Taxe d’habitation : où en est-on en 2024 ?

Taxe d’habitation : où en est-on en 2024 ?

👉🏻 Depuis 1er janvier 2023, plus aucun ménage n'est redevable de la taxe d’habitation.

La taxe d'habitation est un impôt payé par le ménage qui occupe le logement. Propriétaires occupants de leur résidence principale ou locataires d'un logement devaient s'en acquitter tous les ans.

Pourtant, la mesure ne concerne que la taxe d’habitation sur la résidence principale (taxe d'habitation locataire ou taxe d'habitation en tant que propriétaire). Les propriétaires d’une résidence secondaire (ou plusieurs) sont eux toujours soumis à cet impôt. 

Fin de la taxe d’habitation pour tous les ménages en 2024

Décidée par E. Macron en 2017, la suppression de la taxe d’habitation pour tous les contribuables a été inscrite dans les différentes lois de Finances. L’objectif était de faire disparaître cet impôt local progressivement jusqu’en 2023, en commençant par les ménages les plus modestes. En 2020, 80 % des particuliers bénéficiaient déjà d’une exonération.

Finalement, ce sont plus de 24 millions de foyers fiscaux qui se trouvent en 2024 exonérés d’une taxe avec une économie de 723 euros en moyenne par an. Une bonne nouvelle pour tous les contribuables.

Moins pour les communes et les collectivités dont les ressources financières ont été diminuées (malgré les promesses de compensation). Et qui cherchent à équilibrer leur budget en augmentant les recettes de la taxe foncière.

Comment est calculée la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation est un impôt local au même titre que la taxe foncière et la taxe d'ordures ménagères. Son calcul est basé sur la valeur cadastrale locative du logement et ses dépendances. Les pièces à vivre de plus de 9m² avec une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m sont déclarées aux impôts. Les WC et la cuisine ne rentrent pas dans le calcul (source : goodassur.com).

Cette valeur locative cadastrale correspond à la valeur locative du bien si celui-ci était placé en location toute l’année.

Sur cette somme hypothétique, l’administration applique différents abattements sous forme de pourcentage de réduction dont le taux varie selon la situation (revenus modestes, personnes invalides…).

La particularité de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires est que dans ce cas aucun abattement n’est effectué. Chaque année, la valeur locative cadastrale est revalorisée. En 2023 par exemple, la hausse était de 7,1 % pour suivre l’évolution du coût de la vie.

La collectivité territoriale multiplie alors la base d’imposition obtenue avec la valeur locative cadastrale du logement par un taux qui est voté chaque année. 

L’évolution de la fiscalité et des impôts locaux est un moyen pour l’État de faire évoluer les comportements. Dans un contexte de pénurie de biens pour les locataires, l’objectif en taxant les résidences secondaires et les logements vacants et de les remettre sur le marché immobilier.

Une taxe maintenue sur les résidences secondaires et les logements vacants

Selon les chiffres fournis par l’Insee en 2022, on compte en France pour 100 logements, 82 résidences principales, 10 résidences secondaires (ou des logements occasionnels) et 8 habitations sont considérées comme logements vacants.

Cela correspond à 3,6 millions de résidences secondaires sur les plus de 37 millions que compte le pays.

Autant de résidences sur lesquelles leurs propriétaires vont devoir régler la taxe d’habitation.

Alors que la taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales, elle est, en effet, maintenue pour les résidences secondaires. Cet impôt est désormais appelé taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale (THRS).

Elle touche les propriétaires et usufruitiers de logements meublés qui ne sont pas leur résidence principale, qu’ils ne l’occupent pas, seulement de temps en temps ou qu’il soit loué pendant les vacances.  

Mais les résidences secondaires ne sont pas les seules touchées, puisque les logements vacants restent soumis aussi à la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). 

Des obligations fiscales qui s’ajoutent d’ailleurs à la taxe foncière.

Il reste toutefois possible d’être exonéré de la taxe sur les résidences secondaires si vous êtes entré dans un établissement médicalisé (maison de retraite, Ehpad) au cours de l’année et si les revenus de votre ménage ne dépassent pas des plafonds définis.

Comment régler la taxe d'habitation pour les résidents secondaires ?

La première chose pour les propriétaires de résidence principale et de résidence secondaire est de déclarer leur bien sur impot.gouv. 

