Premier achat immobilier : résidence principale ou investissement locatif ?

Un arbitrage devenu nécessaire

Il y a encore peu de temps le mécanisme du calcul différentiel du taux d’endettement permettait de faire à la fois un investissement locatif et un achat de résidence principale.

Comment ?

C’est simple, en déduisant 70 % des loyers perçus de vos mensualités d’emprunt. Cela veut dire que vous pouviez faire plusieurs investissements autofinancés sans que leur poids ne pèse sur votre taux d’endettement.

Aujourd’hui la méthode de calcul exigée par le Haut Conseil de Stabilité Financière a été revue et pénalise les investisseurs. Le taux d’endettement à 35 % est une obligation dont vous ne pouvez plus vous écarter.

Vous êtes désormais obligé d’arbitrer entre faire un investissement locatif et un achat de résidence, ce qui était moins le cas jusqu’en 2021.

Pourquoi privilégier l’investissement locatif à l’achat de sa résidence principale ?

Si l’on raisonne d’un point de vue purement financier, l’investissement locatif est un meilleur placement initial par rapport à l’achat immobilier d’une résidence principale. 

Professionnellement, vous n’êtes pas stable

C’est un argument de poids à l’heure d’arbitrer entre investissement locatif et achat immobilier. Si vous vous déplacez souvent pour des raisons professionnelles (vous changez fréquemment d'activité, vous êtes sujet aux mutations…) ou si vous êtes expatrié, acheter un bien peut vous pénaliser voire vous coûter cher.

Imaginez que vous achetez une maison et dans quelques mois vous devez déménager. Vu les frais engagés pour le crédit immobilier, les frais de notaire, les frais d’agence dépensés, le temps de la revente, vous risquez d’être perdant. Alors que si vous faites un investissement immobilier, vous êtes libre de travailler où bon vous semble et de continuer à être locataire temps que vous n'êtes pas sédentaire.

Augmenter votre capacité d’emprunt pour plus tard

Comme expliqué plus haut, la fin du calcul différentiel vous oblige à arbitrer entre résidence principale et investissement immobilier.

Une fois l’un des deux achats effectués, vous n’êtes pas en capacité d’effectuer un autre achat ou investissement. Si vous commencez par faire un emprunt immobilier pour votre résidence principale, vous aurez très peu de marge pour faire un deuxième emprunt pour un investissement immobilier tant que vous n'aurez pas remboursé votre premier achat. 

Par contre, l’avantage de votre investissement immobilier est d’augmenter votre capacité d’emprunt.

En faisant l'acquisition d'un bien immobilier via un investissement, vous placer votre argent. Votre bien est progressivement remboursé et prend de la valeur. Lorsque vous le revendez vous bénéficiez d'un effet de levier plus important. Vous pourrez acheter un appartement ou une maison à un tarif supérieur

L’exonération de la plus value à revente

La France exonère la plus-value à la revente si vous avez d’abord fait un investissement locatif et si l’argent de la revente finance l’achat d’une résidence principale.

Oui vous ne rêvez pas. Et comme beaucoup, on est sûr que vous n’en aviez jamais entendu parler. 

L’article 150U du Code général des impôts vous incite à vous créer un patrimoine immobilier en passant par l’investissement. Rappelons quand même que la plus-value immobilière lors d’une revente immobilière est taxée à 38 % ! 

L’investissement immobilier vous permet de profiter d'une niche fiscale.

L'incertitude coûte cher

On a tous dans nos entourages des amis, des couples qui hésitent depuis des années entre l'investissement locatif et l'achat d'une résidence principale.

Ne pas se décider est selon nous la pire erreur pour au moins 3 raisons :

• L'inflation ronge chaque mois la capacité d'emprunt en augmentant le coût du crédit
• Ne pas investir ce sont autant de loyers que vous ne percevez pas chaque mois
• L'augmentation des prix immobiliers rend l'acquisition plus difficile et la plus-value moindre à la revente

Notre avis est qu'il est préférable d'être investisseur dans une ville à haut rendement locatif et locataire dans une ville où le taux de rendement est faible. Par exemple, habiter à Paris (2-3 % de rendement locatif) et investir au Havre (6 % de rentabilité locative). C'est la solution privilégiée par de plus en plus de jeunes et qui permet au bout de quelques années de revendre son investissement pour s'en servir d'apport pour l'achat de sa résidence principale.

