Investissement locatif en bord de mer : comment faire ?

Nombreuses sont les villes du littoral qui présentent des prix plus abordables tout en étant prisées des touristes et des habitants qui viennent s’installer à l’année. De quoi espérer une bonne rentabilité locative.

Comment préparer son projet d'investissement locatif en bord de mer ?

Profiter d’un petit coin en bord de mer, c’est le rêve de millions de Français. Que ce soit pour y résider quelques jours ou quelques semaines dans l’année, pendant les vacances, y vivre à plein temps, où s’y installer une fois à la retraite. 

Bien planifier son projet en amont

Avant de vous lancer dans votre investissement locatif, il est essentiel de bien poser les bases de votre projet d’achat. Type de biens, nombre de pièces, emplacement, rendement locatif, budget, bail de location et imposition, vous devez avoir en tête l’ensemble de ces éléments pour réussir votre investissement immobilier. 

La location meublée saisonnière ou meublé touristique

La location meublée est indispensable pour proposer un hébergement à la location. Vous pouvez meubler un studio, un appartement, un deux ou trois pièces, une maison ou une villa, peu importe. L’essentiel est que le bien soit meublé, et plus il sera près du bord des plages et facile d’accès, plus il aura la cote auprès des touristes. 

Les avantages d’un meublé touristique sont nombreux :

• une gestion flexible du calendrier de location (vous définissez le nombre de nuits durant lesquels vous souhaitez louer) ;
• un risque d’impayés très faible.

En plus d’une déclaration préalable en mairie, sachez que vous ne pouvez pas louer plus de 120 jours par an votre logement, et 90 jours d'affilée à une même personne.

Mis à part ces quelques contraintes, le meublé touristique est facile à prendre en main pour un particulier voulant louer un appartement ou sa maison.

Le statut de loueur non meublé professionnel LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel auquel vous pouvez prétendre quand vos revenus locatifs ne dépassent pas 23000 euros par an est aussi très intéressant sur un plan fiscal.

L’important est de proposer un logement meublé selon les normes définies par l’administration. Vous bénéficiez ensuite de deux régimes fiscaux pour diminuer votre imposition

• le régime réel
• le régime micro-BIC

Le régime réel permet de déclarer toutes ses charges locatives et de pratiquer l'amortissement. C'est un régime complexe mais il offre la possibilité de réduire ses impôts à 0 euro.

Il est tout à fait possible de conjuguer bail de location étudiant (durée de 9 mois) avec un une location saisonnière pour maximiser la rentabilité d'un bien au cours d’une même année. Par contre une forte gymnastique est à prévoir en termes de gestion locative pour tout coordonner parfaitement. 

Prix et types de bien

On vient de le voir, l’essentiel est de proposer un bien meublé à la location si vous ne songez pas habiter à l’année dans votre logement en bord de mer.

De manière générale, les littoraux connaissent des prix qui sont le double de ce qui se pratique dans les terres. Le prix varie aussi fortement à l’intérieur des stations balnéaires. Si vous investissez dans un logement avec vue sur mer depuis le balcon ou le séjour, le prix sera sensiblement plus important qu’un appartement équivalent en deuxième ligne. 

L’emplacement et la vue ont un coût, ce qui impacte votre rendement locatif. Pour obtenir davantage de rentabilité, mieux vaut s’éloigner des stations balnéaires les plus cotées comme Biarritz et Deauville. De nombreuses communes du littoral disposent de prix accessibles tout en étant agréables et très bien fréquentées des touristes. 

Le bord de mer français : une destination touristique incontournable

Les visiteurs étrangers, mais aussi les millions de touristes français apprécient particulièrement les littoraux de l’Hexagone. 62 % des Européens recherchent en effet en premier lieu une destination en bord de mer pour leurs vacances. 

Avec 90 millions de touristes internationaux, la France demeure la première destination touristique au monde.

La France est richement dotée en matière de littoral : 4 façades maritimes, 1948 kilomètres de plages et 473 ports de plaisance. Sur 4 % du territoire national, on y retrouve 40 % des lits touristiques du pays et 36 % des résidences secondaires. Côte d’Opale, Côte d’Albâtre, Côte d’Azur, littoral aquitain, côte basque, etc. autant de territoires aux paysages et aux ambiances variés qui séduisent une vaste clientèle. 

