Quel est le meilleur moment pour faire un investissement locatif ?

L’investissement immobilier est l’un des meilleurs types de placements en France. Rentable, sécurisé, il cumule les avantages et permet de réaliser bon nombre d’objectifs personnels que ce soit : assurer sa retraite, transmettre un patrimoine ou se dégager des revenus complémentaires. 

L’immobilier : un placement stable dans le temps

L’immobilier locatif puise sa force dans sa stabilité. En investissant dans la pierre, vous achetez un bien tangible. Il n’ s’agit pas d’actions en bourse, dans les crypto-monnaies ou d’autres placements au rendement aléatoire et qui sont sujets à des retournements de marché. En un instant votre investissement pourrait disparaître, ce qui n'est pas le cas d’un appartement ou une maison.

La pierre est un actif réel. Investir dans un patrimoine concret est le meilleur moyen de se prémunir contre les aléas de la vie. Certes, le risque de catastrophe naturelle n’est jamais nul, mais il existe différents types d'assurances pour se protéger.

L’immobilier est un placement qui prend de la valeur. Sur le temps long, vous êtes gagnant en investissant dans l'immobilier plus que dans une SCPI ou l’assurance-vie qui a la cote en ce moment. Dans une grande ville, vous pouvez espérer un rendement brut de 4-5 % tandis que dans une ville moyenne cela peut monter à 7-8 %.

Mais le véhicule d’investissement a aussi une incidence. Investir dans un studio rapporte plus, tout comme l’investissement en colocation. La location meublée sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet aussi de gonfler sa rentabilité locative. Peu de placements financiers peuvent vous rapporter autant et sur une longue durée.

Comment savoir quand faire un investissement locatif ?

Pour beaucoup, l’investissement dans la pierre fait peur, car derrière il y a le risque de perdre son argent. Et vu les sommes engagées pour acquérir un bien, ils hésitent. Pourtant, il y a rarement de mauvaises périodes pour investir en France.

La pierre demeure, peu importe les époques, une valeur refuge tout comme l’or. La forte demande locative, la croissance démographique, le parc de logements insuffisant fait qu’une habitation bien située attirera facilement les locataires. Si les prix immobiliers peuvent baisser, c’est conjoncturel, sur le long terme les prix dépassent toujours leur niveau initial et vous êtes gagnant.  

À tous les hésitants, sachez qu’attendre ce sont autant de loyers que vous ne touchez pas, qu’il y a des opportunités immobilières qui vous échappent, et que, non, la baisse de prix ne sera jamais aussi importante que vous l'espériez. 

Alors, pourquoi attendre ?

Il n’y a pas d’âge pour investir

Souvent, on entend dire que pour investir il faut de la maturité, des connaissances fines en immobilier. À notre sens, rien de plus faux. Au contraire, plus vous investissez tôt dans l’immobilier locatif, plus vous allez en dégager des bénéfices.

Se constituer un patrimoine immobilier tôt, un avantage

Investir jeune, avant 30 ou 35 ans, ça signifie que vous allez profiter de la prise de valeur de votre bien. Toutes les analyses le montrent, sur le temps long, le prix de votre appartement ou votre maison va croître. Même si on observe des baisses passagères, comme c’est le cas actuellement dans une ville comme Paris ou Bordeaux.

Sur un horizon de deux décennies, voire plus, vous êtes systématiquement gagnant. En revendant votre investissement, vous pourrez dégager une belle plus-value et utiliser cet argent comme apport pour acheter votre résidence principale par exemple.

Le manque de financement n’est pas un frein

Le point fort de l’immobilier locatif est qu’il s’agit d’un placement pouvant être financé par un prêt. Ce qui n’est pas le cas de la bourse, de l’assurance-vie ou des crypto-monnaies. Certes, le crédit à un coût, mais vous bénéficiez d’un effet de levier conséquent 

L’autre argument, c’est de dire que jeune on a pas assez d’apport pour investir. Même avec un budget plus serré, rien ne vous empêche de vous tourner vers des types d’investissement différents. Les garages et les parkings sont accessibles à la plupart des bourses par exemple. Ils présentent aussi un excellent taux de rendement. 

