T1 ou T2, quel est le meilleur investissement ?

Quelle est la différence entre un studio, un T1 et un T2 ?

Qu'est-ce qu'un studio ?

Un studio comprend une seule pièce de vie faisant office de salon, salle à manger de chambre et une cuisine ouverte (kitchenette). La salle de bains ou salle d’eau se situe dans une pièce séparée. Les toilettes sont inclus dans la salle de bains ou non.

Le studio comme l’appartement de type T1 doivent posséder une dimension minimum de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,2 mètres et un volume habitable de 20 m3. Ce sont des règles définies par la législation (loi sur le logement décent), tout appartement de taille inférieure est de facto exclu du marché de la location. A noter que le studio peut se situer dans un immeuble ou faire partie d'une maison, il n'y a pas de règle à ce niveau-là.

Qu'est-ce qu'un T1 ?

Le T1 pour Type 1 (ou 1 pièce) est souvent assimilé au studio, pour autant il existe une petite différence entre les deux. Le T1 comprend une pièce de vie qui fait aussi salon, salle à manger et chambre. La cuisine est cependant séparée de cette pièce principale. Comme pour le studio, la salle de bains prend place dans une pièce séparée. Les toilettes sont également inclus ou non dans la salle de bains.

Le T1 bis est un T1 amélioré qui dispose d’un petit espace séparé supplémentaire qui n’est pas à proprement parler une pièce. Il peut s’agit d’un espace sans fenêtre, d’une mezzanine, d’un couloir, d’un hall... Il n’y a pas vraiment de règle en la matière. Le T1 bis apporte néanmoins un confort de vie supérieur au locataire que le simple T1.

Qu'est-ce qu'un T2 ?

Le T2 pour Type 2 (ou 2 pièces) est un appartement composé de deux pièces, une chambre plus une pièce principale comprenant la cuisine, le salon et salle à manger. La salle de bains est dans une pièce séparée et inclut ou non les toilettes. 

Pourquoi investir dans un studio ou un T1 ?

Le studio et l'appartement d'une pièce sont les biens vers lesquels les investisseurs immobiliers se tournent en premier. Il y a plusieurs raisons.

• Une forte demande locative
• Un prix d'achat plus abordable
• Une rentabilité élevée
• Une fiscalité intéressante en LMNP

La forte demande locative

Le studio ou le T1, est un logement bénéficiant de la plus forte demande locative en France. Ce sont des types de biens vers lesquels se tournent les étudiants pour se loger, et quand on connaît le nombre d’étudiants dans le pays, on comprend mieux la demande si élevée pour les studios. 

La France compte près de 3 millions d’étudiants et parmi eux le studio est le logement préféré. Les grandes villes étudiantes sont par conséquent des lieux de prédilection pour faire l’acquisition d’un studio/T1. Dans ces villes, vous êtes certains de trouver preneur. D’autant plus si votre logement est installé à proximité d'un campus ou de grandes écoles, et s’il bénéficie de facilités d’accès aux transports en commun.

Aux côtés des étudiants, on retrouve les jeunes actifs qui sont très friands également des petites surfaces. Ces derniers sont à la recherche d’emplacements de qualité en centre-ville. Mais c’est aussi le cas des touristes. Faire le choix du studio ou d'un logement type T1 pour votre investissement locatif immobilier, c’est bénéficier de la forte demande des étudiants, des jeunes et des touristes.

Rentabilité locative : avantage studio ?

La question qui intéresse l’investisseur, c’est celui du rendement locatif, logique. À ce petit jeu-là, l’avantage est toujours en faveur du studio ou du T1. Les loyers par mètre carré d’un studio sont supérieurs à ceux d’une surface plus grande. Quand ils sont loués meublés, les studios permettent aussi d’établir un loyer de 10 % en moyenne supérieur à une location louée vide. 

Pour bien se représenter cet écart en termes de rendement locatif, le mieux est encore de continuer avec un exemple.

À Bordeaux, les loyers moyens par types de bien

• 572€ par mois, loyer moyen pour un studio de 20 à 30 m²
• 780€ par mois loyer moyen pour un T2 de 30 à 50 m²

Pour calculer le rendement brut qui correspond à la formule (montant du loyer x 12 mois) x 100 / prix d’achat, on utilise le prix moyen d'achat d'un studio 141 900 euros à Bordeaux, et celui d'un T2, 215 400 euro.

On obtient ainsi : 

• Studio : (572 x 12) / 141900 x 100 = 4,83 % de rendement
• T2 : (780 x 12) / 215400 x 100 = 4,3 % de rendement

👉 La différence n’est pas énorme, cependant comme expliqué plus haut l’avantage est donné au studio. Dans certaines villes, la différence est encore plus marquée.

Ils ont investi dans des studios avec Masteos

L'investissement locatif d'Hamza

L'investissement locatif de Victor

L'investissement locatif d'Emma

Un prix abordable

Le studio est le logement qui coûte le moins cher sur le marché immobilier si on compare aux maisons ou gands appartements de type T3, T4 et plus.

Pour un premier investissement locatif ou pour les personnes aux capacités d'emprunt plus limitées, l'achat d'un studio est un excellent moyen de mettre un pied dans l’immobilier. S

i dans les grandes métropoles les prix des studios dépassent souvent les 100 000 euros, on peut en dénicher de beaucoup moins chers dans les villes moyennes, autour de 60 000 euros par exemple à Poitiers ou Le Havre.

La possibilité de jongler entre des baux de location différents

Pour booster la rentabilité locative de votre studio et attirer les étudiants et jeunes actifs qui ne possèdent pas de meubles, l’idéal est de louer votre logement meublé.

