Qu’est-ce que la fameuse loi anti-airbnb ? 

*Avec la dissolution de l'Assemblée Nationale décidée par le Président de la République, tous les projets de loi, donc la future loi "anti-airbnb", sont suspendues dans l'attente des résultats des élections anticipées. Difficile de dire en l'état si ce projet sera repris par les prochains élus de l'Assemblée, tout dépendra de la composition de l'hémicycle.

Pourquoi une telle loi ?

Le projet de loi "anti-Airbnb" ou loi Le Meur a été adopté par les sénateurs le 21 mai. Hâtivement nommée loi anti Airbnb, l’objectif des députés et des sénateurs est plus vaste qu’il n’y parait, puisque le but est de réguler le marché des meublés touristiques au sens large.

Ces locations se sont énormément développées en France ces dernières années, notamment la location courte durée de type Airbnb, et ce, au détriment du marché de la location longue durée. Les habitants qui cherchent à se loger en bord de mer et plus encore les étudiants dans les grandes villes sont les premiers pénalisés par cette évolution.

Comme le rappelle les rapporteurs du texte, 1 million de meublés de tourisme ont pris la place de logements destinés à la location longue durée.

Les parlementaires souhaitent rééquilibrer cela, et pour ce faire, réduire notamment les avantages fiscaux des meublés touristiques, notamment l’abattement de 71 % sur les revenus locatifs. L’idée est de diminuer le montant de l’exonération fiscale et d’harmoniser la fiscalité en matière de location. Mais pas seulement.

Meublés touristiques : une fiscalité modifiée

La location meublée classée ou non classée est un mode de location très prisé en raison des avantages fiscaux qu’elle procure. Le tout est d’avoir un logement meublé et équipé selon les normes définies par l’administration. Cela donne accès à deux régimes fiscaux, dont l’un octroie des abattements forfaitaires sur les revenus locatifs, le micro-BIC.

Les avantages pour un meublé en micro-BIC sont aujourd’hui les suivants 

• Pour un meublé classé : 71% d’abattement dans la limite de 188 700 euros de chiffre d’affaires. 
• Pour une meublé non classé : 50 % d’abattement dans la limite de 77 700 euros de chiffre d’affaires. 
• Pour une location nue : 30 % dans la limite de 15 000 € de revenu brut.

Le projet de loi prévoit de remanier ces abattements pour les harmoniser. L’objectif est on le disait de rééquilibrer les avantages fiscaux entre location longue durée et location courte durée, pour que les propriétaires ne soient pas incités à ne faire que de la location meublée de type Airbnb.

La fiscalité dans le cadre du projet de loi serait désormais la suivante 

• Pour un meublé classé : 50 % dans la limite de 77 700 euros de chiffre d’affaires.
• Pour un meublé non classé : 30 % dans la limite de 15 000 euros de chiffre d’affaires.
• Pour une location nue : pas de changement.

La baisse des avantages fiscaux est réelle, même si initialement les députés voulaient aller plus loin en matière de fiscalité. Ils souhaitaient un taux d’abattement pour les meublés classés dans la limite de 30 000 euros de chiffre d’affaires annuel. Une proposition qui n'a pas été retenue par le Sénat.  

Pas d’effet rétroactif 

L’un des points à souligner est que les évolutions sur l’imposition des revenus locatifs entrera en vigueur a priori le 1er janvier 2025. Et ce, sans effet rétroactif sur les revenus que vous aurez perçu avec vos locations meublées touristiques en 2024.

Loi anti-Airbnb : les pouvoirs renforcés du maire

La nouvelle réglementation envisage d’élargir les pouvoirs des mairies pour mieux contrôler la location saisonnière. La réglementation va clairement évoluer en ce sens. Ce qui passe par une information renforcée. Voilà pourquoi à partir du 1er janvier 2026, tous les propriétaires de meublés touristiques devront s’enregistrer via un téléservice.

