévocable pendant 3 ans.

Le régime réel pour déduire l’ensemble des charges

Ce régime d’imposition est obligatoire dès lors que vos revenus fonciers annuels sont supérieurs à 15 000 euros. Contrairement au micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers, le régime réel vous permet de déduire tout un ensemble de charges.

L’administration fiscale a listé les charges déductibles de vos revenus fonciers :

• les frais de gestion et d’administration du bien
• les impôts locaux non récupérables auprès du locataire, c’est à dire la taxe foncière
• les dépenses de réparation et d’entretien 
• les charges locatives à condition que nous n’ayez pas pu les répercuter auprès d’un locataire
• l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
• les primes d’assurance
• les intérêts et frais d’emprunt
  

Il est impératif de conserver les justificatifs de vos charges déductibles si jamais l’administration fiscale venait à s’intéresser d’un peu plus près  à vos affaires, même si on ne doute pas qu’elles seront en règle.

L’accumulation de ces charges peut dans certaines situations être supérieure à votre revenu foncier. Dans ce cas, on parle d’un déficit foncier. De nombreux investisseurs en immobilier locatif cherchent à générer un déficit foncier pour défiscaliser leurs revenus fonciers.

Le calcul du déficit foncier

En optant pour le régime réel, la déduction des charges peut aboutir à un résultat foncier négatif, c’est-à-dire que vos charges sont supérieures aux recettes encaissées sur l’année. On parle alors de déficit foncier. Véritable coup de pouce fiscal, le déficit foncier permet de réduire votre imposition sur le revenu.  Alors, comment ça marche ?

Le déficit foncier est plafonné à 10 700 euros annuel et le surplus est reportable pendant 10 ans sur votre revenu global. Néanmoins le calcul du déficit foncier est plus complexe que la simple déduction des charges mentionnées plus haut. En effet, il se calcule en deux étapes en distinguant les charges financières des autres charges déductibles.

Pour calculer le déficit foncier, il est obligatoire de déduire en premier les charges financières qui correspondent aux intérêts d’emprunt et les primes d’assurance versés au cours de l’année fiscale.

On effectue le calcul 'Revenu foncier - charges financières' : si le résultat est positif, on passe à l’étape 2 du calcul du déficit foncier, c’est à dire le retrait des charges non financières. En revanche, si le résultat est négatif, le déficit est imputable sur les prochains revenus fonciers pendant 10 ans.

Prenons en exemple un loueur avec un revenu foncier de 10 000 euros qui a opté pour le régime réel. Ses charges financières s’élèvent à 3 000 euros. Rien de très compliqué, il déduit de son revenu foncier ses charges financières : 7 000 euros. Dans ce cas, nous pouvons passer à la seconde étape du calcul du déficit foncier en retirant les charges non financières. 

Mais supposons cette fois que son revenu foncier ne soit plus de 10 000 euros mais seulement de 2 000 euros. La déduction des charges financières aboutit à un résultat négatif de 1 000 euros. Dans ce cas, on ne parle pas de déficit foncier mais le résultat négatif sera imputable pendant dix ans des revenus fonciers et non du revenu global. 

Poursuivons le calcul du déficit foncier en déduisant le reste des charges qui s’élèvent dans notre exemple à 8 000 euros en supposant que notre propriétaire ait engagé d'importants travaux de rénovation pour rendre le logement propre à la location. Nous avons ainsi 10 000€ de revenu foncier, dont on retire 3 000€ de charges financières et 8 000€ au titre des autres charges déductibles. Le déficit foncier est ainsi de 1 000€ dans notre exemple.

Le déficit constaté sera donc déductible de votre revenu global dans son intégralité car il est inférieur au plafond de 10 700 euros. Par ailleurs, l’imputation d’un déficit foncier sur votre revenu global, vous contraint à louer votre bien pendant au moins 3 ans.

En cas d’absence de déficit foncier, votre résultat foncier sera imposable au titre de l’impôt sur le revenu selon le barème progressif mais sera également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Autant dire qu'il est important de veiller à générer un déficit foncier suffisant quand on se lance en location nue.