Est-ce que les prix vont encore baisser en 2024 ?

Des évolutions des prix contrastées selon les territoires

Dans de très nombreuses villes et dans la continuité de 2023, les prix ont été orientés à la baisse au cours du 1er semestre. Sur un an, les prix ont ainsi chuté de 6,7 % à Lyon, 8 % à Nantes, 2,8 % à Montpellier, 1,8 % à Bordeaux ou encore de 3 % à Saint-Etienne. Une seconde année de baisse pour ces villes après celles de 2023 qui a vu le marché immo se retourner.

Si on parle ici de grandes métropoles, la situation est en réalité très contrastée à l’échelle du territoire national. Par exemple, à Nice, que ce soit sur 1 an, 2 ans ou 5 ans, les prix sont toujours en augmentation.

Même cas de figure à Limoges où la hausse est de 3,7 % sur l’année ou encore de Toulon, en 1 an les prix ont continué à progresser. La crise a aussi été moins brutale dans beaucoup de villes moyennes qui ont peu, voire pas connu de baisse significative des prix.

Même chose dans les stations balnéaires les plus cotées, certaines conservent une telle attractivité que les prix sont dans le pire des cas stables. Pour les stations de montagne, la situation est encore plus étonnante, puisque les prix immobiliers ont continué à flamber, même dans un contexte général aussi incertain.

Une remontée rapide des prix immobiliers au 2e semestre 2024 ?

Pour de plus en plus d’experts immobiliers, les prix les plus bas ont été atteints et on devrait assister à une remontée progressive. Cela se produit déjà dans plusieurs territoires et villes et devrait se généraliser d'ici la fin d’année 2024.

"Le pire est derrière nous" comme l’explique le groupe Seloger lors d’une conférence de presse donnée le 3 septembre.

Depuis 3 mois, les prix sont résolument orientés à la hausse dans les grandes villes qui avaient connu la baisse des prix la plus brutale. On pense à Bordeaux où les prix ont baissé de près de 10 % en 2023.

Même à Paris le prix au mètre carré dans la plupart des arrondissements remonte. La hausse est encore limitée, cependant, il s’agit d’un signe encourageant pour la suite de l’année.

Pourtant comparé à l’année dernière la situation est beaucoup moins noire pour les propriétaires, et l’évolution des prix sur 3 mois témoigne d’une réelle éclaircie. Une excellente nouvelle pour les propriétaires qui cherchent à vendre et les investisseurs immobiliers.

Evolution des prix immobiliers sur  3 mois

Les arguments pour investir dès maintenant

Pour les investisseurs locatifs et ceux qui réfléchissent à un projet d’investissement, il y a de quoi se réjouir. Selon le chef de la Data de Seloger, les prix devraient augmenter de 2 % en 2025 avec un nombre de transactions qui pourrait revenir à 900 000.

Quant aux indicateurs autour de l'investissement locatif ils repassent tous au vert petit à petit, prix à la baisse et loyers à la hausse, voilà le cocktail gagnant de la rentrée.

• Les prix des biens sont orientés à la hausse ;
• Les loyers ont fortement augmenté cette année ;
• La demande locative n’a jamais été aussi élevée ;
• Les taux d’emprunt sont aussi en baisse ;
• Les stocks de biens disponibles sont stabilisés ;
• Le pouvoir d’achat des ménages a augmenté de 4 m² depuis le début d’année.

Des loyers en augmentation

L’un des premiers enseignements du 1er semestre est que les loyers des locations augmentent dans beaucoup de grandes villes. Comme en témoigne le tableau ci-dessous, la hausse est élevée, plus de deux chiffres dans de grandes agglomérations comme Marseille, Toulouse ou même Rouen.

Pour les investisseurs, avec une telle progression des loyers, c’est un taux de rendement locatif qui augmente mécaniquement.

Augmentation des loyers depuis janvier 2024

Les taux d’intérêt devraient continuer à baisser

En à peine 2 ans les taux d’emprunt ont été multipliés par 4. Pourtant, les taux d’intérêt ont marqué le pas début 2024 et depuis, ils diminuent progressivement.

Les taux directeurs de la BCE après une première baisse il y a quelques semaines devraient aussi être diminués dans les mois prochains et avec eux les taux d’intérêt pour les emprunts immobiliers. L’inflation a été maîtrisée, 2 % sur un an alors qu’un pic de 10 % avait été atteint, la baisse des taux est donc logique.

Après avoir dépassé les 4 % sur 20 ans, les taux d'intérêt moyen se rapprochent aujourd’hui des 3,5 % voire 3 % pour les meilleurs dossiers.

Une demande locative extrêmement élevée

S’il y a bien une chose qui n’a pas changé depuis 2022, c’est bien le niveau de la demande locative.

Dans les grandes villes, il est devenu extrêmement difficile de se loger, les offres de biens se sont raréfiées quelles que soient les typologies, studio, T1, T2, T3, T4, que ce soit en meublé ou en location vide. Une situation inédite et qui ne devrait pas s’arranger de sitôt.

La raison principale est que le secteur de la construction neuve est littéralement à l’arrêt depuis des mois. Comme l’a évoqué le Ministère en juillet 347 900 logements ont été autorisés à la construction, soit une diminution de 15,3 % sur 12 mois. La baisse concerne autant les logements collectifs et les appartements que les maisons individuelles.

C’est tout le secteur de l’immobilier neuf qui décline. Les acheteurs et investisseurs n’ont donc d’autre choix que de se tourner vers l’ancien pour trouver un bien immobilier.

Un pouvoir d’achat immobilier qui progresse

D’après les données communiquées par Seloger, en 2 ans de crise immobilière, de janvier 2022 à janvier 2024, les Français ont perdu 11 m² de pouvoir d’achat. Une diminution conséquente qui touche autant les acheteurs de type primo-accédant que les investisseurs.

Signe de l’embellie de début d’année, le pouvoir d’achat progresse et a pris 4 m² au premier semestre. Un indicateur à surveiller dans les prochains mois.

Des vendeurs pas prêts de vendre

Il y a un autre enseignement à tirer de ces deux ans de crises immobilières. Malgré les appels à baisser les prix de la part de professionnels de l’immobilier, les vendeurs rechignent à diminuer les prix de vente.

Des biens sont effectivement négociés à -5 % voire -10 %, mais c’est loin d’être la norme, et cela concerne des logements avec des défauts (exemple une passoire thermique).

La plupart des vendeurs sont dans une position attentiste et ne veulent pas vendre à perte et faire une moins-value. Le stock de biens disponibles a ainsi progressé sur le marché.

L'erreur à ne pas commettre : attendre éternellement que les prix baissent pour acheter

Vous êtes beaucoup à espérer que les prix immobiliers s'effondrent en 2024 avant de faire une offre d'achat.

On vous le dit tout de suite, il n’y aura pas krach sur le marché français. S'il devait y avoir eu un krach, il aurait déjà eu lieu. N’espérez plus une chute brutale de 20 ou 25 % des prix. Une stagnation voire une baisse modérée des prix immobiliers, voilà ce que vous pouvez attendre de mieux dans quelques secteurs. L'erreur serait d'attendre encore et encore pendant des mois.

L’explication tient en quelques mots.

Les besoins de logements en France demeurent très élevés. Chaque année, il faudrait construire 500 000 nouveaux logements neufs pour répondre entièrement à la demande locative. Ce qui n’est pas le cas actuellement.

Les acheteurs se reportent fatalement sur le marché immobilier de l’ancien pour trouver où se loger. La forte demande maintient en conséquent les prix à des niveaux élevés.