Si la crise du Covid a freiné la fréquentation touristique, dès 2022, elle a retrouvé à 94 % le niveau d’avant cet épisode. Dès 2023, la fréquentation a retrouvé voire dépassé par endroit son niveau normal. De quoi rassurer les investisseurs immobiliers désireux d’acheter un appartement en bord de mer.

Profiter de la forte croissance démographique sur les littoraux 

Louer votre bien immobilier à des touristes pendant les vacances, c’est bien, mais c’est loin d’être la seule possibilité. De nombreuses communes du bord de mer attirent une population toujours plus importante tout au long de l’année.

De 1962 à 2016, la population du littoral de France a augmenté de 42 %, la hausse se poursuit actuellement.

La demande locative à l’année explose sur les littoraux, surtout depuis la fin du confinement. Que ce soit en Aquitaine ou en Bretagne il y a eu un réel effet post-covid sur des villes moyennes comme Saint-Malo, mais aussi des villes plus importantes de type Cherbourg, Brest ou Lorient.

Dans ces cas, l’investissement immobilier en bord de mer garde tout son sens et son potentiel pour l’avenir. Vous pouvez louer votre appartement ou maison à des actifs à l’année, des familles ou des étudiants.

Sur quel littoral investir en bord de mer ?

Avec 883 communes sur le bord de mer et 5 500 kilomètres de côtes, les opportunités de réaliser un projet d’investissement locatif ne manquent pas en France.

Plutôt que d’investir dans une location meublée exclusivement dédiée aux touristes, il est plus pertinent de pouvoir aussi répondre à une demande locative locale.

Ce qui implique la présence d’une ville de taille importante, à la fois attractive et dynamique tout au long de l’année.  Des villes moyennes comme Brest, La Rochelle ou Toulon associent ces différents atouts.

La côte d’Opale

Si la ville du Touquet-Paris-Plage est sans conteste la station balnéaire la plus prestigieuse de la côte d’Opale, ce n’est pas pour autant une ville à la portée de tous pour un investissement immobilier.

Pour trouver de la rentabilité locative, on se tournera plus volontiers vers une ville comme Boulogne-sur-Mer. La tension locative est excellente dans le secteur, le rendement dépasse les 8 %, et la ville demeure prisée des touristes durant la saison estivale, surtout que les prix immobiliers sont largement abordables.

Pour moins de 100 000 euros de prix d’achat, il est ainsi possible de devenir propriétaire d’un bel appartement meublé.

La côte d’Albâtre

S’étirant de Dieppe à Honfleur, la côte d’Albâtre est un littoral très apprécié des Franciliens installé à seulement 2 heures de la capitale. Les magnifiques falaises de calcaire et les plages de galets ont fait la réputation de ce littoral notamment à Etretat.

Si les stations balnéaires comme Honfleur, Fécamp, demeurent difficilement abordables, notamment l'achat d'une maison ancienne, c’est moins le cas pour la grande métropole de la région: Le Havre.

Étudiante, dynamique, la ville du Havre est également bon marché de quoi facilement investir dans un appartement. La demande locative étudiante est forte dans le secteur. Surtout que la ville présente un front de mer des plus agréables où pratiquer les sports nautiques.

La Bretagne

Ne cherchez pas, la région au littoral le plus long de France est la Bretagne avec plus de 1770 kilomètres. Très découpé, le littoral breton est aussi l’un des plus peuplés, avec d’innombrables communes en bord de mer où investir.

Depuis la fin du confinement, il y a un réel engouement pour des villes où habiter à l’année comme Brest qui s’était tenue à l’écart des fortes hausses immobilières.

Mais c’est surtout des communes comme Vannes, Saint-Malo qui accueillent un flot de résidents jamais vu. La tension locative est aujourd’hui très forte sur ces communes ce qui en fait des lieux de vie et de vacances extrêmement intéressants pour investir dans une résidence immobilière. Leur attrait, elles le doivent pour beaucoup au liaison TGV connectant facilement ces villes à la capitale.

