Tout savoir sur l’appartement T2

Qu'est-ce qu'un T2 ?

Un appartement T2, ou type 2, parfois encore appelé F2, est un logement composé de 2 pièces.

Le T2 pour Type 2 (ou 2 pièces) est un appartement composé de deux pièces. Une pièce principale faisant office de salle à manger et une pièce secondaire qui sert de chambre à coucher.

La cuisine peut être fermée ou ouverte sur la salle à manger, cela dépend des configurations du logement. La salle de bain peut intégrer ou non les toilettes, mais dans tous les cas elle n’est pas considérée comme une pièce. Idem pour les toilettes s’ils sont séparés.

Quelle est la surface d’un T2 ?

La surface moyenne d’un logement de type T2 est de 45 m². Il n’y a pas de surface officielle, tout dépendra de l’ancienneté du logement. La taille moyenne d'un T2 dépend aussi de sa localisation. Par exemple en région parisienne, la surface moyenne observée pour un 2 pièces est de 43 m², un chiffre en baisse ces dernières années.

Il existe toutefois des contraintes émises notamment par le code de la construction et de l'habitation (CCH), des normes minimales d'habitabilité. Ces règles fonctionnent uniquement pour les constructions de État et les organismes qui en dépendent, ou lors de prêts conventionnés. En cas de construction neuve la surface minimum d’un T2 doit être de 46 m², et en cas de rénovation de 41 m².

Quelle différence entre T1 et T2 ?

Le studio ou T1 est un type de logement qui ne comprend qu’une seule pièce principale. Celle-ci doit respecter des critères de décence et ne pas faire moins de 9 m² ou 20 m3.

Comparé au T2, un studio ou T1 apparaît plus exigu et offre moins de confort. La surface moyenne d’un studio en France est de 32 m², avec de grosses disparités selon les villes.

Quelle différence entre T2 et T3 ?

Le logement de type T3 possède quant à lui une deuxième chambre (ou bureau selon les usages des locataires). La surface moyenne d’un appartement T3 est de 65 m², soit 20 m² de plus qu’un T2. 

Pour un acheteur la différence est avant tout celle du prix. Le T3 demande une surface financière plus importante.

Est-ce intéressant d’investir dans un T2 ?

L'investissement locatif dans un T2 possède énormément d’atouts, et pas des moindres. On pense à la facilité de mise en location avec des délais réduits, à la demande locative, au rendement locatif ou aux prix plus abordables que les grandes surfaces.

Une facilité de mise en location

D’après les données les plus récentes, l’appartement T2 est le logement qui se loue le plus vite en France. Ce qui témoigne de l’attrait de ces logements auprès des différents publics.

La durée de mise en location est en moyenne de 14,42 jours.

Même les studios et T1 ne font pas aussi bien, puisque leur délai de mise en location est de 16,33 jours en moyenne. Pour les T3, la durée passe à 19,5 jours, et il faut compter 25,42 jours en moyenne pour les appartements de type T4.

Une durée de location plus longue

La durée moyenne d’une location de T2 est de presque 3 ans. Pour un T3 on est autour de 5 ans. A l’inverse pour un studio la durée de location est comprise entre 1 et 2 ans. 

Cela signifie que lorsque vous avez trouvé un locataire pour votre T2, il va y rester en moyenne 3 ans. Vous êtes plutôt tranquille. Mettre en location est une activité chronophage, et pour les studios, cela peut être tous les ans.

Il y a des frais d’agence de gestion locative à régler et surtout potentiellement des dégradations à réparer (surtout en cas de location meublée). L’usure du logement est aussi plus importante avec un fort turn-over.

Le T2 apparaît comme un excellent compromis entre rendement locatif et stabilité. Ce type de logement est à la fois très demandé et en plus les locataires restent plusieurs années. 

Une demande locative plus large

Si les studios ou T1 sont surtout destinés aux étudiants et aux jeunes actifs, le T2 est quant à lui recherché par davantage de catégories de population. Aux étudiants et aux jeunes actifs, s’ajoutent aussi les couples voire les familles monoparentales et même les retraités. 

25 % des demandes de logements le sont pour des T2

Ce n’est plus uniquement la proximité avec un campus qui compte, mais aussi la qualité des écoles à proximité, des espaces verts, le nombre de commerces, etc. Pour ne pas être dépendant d’un seul public, l'investissement immobilier en T2 est plus indiqué que le studio.

Plus de choix sur le marché

Selon les données de l’Insee, sur les 37 millions de logements en France on compte 3,9 millions d’appartements T2. Ce qui représente 13 % de l’ensemble des logements existants dans le pays. 

A contrario, on ne compte que 1,76 million de studios, 5,8 % des logements du pays. Il y a donc en France plus du double de T2 que de studios. Toutefois, il faut souligner que les studios demeurent les logements les plus loués 31% devant les T2 (24%) d’après le baromètre LocServices.

Autre donnée importante, les locations meublées restent plébiscitées par les Français. Elles représentent 55 % des locations. Il y a donc plus de meublés sur le marché que de locations nues. Si vous avez un projet d’investissement, il vaut mieux s’orienter vers la location meublée pour répondre à la demande croissante.

Où investir dans un T2 ?

Malgré les taux encore élevés, l’appétit des Français pour la pierre ne se dément pas.

47 % des Français aimeraient investir dans un bien immobilier d’ici la fin d’année.

Et de manière assez logique l’appartement T2 demeure un type de bien recherché. Rentable, abordable et demandé, c’est un investissement idéal pour se lancer dans l’immobilier ou enrichir son patrimoine immobilier. 

Le tout est de vérifier la qualité de l’emplacement. Il faut avant tout acheter dans une ville dynamique où la demande est réelle. On ne le répète jamais assez, mais la qualité de l’emplacement est ce qui fait toute la différence dans un projet locatif.

Des villes idéales pour acheter un T2

Annemasse

Calais

Le Mans

Les meilleurs villes où investir dans un T2 en Île-de-France

Chez Masteos, on a identifié plusieurs villes d’Île-de-France intéressantes pour acheter un appartement T2.

Des villes rentables où la demande locative est actuellement à son maximum. On pense à Aubervilliers, ou Villeneuve-Saint-Georges qui présentent un rendement locatif parmi les plus élevés de France pour les villes de plus de 20 000 habitants. C'est clairement le bon moment pour investir.

Nanterre, Malakoff, Villejuif possèdent elles aussi des caractéristiques très intéressantes pour un investissement locatif dans un T2.

D’autres villes en France pour acheter un appartement T2

Les opportunités sont nombreuses en région pour faire une bonne affaire en achetant un T2. On pense notamment à des villes comme Brest, Le Havre ou Nantes, mais aussi à Niort et Arras. Les prix à l’achat sont modérés pour un appartement de 2 pièces, et le rendement locatif élevé.

A Nantes les prix sont plus élevés, mais le stock de biens disponibles a triplé dans l’année. Ce qui veut dire qu’il y a matière à trouver le on logement pour investir. Dans des communes comme Niort ou Le Havre, c’est vraiment le rendement qui fait la différence, puisqu’on dépasse les 7 % brut.

Le marché immobilier français retrouve de la vigueur ces dernières semaines. Les acheteurs sont de retour et les stocks de biens immobiliers importants. La configuration est idéale pour enfin démarrer son projet d'investissement.