Etre propriétaire dans une grande métropole ou les prix sont élevées oblige à exploiter toute sa capacité d'emprunt pour des actifs très chers. Les mensualités du crédit immobilier seront très élevées alors qu'en tant que locataire vous aurez accès à un logement plus grand pour un loyer plus faible.

Et si vous voulez en savoir plus, personne ne le raconte aussi bien que notre fondateur qui a donné un webinar sur la question.

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Pourquoi acheter sa résidence principale ?

Être propriétaire constitue un confort indéniable. Vous êtes libre de jouir du bien comme bon vous semble, sans avoir de compte à rendre à un propriétaire.

La sécurité d’un chez-soi

Acheter sa résidence principale est une décision sans doute plus émotionnelle que financière.

Pour certains profils dont on a parlé plus tôt, il pourrait être intéressant de rester locataire et d’investir dans un bien à haut rendement. Mais un projet immobilier d'achat, ce ne sont pas seulement des lignes de chiffres que l’on prend en compte, affect est essentiel. Habiter dans un logement sur lequel on a eu un coup de cœur dans un quartier qui nous plaît est un besoin qui dépasse la seule logique financière.

Une résidence principale, c’est aussi un patrimoine que l’on va pouvoir transmettre à ses enfants. Les dernières décennies le confirment, un bien immobilier prend systématiquement de la valeur dans le temps. Si vous comptez revendre votre patrimoine un jour, vous pourrez profiter d’une belle plus-value. Par ailleurs, la plus-value sur la vente d’une résidence principale est exonérée, à l’inverse d’un investissement immobilier.

Économiser des loyers

Une des raisons principales pour lesquelles on a envie de devenir propriétaire de sa résidence principale est l’absence de loyers à verser. Pour le locataire, un loyer, c’est une perte nette d’argent tous les mois.

Avec l’achat immobilier, au lieu de verser des loyers, on règle (dans la plupart des cas) des mensualités d’emprunt à son banquier. On n’envoie plus son argent sur le compte en banque d’un autre propriétaire, mais pour un bien que l’on possède. Vous construisez de ce fait votre patrimoine immobilier plutôt que de perdre purement et simplement votre argent tous les mois.

Profiter d'aides à l'achat

En tant que primo-accédant (c'est-à-dire que vous n'avez jamais été propriétaire de votre résidence principale), vous profitez de différentes aides à l'achat pour un logement neuf ou un logement ancien. Pour faciliter l'accès à la propriété l'Etat a mis en place différentes aides.

La plus connue est le prêt à taux zéro (PTZ), il s'agit d'un prêt immobilier avec un taux d'intérêt à 0 %. Cependant, il en existe d'autres comme le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), ou encore des aides collectivités territoriales. En achetant un bien neuf, les futurs propriétaires peuvent aussi bénéficier d'un taux de TVA réduit à 5,5%.

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Puis-je habiter dans mon investissement locatif ?

Lorsque vous faites un investissement locatif, rien ne vous empêche de le récupérer pour votre retraite, pour y loger un de vos proches ou pour en faire votre résidence secondaire. À moins que vous ne songiez à transformer votre investissement en résidence principale. 

La seule contrainte correspond au délai de préavis donné au locataire. Vous devez adresser une lettre de congé par courrier recommandé 6 mois avant la date de renouvellement du bail pour une location vide et 3 mois avant pour une location meublée. 

Comment faire un investissement locatif quand on vient d'acheter sa résidence principale ?

Même si vous achetez une résidence principale, il est encore possible de réaliser un investissement locatif.

Il existe néanmoins des moyens plus techniques pour faire financer son crédit immobilier (sans passer par des solutions opaques ou illégales). La CFCAL filiale du Crédit Mutuelle dispose de produits de financement permettant d’obtenir des prêts hypothécaires sur votre résidence principale pour financer ensuite un investissement.

Une autre solution consiste à revendre son appartement ou sa maison à sa SCI. Et avec le cas de la revente d’investir. Mais ce type de montage nécessite des connaissances importantes en matière de fiscalité.

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