Le littoral Charentais

En Charente, La Rochelle bénéficie d’une belle cote d’amour, 4 millions de visiteurs s’y pressent chaque année. La commune voit aussi sa population croître rapidement. Animée tout au long de l’année, proposant un cadre de vie agréable, c’est aussi une ville étudiante.

La demande locative est forte. L’idéal est de combiner un bail étudiant de 9 mois et de faire de la location saisonnière l’été pour maximiser son rendement. Par contre cela demande un effort de gestion conséquent. Des secteurs comme l’île d’Oléron et l’île de Ré, disposent de prix élevés à l'achat, toutefois la demande locative est massive l’été. Tout l’enjeu est d’arriver à trouver un bien locatif où investir, l’offre étant limitée.

Le bord de mer Aquitain

Les incendies il y a 2 ans au sud du bassin d’Arcachon n’y ont rien changé, le littoral Aquitain demeure un lieu prisé pour partir en vacances ou s’installer.

Célèbre grâce à la présence du bassin d’Arcachon, le littoral aquitain se caractérise surtout par ses immenses plages de sable fin, c’est aussi l’une des régions les moins urbanisées du pays. Les pouvoirs publics ont limité l’installation d’immeubles et de résidences à l'exception de quelques communes depuis la pointe du Verdon jusqu’à Labenne si bien que le camping est très développé.

Toutes les communes ne sont pas intéressantes si vous souhaitez acheter pour louer à l’année. Lacanau par exemple, multiplie sa population par 100 entre l’hiver et l’été, on investira surtout là-bas si on souhaite avoir un pied à terre le reste de l’année après la saison estivale. Des communes des Landes, en plus de celles du bassin d'Arcachon comme la Teste-de-Buch, demeurent quant à elles dynamiques toute l’année à l’image de Biscarosse ou d’Hossegor-Capbreton.

Région touristique par excellence, l'Aquitaine bénéficie d'un littoral fréquenté par des millions de touristes chaque été (français et étrangersà), pas d’inquiétude pour louer votre meublé. Les locations meublées d’appartements sont prises d’assaut avec les beaux jours.

Les différences de prix sont considérables entre les communes. Leur montant varie du simple au double selon leur notoriété. Comptez plus de 7000 euros par mètre carré pour faire l’achat d’un appartement à Capbreton, contre 3500 euros à Vielle-Saint-Girons... 

Le Pays basque

Au classement des villes préférées des Français, on retrouve les trois villes les plus importantes du Pays basque, Anglet, Bayonne, Biarritz. Si la population de ces communes s’emballe en juillet et août, ce sont surtout des communes où on aime y vivre à l’année.

Dynamique économiquement, disposant d’une identité culturelle forte et appréciée pour sa convivialité, l’agglomération de BAB attir + 0,5 % chaque année depuis 2013.

L’accélération est aussi notable depuis la fin des confinements pour la région. Vous pourrez tout aussi bien investir dans un meublé touristique que pour de la location longue durée. Les prix varient en fonction de la proximité avec la mer, très élevés à Biarritz, un peu moins à Anglet, leur niveau est plus abordable dans Bayonne.

Tout le littoral basque gagne en attractivité ces dernières années et la population augmente partout. Des villes comme Ciboure, Saint-Jean-de-Luz sont aussi particulièrement intéressantes pour investir, même si les prix immobiliers sont élevés.

La seule ville “abordable” aujourd’hui dans un tel engouement demeure Hendaye avec ses prix autour de 5000 euros du mètre carré et une rentabilité un peu supérieure. 

Le littoral méditerranéen

La mer, le soleil, le chant des cigales séduisent énormément les retraités qui choisissent d’y déménager une fois leur vie active terminée. Que ce soit pour y déménager, pour y acheter une résidence secondaire ou acheter un appartement pour le louer, tout le bord de la Méditerranée et surtout la Côte d’Azur se prête bien à ce genre d’investissements.

L’autre atout, c’est le fort dynamisme du littoral en toute saison. À l’inverse de la côte atlantique, en France, on y trouve de très grandes métropoles : Montpellier, Marseille, Nice ou encore Toulon. Des centres économiques majeurs à forte croissance démographique où il est pertinent d’investir aujourd’hui.