Les propriétaires de locations meublés doivent déjà s’enregistrer, mais l’idée est de rendre la déclaration obligatoire et d’exiger systématiquement des pièces justificatives. Les maires pourront ainsi avoir une meilleure connaissance des locations saisonnières sur leur territoire, pour mieux les réguler.

Deux nouvelles amendes sont également prévues de 10 000 euros en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme, et de 20 000 euros en cas de fausse déclaration.  

Les mairies bénéficient à la rentrée 2024 d’un meilleur contrôle avec l’évolution du régime du changement d’usage. Le but est ici de mieux contrôler la transformation des bureaux en locations meublées.  

Parallèlement, les mairies pourront déterminer des quotas d’autorisation de changement d’usage temporaire (pour faire de la location), et définir de secteurs ou toutes les constructions nouvelles ne pourront être que des résidences principales.

Les autres évolutions prévues dans le texte

Le Diagnostic de performance thermique ou DPE devient obligatoire pour les meublés touristiques, à l’instar de ce qui se pratique pour les locations de longue durée. Et autre particularité, à compter du 1er janvier 2034, les meublés qui ne sont pas dotés a minima d’une étiquette énergétique D ne pourront plus être loués. 10 ans, voilà qui laisse du temps aux propriétaires pour effectuer des travaux de rénovation thermique.

Autre point à souligner, pour les appartements loués prenant place dans une copropriété. Les propriétaires et les locataires devront désormais avertir du changement d’usage et cela sera soumis à autorisation lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

À noter que dans le nouveau texte, les sénateurs sont revenus sur la proposition de députés de permettre aux communes d’abaisser le nombre de jours maximal en location touristique de 120 jours à 90 jours par an. 

Une loi qui ne change rien pour les investisseurs...au régime réel

Le projet tel qu’il a été imaginé réduit les avantages pour les investisseurs qui adhèrent au micro-BIC. Ceux qui ont choisi le régime réel ne sont pas touchés par la future loi Le Meur.

L’abattement forfaitaire de 71 % ou 50 % pour les meublés ne concerne que les particuliers ayant adhéré au micro-BIC.

En plaçant votre logement loué au régime réel, vous évitez déjà l’impact de la réforme. D’autant qu’il y a de fortes chances que vous soyez gagnant en choisissant la fiscalité du régime réel.

Avec une location utilisant le réel vous déduisez toutes les charges et vous pouvez pratiquer l’amortissement de votre bien. Concrètement, en maîtrisant bien la fiscalité, vous pourrez déduire bien plus que 51 % de vos revenus locatifs en LMNP.

Le régime réel est ce qu’on conseille bien souvent à nos investisseurs tant il s’agit d’un outil puissant pour défiscaliser. Cela demande un peu plus de maîtrise, mais rien que vous ne pourrez réussir. Et si besoin, vous pouvez toujours vous faire aider.

Un texte qui va encore évoluer

Il s’agit encore à ce stade d’une proposition de loi qui est passée devant le Sénat. Rien ne dit que le texte final voté à l’Assemblée nationale ne sera pas amendée une dernière fois en commission mixte paritaire.

En l'état le projet de loi est suspendu aux résultats des élections législatives anticipées du 30 juin et 7 juillet.

Le point à retenir est que la proposition de loi actuelle ne vise que les particuliers ayant adhéré au régime micro-BIC et bénéficiant d’un abattement forfaitaire. Avec le régime réel, vous échappez tout simplement à cette nouvelle loi, donc pas de panique. Certes, le micro-BIC peut être tentant quand on n'a pas de temps à consacrer à la fiscalité de son investissement, toutefois, pour trouver de la rentabilité, rien ne vaut le régime réel.

Avec ce régime, vous êtes certain de maximiser le rendement locatif de votre investissement immobilier quel qu’il soit. Dans tous les cas, cette loi Le Meur ne devrait entrer en vigueur qu’après les JO de Paris cet été.