Vous avez aussi la possibilité de prendre un crédit plus long, pour diminuer le coût de vos mensualités. Et si l’apport de 10 - 20 % est inaccessible, il est possible de monter une SCI pour investir à plusieurs et être aidé par sa famille. Autre avantage, en prenant un crédit immobilier jeune, vous aurez fini de le rembourser largement avant la retraite, de quoi vous permettre de vous lancer dans d’autres projets locatifs. 

Plus de temps pour s’occuper de son investissement

Faire un investissement jeune, c’est aussi l’opportunité de se former à l’immobilier et d‘engranger des connaissances. Vous allez développer de bonnes habitudes en matière de fiscalité et de gestion de votre argent.

Dans les grandes métropoles, le taux de rentabilité est bas, au contraire de certaines villes au rendement plus élevé, mais risqué. Il peut être judicieux en tant que jeune de se lancer d’un investissement non pas patrimonial mais à haut rendement, qui peut s’autofinancer. Au pire, un investissement raté, cela a moins d’impact jeune , vous pourrez aisément rebondir et refaire de nouveaux projets. 

Dernier atout, jeune, on a moins de contraintes qui nous pèsent. Pas d’enfants à charge, cela veut dire qu’on dispose de plus de souplesse pour facilement se lancer dans l’investissement. 

Il n’y a pas d’âge pour investir, mais plus vous le faites tôt plus vous en tirerez des bénéfices. 

L’importance de la conjoncture (ou pas)

Guerre en Ukraine, forte inflation, incertitude sur les prix immobiliers, hausse des taux, quel est le vrai impact du contexte sur votre investissement locatif ?

Le contexte macro-économique en 2023, quelle incidence ?

2022 aura été une année de tous les retournements pour le marché immobilier français. La crise énergétique liée à la guerre en Ukraine a eu des conséquences massives et globales sur l’immobilier et à plusieurs niveaux. 

Les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers qui n’avaient jamais été aussi bas (1 % en décembre 2021 pour un prêt sur 20 ans) ont entamé une forte remontée. L’impact est immédiat pour l’achat d’une résidence ou un investissement, le coût du crédit a augmenté. On dépasse aujourd’hui les 2,5 % de taux d’emprunt, voire 3 %, et la hausse n’est pas terminée.

Parallèlement le coût des matières premières s’est envolé pour la construction. On signale des hausses sur tous les matériaux, ce qui a une incidence sur le coût du logement neuf et les travaux de rénovation dans l’immobilier ancien. Acheter ou investir dans un appartement neuf n’a jamais été aussi cher, de quoi remiser au placard son projet.

Hausse des taux et baisse des prix : faut-il mieux attendre ?

Attendre éternellement que les prix baissent est une erreur courante. Comme on le disait du fait de la forte demande en logements en France, il n’y aura pas de krach immobilier, le besoin en logement est trop important et on ne construit ni ne rénove assez dans le pays. De 5 à 10 %, la baisse des prix, ne sera que passagère et localisée dans certaines villes (Paris, Bordeaux, Rennes... des métropoles où les prix ont explosé ces 10 dernières années).

De nombreuses villes moyennes vont voir leur prix continuer à monter du fait de leur attractivité, tout comme les stations balnéaires et les villes de montagne. Par ailleurs, on peut garantir que sur une longue durée, les prix reprendront leur hausse régulière même dans les métropoles où ils baissent. Mieux vaut donc investir maintenant, plutôt qu’attendre que les prix remontent pour le regretter ensuite.

Pour ce qui des taux d’intérêt, ces derniers ont connu une très forte hausse. Mais si on observe à une échelle globale, la situation était anormale depuis plusieurs années. D’ailleurs par le passé on a fréquemment connu en France des taux à 5-6 % voire plus pour faire un prêt immobilier. Contracter un prêt immobilier est de plus en plus cher pour les investisseurs, mais avec l’inflation de plus de 8 % ce coût en valeur réel est nul. 

Le contexte local, un indicateur à ne jamais négliger

Par contexte local, on pense à l’environnement démographique, économique dans une ville à l’instant T. C’est toujours le bon moment pour investir, mais ça ne l’est jamais partout. 

Lorsque vous vous lancez, il est important de se renseigner sur la dynamique de la ville. Est-ce qu'elle gagne des habitants ou non ? Il est important d’observer aussi tout ce qui a trait au dynamisme économique (implantation de sièges sociaux, de ZAC) idem en matière de transport et d’implantation de gare ou de nouveaux transports en commun.

