Le meilleur investissement locatif : c'est quoi ?

En plus du type de bien, l’emplacement est un élément déterminant pour investir dans la pierre. On a tout intérêt à louer un bien là où la tension locative est forte, des zones où vous ne perdez pas de temps à trouver un locataire.

Mais la question de la fiscalité est aussi essentielle, tout comme le type de location aussi (location meublée, location vide…).

Vous l’aurez compris, le meilleur investissement locatif, celui qui vous permettra de vous constituer un patrimoine solide dépend d’une combinaison de facteurs.

Les investissements avec le meilleur rendement locatif

Voici quelques-uns des meilleurs investissements possibles en France pour construire son patrimoine. Chacun de ces placements possède ses qualités et vous permettra de dégager une rentabilité intéressante.

Nous ne parlerons ici que d’immobilier ancien, pourquoi ?

Tout simplement parce que les prix de l’immobilier neuf sont devenus beaucoup trop élevés pour présenter un intérêt pour un investisseur.

Le marché immobilier de l’ancien est quant à lui suffisamment vaste et riche d’opportunités, même dans cette période compliquée pour que vous puissiez trouver votre bonheur.

1. Le studio étudiant meublé, abordable et très rentable

Le studio ou T1 à destination des étudiants et à la fois l’investissement immobilier le plus abordable, et celui offrant l’une des meilleures rentabilités. Il s’agit généralement d’un appartement prenant place dans une résidence.

Ces logements, surtout quand ils sont loués meublés et équipés, et situés à proximité de campus ou de grandes écoles bénéficient d’une forte tension locative. Le risque de vacance demeure très limité avec un studio bien situé. La rentabilité se maintient donc dans le temps. Au niveau des revenus, les loyers au mètre carré sont aussi plus élevés que pour un T2 ou T3.

L’autre intérêt du studio est de le louer meublé et d’opter pour le statut fiscal du loueur meublé non professionnel LMNP avec le régime réel. Ce régime fiscal donne la possibilité de déduire toutes les charges de ses revenus locatifs et d’amortir le bien et l’ameublement. Un moyen idéal pour réduire son impôt sur le revenu pendant de longues années.

La rentabilité d’un studio varie fortement selon la taille de la ville et l’intérêt des étudiants et jeunes actifs pour celle-ci. À Paris, Bordeaux, Lyon ou Lille, le taux de rentabilité nette moyen d’un studio se situera entre 2 et 4 %.
En vous tournant vers des villes moyennes comme Poitiers, Le Havre qui ont une forte population étudiante, le taux de rendement atteindra les 5 - 6 % nets.

Ils ont investi avec Masteos dans un studio étudiant

L'investissement locatif d'Apolline

L'investissement locatif d'Antoine

L'investissement locatif de Béthanie

2. La colocation meublée, un rendement très élevé

Autre produit phare pour un placement immobilier rentable et très populaire parmi les étudiants et les jeunes actifs : la colocation. Ce mode d’hébergement offre bien des avantages aux investisseurs.

Premièrement, le prix d’achat.

En comparaison d’un studio ou d’une petite surface, un grand appartement transformé en colocation bénéficie d’un prix au mètre carré très inférieur. En aménageant le logement avec soin, voire en ajoutant une chambre, on augmente aussi la rentabilité.

Deuxièmement, les colocations sont très recherchées, dans les grandes métropoles, il y a plus de demandeurs que de places disponibles. 

Comme pour le studio, l’idéal est de proposer une colocation meublée à ses locataires. Les meubles, les équipements, mais aussi l’appartement sont amortissables avec le régime réel dans le cadre du LMNP. Un excellent moyen d’améliorer sa fiscalité et de diminuer ses impôts.

Les meilleures colocations dans les métropoles peuvent compter sur un rendement net de 5 % voire plus dans des villes moyennes ou des villes universitaires. 

3. L’immeuble de rapport, un potentiel immense

Présenté en France comme le meilleur type d’investissement locatif, l’immeuble de rapport est un placement particulier. Plutôt que d’investir dans une maison ou un appartement, vous achetez ici un immeuble entier. Ce dernier peut contenir un ou plusieurs lots d’habitation.

L’intérêt de l’immeuble est que vous êtes le seul maître à bord, il n’y a pas de copropriété puisque vous possédez tout le bâtiment.

Vous avez une totale liberté dans l’agencement des appartements, le type de bail proposé, les rénovations nécessaires, tout ça dans le but d’obtenir la meilleure rentabilité. On a coutume de dire que pour un immeuble locatif, on peut compter sur un rendement brut de 10 %.