Les loyers d’un meublé sont en effet plus élevés qu’un logement nu et la fiscalité plus attractive. Comptez sur des loyers entre 10 et 30 % supérieures pour un meublé à surface équivalente. Dans le cadre du statut fiscal de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez aussi déduire les charges et pratiquer l’amortissement pour réduire fortement votre imposition sur les revenus locatifs.

Il est aussi possible de jongler entre un bail étudiant (qui dure 9 mois) ou un bail mobilité et de pratiquer le reste de l’année la location saisonnière à destination des touristes. Ce genre de pratique fait décoller votre rendement à condition que l’emplacement du studio soit prisé. La qualité de l’emplacement initial demeure un marqueur incontournable.

Dans tous les cas, on vous conseille avant tout de louer un studio ou T1 meublé et équipé. C’est indispensable pour répondre à la demande locative étudiante. Les étudiants ne veulent et peuvent pas rester longtemps dans une même ville et gérer l’ameublement. Vous y gagnerez autant sur le plan de la rentabilité que de la fiscalité.

L’autre point essentiel est selon nous qu’il faut acheter un appartement dans l’immobilier ancien. Les prix au mètre carré du neuf sont beaucoup trop élevés, et en hausse, pour assurer une rentabilité intéressante. Mieux vaut trouver un appartement ancien à rénover et à mettre en location.

Démarrer votre investissement dans un studio

Pourquoi choisir un T2 pour investir dans l’immobilier ?

Pour ceux qui le peuvent, l'investissement locatif dans un T2 ne manquent pas non plus d'atouts.

Un prix d’achat au mètre carré moins élevé

L’intérêt d’acheter un 2 pièces est aussi son moindre coût au mètre carré. Si on reprend l’exemple de Bordeaux.

Les studios possèdent une surface médiane de 26 m² et le prix médian est de 141 900 euros. Ce qui donne 5400 € du mètre carré pour un studio lambda.

Les appartements T2 possèdent une surface médiane de 45 m² et le prix médian est de 215 400 euros. Soit 4780 € du mètre carré pour ce type de logement.

Une différence sensible qu’on retrouve dans toutes les viles. Plus la surface est grande, plus le prix au mètre carré a tendance à baisser.

Une demande locative plus vaste que pour le studio

La demande locative pour un appartement de type 2 pièces demeure très importante aujourd'hui. En plus des étudiants, vous pouvez attirer tous les types d'actifs, les couples et retraités. Plus que la proximité des écoles, ce qui compte quand on investit dans un T2, c’est la qualité du quartier. Il faut rechercher un quartier vivant doté de nombreux commerces et services, de parcs et de transports en commun. Un quartier agréable à vivre en somme. 

Les locataires recherchant des logements de 2 pièces souhaitent en général s’installer pour une plus longue durée que dans un studio. Un caractère intéressant qui vous évite les fréquents travaux d’entretien et le turn-over du studio tout en stabilisant le rendement de votre investissement immobilier. 

Le compromis rendement et stabilité

Si on observe notre exemple de Bordeaux, le rendement brut d’un 2 pièces est certes inférieur à un studio tout en demeurant très intéressant. Comparé à un studio où les locataires changent presque tous les ans, le T2 étant destiné à des actifs et des couples offre davantage de stabilité. D’autant que dans les grandes métropoles, le temps de mise en location d’un appartement de deux pièces est tout aussi court qu’un studio.

Dans tous les cas, un investissement dans un T2 implique, moins d’entretien, moins de frais de gestion locative, puisque les locataires sont plus stables et s’installent dans la durée. Le risque de vacance locative demeure très limité. À condition ici aussi de soigner l’emplacement.

Comme le studio, si vous souhaitez booster votre rentabilité et la fiscalité, mieux vaut s’orienter vers la location meublée.

Quels sont les inconvénients à louer des petites surfaces ?

Le studio est le bien locatif le plus prisé des étudiants et des jeunes actifs. Une catégorie de population qui part définition n’est pas encore, ou débute, dans la vie active ce qui signifie que celle-ci va être amenée à déménager fréquemment.

Pour une location étudiante, il est possible qu’à chaque rentrée scolaire, il faille trouver un nouveau locataire. Ce n’est a priori pas bien grave puisque la demande locative est très forte sur des biens de ce type. Le hic, c’est qu’il faut payer des frais d’agence, si vous avez délégué la gestion locative (état des lieux d’entrée et de sortie, rédaction du bail…).

Un changement de locataire fréquent, c’est plus de réparations et plus de frais d’agence

Toutefois, un turn-over important implique davantage de travaux d'entretien dans le logement. Chaque année ce sont des petites réparations à effectuer, voire une plus grosse rénovation à intervalle régulier. Avec un studio loué meublé, ce qu’on vous conseille de faire vu les avantages fiscaux, votre mobilier obligatoire en LMNP va se détériorer plus vite aussi.

Ce sont des contraintes qu’il faut avoir à l’esprit et qui entament un peu la rentabilité de votre location. 

Verdict du match T1 ou T2 ?

L’investissement locatif dans des logements de petites suraces demeure une excellente opération immobilière. Les loyers sont élevés tout comme le rendement, et il s’agit de biens qui se revendent facilement. 

Le studio est très demandé par les étudiants tandis que le T2 attirera une clientèle plus large, mais son coût d’acquisition et plus élevé. L’investissement locatif dans un studio est une stratégie à rendement élevé tandis que l’investissement en T2 permettra de mener une stratégie plus équilibrée.

Ce qui compte pour ces deux types de bien, c’est la zone géographique où vous achetez. Il faudra viser des métropoles, des villes attractives ou des bassins d’emploi dynamiques, des lieux de vie où la tension locative est forte.

Dans les deux cas, il s’agit d’un bon projet d’investissement, le seul élément qui compte et au final votre capacité d’emprunt. Le T2 demandera une assise financière plus importante.