Toutes les villes ne connaissent pas la même évolution en France. Certaines comme Saint-Etienne, Tarbes, Maubeuge semblent sur le papier intéressantes, mais la tension locative est soit basse soit les locataires sont insolvables. En y investissant, vous risquez d’avoir du mal à trouver un locataire, vous risquez les loyers impayés et c’est tout le rendement de votre projet qui s’effrite.

Alors, avant d’investir, prenez le temps d’observer en détail le contexte de la ville et comment celle-ci va évoluer dans le futur. Si les indicateurs sont bons, foncez. 

Tenir compte des évolutions de la législation

L’un des facteurs à surveiller avant de vous lancer est la législation encadrant l’investissement immobilier. Régulièrement, l’administration française met au point de nouveaux dispositifs offrant des réductions d’impôt en échange d’un investissement locatif. C’est le cas de la loi Denormandie, alors que d’autres évoluent (loi Pinel+) et enfin certains disparaissent (Censi-Bouvard).

L’idée ici est de suivre ces annonces, puisque les modalités, les plafonds de ressources changent régulièrement. C’est le cas par exemple cette année du régime micro-BIC accessible pour les investisseurs LMNP dont le plafond est relevé à 77000 euros. Autant de données dont il faut être au courant avant de se lancer dans l'investissement pour maximiser son rendement. Comme par exemple, l’évolution de la législation encadrant Airbnb, si vous faites de la location meublée, plusieurs villes limitent dorénavant l’activité (par exemple la ville d’Annecy).

N’hésitez pas enfin à jeter un coup d'œil à la fiscalité, et aux impôts locaux, notamment la taxe foncière et la taxe d’habitation pour les résidences secondaires. Celles-ci évoluent et d’une ville à l’autre vous pourriez être surpris des différences. Un impôt local trop élevé, ce sont autant de points de rentabilité perdus avec votre location.

Il est aussi intéressant de regarder les aides auxquelles vous avez droit en faisant des travaux de rénovation. De nombreuses aides existent et sont régulièrement mises à jour par l’administration française (ex. MaPrimeRénov’), ce qui est un bon moyen pour un propriétaire de faire baisser le coût des travaux.

La saison : une donnée à ne pas négliger

Cela peut étonner, pourtant comme beaucoup d’activités économiques l’immobilier est aussi affecté par le passage des saisons. C’est ce que révèlent les chiffres année après année des Notaires de France. Au cours d’une année, alternent les saisons où les ventes sont élevées et les périodes creuses.

Les signatures d’actes authentiques sont fortes au 2e et 3e trimestre, durant le printemps et l’été, avant de redescendre en hiver, au 4e trimestre qui est une période plus calme. Les familles cherchent généralement à se loger et à déménager au cours des grandes vacances scolaires et à partir du printemps avec l’arrivée des beaux jours, elles s’activent pour réaliser leur futur projet immobilier. 

La saison a donc un impact pour l’achat d’une résidence principale, est-ce pour autant le cas d’un investissement locatif ?

Au 2e trimestre et 3e trimestre, le nombre de ventes est le plus important, si bien que la tension sur le marché immobilier est forte. Les acheteurs sont davantage en concurrence pour un même bien réduisant de ce fait leur marge de négociation.
A l’inverse, au cours de l’hiver, il y a moins d’acheteurs présents et vous êtes davantage en position de force face aux vendeurs pour négocier un prix à la baisse. Dans un contexte calme et baissier, une offre d'achat inférieur au prix aura davantage de chance de succès.

Quel bilan faire ?

L’investissement dans la pierre est le placement le plus sécurisé. Les risques de perdre de l’argent sont faibles si l’investissement est bien pensé : un choix de ville judicieux, un mode de location adapté à la demande locative (un studio si on est à proximité d’un campus, etc.), une fiscalité soignée. Autant d'éléments sur lesquels vous devez vous pencher, que vous soyez jeune investisseur ou un investisseur plus confirmé. 

Même dans un contexte comme celui qu’est l’année 2023, il reste d’excellentes opportunités d’investissement locatif en France. Les prix ne baissent pas partout et les taux d’intérêt encore très inférieurs à l’inflation font que sur le long terme vous serez gagnant. La baisse des prix signifie que vous disposez de plus de marge de négociation lors de votre offre d’achat, de quoi gagner en rendement.