D’autant que l’immeuble locatif est plus abordable qu’il en a l’air. Certes, acheter un immeuble haussmannien dans Paris coûte plusieurs millions d’euros. Mais pour moins de 500 000 euros, vous pouvez acquérir un immeuble de rapport dans une ville comme Lens.

C’est dans ce genre de villes moyennes, Arras, Périgueux, Cognac que vous pourrez acheter facilement un immeuble pour le mettre en location et obtenir les meilleures rentabilités.

4. Investir dans un logement à rénover

Selon nous, vous avez tout intérêt à faire un investissement locatif dans un logement ancien qui a un gros besoin de rénovation. Les avantages se situent à plusieurs niveaux.

Les passoires thermiques disposent d'un gros potentiel en termes de rendement locatif.

En effet, ces biens classés G ou F au DPE se négocient bien mieux. Vous pouvez facilement obtenir 10 à 15 % de réduction sur le prix d'achat. Un prix d'achat moins élevé, c'est plus de rendement.

Les travaux de rénovation ont un coût, mais c'est aussi une opportunité. Vous redonnez de la valeur au bien, une plus-value intéressante à la revente devient aussi envisageable. Un logement avec un bon DPE est également prisé des locataires et permet de demander des loyers plus élevés.

Côté fiscalité, les travaux de rénovation peuvent être un atout. Avec le régime réel, vous avez la possibilité de les déduire de vos revenus locatifs. Et en cas de location nue, vous pouvez bénéficier du déficit foncier dont le plafond est doublé (21 400€) quand vous effectuez une rénovation énergétique.

Quel est l'investissement locatif le plus rentable ?

L’immeuble de rapport ? La colocation étudiante ? Le studio meublé ? La société civile de placement immobilier (SCPI) ?

Le débat reste ouvert.

Dans tous les cas, ce n’est pas du côté de l’assurance-vie ou des cryptomonnaies que vous aurez les rendements les plus attractifs sur le long terme. 

Tout ce qu’on peut vous dire est qu’il vaut mieux soigner la qualité de l’emplacement, sa fiscalité et son financement et ne pas céder aux annonces d’un rendement trop élevé.

Plus de 10 % de rendement promis, cela veut dire prendre beaucoup de risques et sans doute hériter d’une location sans locataire…

Comment avoir 10 % de rentabilité ?

10 % de rentabilité, cela veut dire que votre investissement s’autofinance, où du moins que votre effort d’épargne mensuel est faible.

10 % de rentabilité, il s’agit d’un pourcentage élevé que vous n’obtiendrez pas avec n’importe quel investissement ou emplacement.

Alors, inaccessible ce taux de 10 % de rendement ?

Pour avoir ces fameux 10 % avec un investissement immobilier classique, il faut prendre des risques. Car si vous ne le savez pas encore, le niveau de rentabilité est directement lié au risque. 2 % de rentabilité à Paris pour un studio, la prise de risque est nulle, la rentabilité faible. Logique.

10 % de rentabilité, cela signifie que votre investissement réussit cette équation : 

• Un prix d’achat limité
• Des loyers malgré tout intéressants
• Une fiscalité très optimisée
• Des frais annexes minimisés

Obtenir un bon prix d’achat

Acheter une grande surface permet de bénéficier d’un prix au mètre carré inférieur de près de 20 % par rapport à un studio.

On vous conseille aussi d’acheter un bien ayant besoin de travaux, idéalement une passoire thermique, puisque ces logements sont progressivement interdits à la location et que leurs propriétaires ont tout intérêt à les céder.

Vous aurez alors une bonne marge de négociation pour faire baisser le prix de 15 % par rapport à un bien équivalent avec une meilleure classe énergétique.

Obtenir des loyers élevés

Pour demander des loyers élevés, il faut par conséquent que la demande locative à cet endroit soit forte.

On parle donc d’un emplacement idéal dans un quartier profitant de nombreux atouts (proximité du campus pour les étudiants, commerces, services, transports en commun).

Vous devrez vous orienter en périphérie des centres-villes et ne pas trop vous éloigner.

Les locataires devront apprécier à la fois la qualité du logement en soi, et l’emplacement. Des locataires séduits, ce sont des locataires fidèles, limitant le risque de vacance locative.

C’est une équation délicate à résoudre, et clairement vous allez passer du temps pour trouver le compromis idéal, localisation/loyers.