Pour cela, il faut se connecter à son espace particulier avec son numéro fiscal et se rendre dans la rubrique “Gérer mes biens immobiliers”.

Si vous ne déclarez pas vos propriétés et l’usage que vous en avez avant le 30 juin, vous risquez une amende forfaitaire de 150 € par habitation.

Vous devez simplement remplir à quel titre vous utilisez tel logement (si l’habitation est louée, quel est le loyer, si un tiers l’occupe à titre gratuit). Les différentes parties sont déjà préremplies par le Fisc pour éviter les erreurs.

Une fois ces données renseignées, vous n’aurez plus besoin d’y revenir tous les ans, sauf changement de situation sur votre lieu de domicile.

Comme pour l'ancienne taxe d’habitation, vous devrez régler celle sur votre résidence secondaire au cours du dernier trimestre.

Est-ce que je paie la taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'il s'agit d'un investissement locatif ?

La réponse est : ça dépend.

Si vous avez réalisé un investissement locatif dans un logement loué vide qui est occupé au titre de résidence principale par le locataire, vous n'êtes pas concerné. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires ne concerne que les locaux meublés et les dépendances.

Si vous investissez dans un logement meublé loué, notamment dans le cadre du loueur meublé non professionnel (LMNP) plus de 8 mois dans l'année, vous n'êtes pas non plus assujetti à cet impôt local.

En revanche, vous devrez le payer si vous pratiquez quelques mois dans l'année de la location saisonnière, type Airbnb. 

Les conséquences immédiates de la taxe sur les résidences secondaires

Plusieurs communes, à l’image de Saint-Tropez, ont récemment fait la Une de l'actualité en décidant d’augmenter fortement la taxe d’habitation pour les résidences secondaires. À Saint-Tropez, elle a augmenté de 60 % en 2023, alors même que la ville est composée à 72 % de résidences secondaires.

Le but est de faire revenir les propriétaires à l’année et d’empêcher que les actifs habitent hors de la commune. L’argent dégagé doit permettre la construction d’habitations pour les Tropéziens.

En pratique, si la collectivité de Saint-Tropez peut augmenter cette taxe, ce n’est pas possible pour toutes les villes. Seules les communes en zones tendues peuvent appliquer une hausse de 5 à 60 %.
Les zones dites tendues sont des secteurs dans lesquels il y a des difficultés d’accès au logement pour les locataires. Ce sont des territoires situés dans les zones urbaines et les littoraux, de grandes agglomérations urbaines de 50 000 habitants.

La loi de Finances pour 2023 prévoyait que les villes de moins de 50 000 habitants et non situées en zones tendues pourraient, elles aussi, augmenter leur impôt sur les résidences secondaires. Le décret a été repoussé au début du mois de février pour le printemps par le ministre chargé du Logement.

Un sursis pour les propriétaires, mais une déception pour les mairies qui souhaitent compenser le manque à gagner correspondant à la fin de la taxe d’habitation pour les résidences principales.

La taxe d’habitation sur les logements vacants

Les propriétaires de logements vacants sont aussi soumis à une taxe. La taxe sur les logements vacants si leur bien est installé dans une commune en zone tendue (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants si ce n’est pas le cas (THLV). 

La THLV concerne les logements vacants depuis plus de 2 ans, à compter du 1er janvier de l'année d’imposition. Comme pour la taxe d’habitation classique, le montant à payer est basé sur la valeur locative cadastrale du bien et un taux est ensuite appliqué par la collectivité territoriale.

Si vous êtes redevable de la THLV, vous recevrez l’avis d’imposition au cours du dernier trimestre. Vous retrouverez sur le document toutes les informations relatives aux modalités du calcul (le taux appliqué par la collectivité territoriale), le montant à régler, la date limite de paiement et les modalités.

Notez que vous pouvez être exonéré de la THLV si vous montrez au fisc que le logement est inhabitable et que le montant des travaux de rénovation dépasse les 25 % de la valeur globale du bien.

2023 a aussi été marquée par une hausse de l’imposition pour la taxe sur les logements vacants avec une extension des villes concernées et des taux en augmentation. Une mauvaise nouvelle pour tous les multipropriétaires qui voient leur imposition s'alourdir.