Soigner son financement et sa fiscalité

Une bonne partie de la rentabilité d’un investissement immobilier se joue sur la fiscalité. Tous les régimes fiscaux ne se valent pas en matière de location.

De notre point de vue, la location meublée avec le statut de loueur meublé non professionnel, (LMNP), couplée au régime réel offre les meilleurs avantages.

Il permet d’une part de retirer les charges de ses revenus locatifs, et d’autre part d’utiliser le mécanisme de l’amortissement. Au final, il est largement possible de réduire ses impôts sur le revenu pendant de nombreuses années.

En matière de financement, vous aurez tout intérêt à obtenir les meilleures conditions de prêt, un taux d’intérêt pas excessif, idem pour l’assurance emprunteur. Vous pourrez faire appel à un courtier pour vous aider.

Même si vous êtes pressé de rembourser votre emprunt, mieux vaut prendre une durée de crédit longue. Vous diminuez ainsi vos mensualités et pourrez espérer dégager un cash-flow positif tous les mois.

Les autres frais et taxes

Attention à la taxe foncière qui varie d’une ville à l’autre. Le montant de la taxe est loin d’être négligeable, même si vous pouvez la déduire de vos revenus locatifs avec le régime réel. Idem pour ce qui est de la gestion locative.

Les frais de gestion locative représentent en moyenne un mois de loyer par an. Afin d’approcher des fameux 10 % de rendement, vous aurez intérêt à en faire l’économie.

En contrepartie, il faudra gérer par soi-même la location, ce qui peut être chronophage et complexe.

10 % de taux de rentabilité, vous l’obtiendrez en immobilier avec la colocation meublée ou l’immeuble de rapport. Ou alors avec un studio étudiant en jonglant entre les baux de location : faire une location étudiante 9 mois puis faire de la location saisonnière sur AirBnB.

Ce sera plus difficile avec un appartement de type T2 ou T3, mais pas impossible.

Où trouver la meilleure rentabilité ?

Toutes les villes de France ne sont pas aussi rentables. Qui dit rentable sur le papier ne veut pourtant pas dire rentable dans les faits. Tout est question de dosage entre un emplacement sécurisé et un emplacement à haut risque.

Dans les plus grandes villes du pays, du fait des prix au mètre carré élevés (Paris, Nice, Lyon, Nantes et on en passe), le rendement moyen a chuté ces dernières années. En 2024, ce rendement net y est partout compris entre 2 et 4 %. Investir dans une métropole, c’est miser avant tout sur la sécurité de son placement.

Au contraire, plusieurs villes comme Saint-Etienne ou Roubaix conservent un rendement brut élevé, 7 - 9 % de taux de rendement en moyenne.

La question, étant, y a-t-il de la demande ?

Sur le papier, un bien avec un excellent taux de rentabilité, c’est super, encore faut-il des locataires. Ce qui n’est pas assuré quand la rentabilité promise est aussi élevée.

L’idéal est d’arriver à conjuguer une ville avec un taux de rendement intéressant et une demande locative importante. Et des villes comme celles-ci, le pays en compte toujours.
On pense à Poitiers, Angoulême, Niort, Cholet ou Blois. C’est là que vous obtiendrez la combinaison de facteurs attendue, rendement élevé, loyer élevé, demande locative forte, ville attractive et dynamique.

Des villes rentables pour investir

Le Havre

Saint-Étienne

Boulogne-sur-Mer

Verdict : le meilleur investissement locatif existe-t-il ?

On n’a pas de boule de cristal, toutefois ce on peut vous dire plusieurs choses.

Le meilleur investissement locatif, c’est avant tout celui qui vous permettra de réaliser vos objectifs personnels : percevoir rapidement des revenus complémentaires, se préparer un pied-à-terre dans un lieu attractif, anticiper la baisse de ses revenus à la retraite, louer puis transmettre un logement à ses enfants, etc.

Ne vous fiez pas à des taux de rendement virtuels très élevés et alléchants si l’emplacement ne vaut pas le coup. Pour réussir son investissement et en faire le meilleur placement possible, il faut prendre son temps.

Ou alors si vous n’avez pas le temps, vous avez toujours la possibilité de passer par des professionnels de l’investissement clé en main qui sauront dénicher l’appartement, le rénover et le placer en location à votre place.

Le meilleur investissement c’est peut-être aussi celui qui ne vous demande pas une trop grande implication au quotidien.