Hausse des taux immobiliers : accélération en vue

Prêts immobiliers : des taux d’intérêt toujours plus hauts

Début janvier 2022, les taux d’intérêt avaient amorcé une remontée douce. Mais c’est véritablement avec la guerre en Ukraine conjuguée à la crise énergétique que l'inflation a fait un retour fracassant. Conséquence directe, les taux immobiliers ont connu une hausse exceptionnelle depuis. 

Pour enrayer l’inflation, la Banque centrale européenne a été obligée d’augmenter ses taux directeurs de 0 à 1,25 % dans un premier temps. Ce qui a eu un impact direct sur le refinancement des banques commerciales et donc les crédits immobiliers. Aujourd’hui ce taux est à 2 %...

De 1 % début 2022, les taux d'emprunt immobiliers ont dépassé les 2 % en fin d'année

Idem pour les Obligations assimilables au Trésor (OAT) sur 10 ans passées de 0,3 % en novembre 2020 à 2,8 % aujourd'hui. Elles ont été multipliées par deux dans l’année et ont un impact direct. Pour les établissements bancaires, cela signifie que le coût de l’argent augmente. Elles répercutent une partie de la hausse sur les taux d’intérêt des prêts pour ne pas amputer leurs marges. 

Qu'on juge, sur un an, les taux d’emprunt ont doublé.

En janvier 2022, on peut s’endetter sur 20 ans à 1 % (hors assurance emprunteur, frais de dossier, frais de courtier…), en décembre le taux d’emprunt excède largement les 2 %. Une évolution radicale qui affecte ceux qui avaient prévu d'investir ou d'acheter leur logement.

La fin de l’ère de l’argent facile.

Pour décembre 2022, les derniers chiffres font état de hausses pour toutes les durées d’emprunt :

• sur 7 ans le taux d’intérêt moyen s’élève à 2,05%
• sur 10 ans le taux d’intérêt moyen s’élève à 2,15%
• sur 15 ans le taux d’intérêt moyen s’élève à 2,30%
• sur 20 ans le taux d’intérêt moyen s’élève à 2,40%
• sur 25 ans le taux d’intérêt moyen s’élève  à 2,55%

Acheter ou investir grâce à un crédit immobilier coûte cher, de plus en plus cher. Ce qui pénalise celles et ceux qui ont des projets immobiliers et qui ont tardé. Chaque mois passé à attendre, ce sont des mensualités à venir plus élevées, et encore si le taux d’usure leur permet.

Des taux qui varient selon les régions

Tous les Français ne sont pas égaux face à l’emprunt en fonction du lieu leur demande de financement. Selon MeilleurTaux, les banques ne prêtent pas aux mêmes taux selon la région, cela est flagrant dans ce contexte de remontée des taux. 

Dans l’Ouest le taux moyen sur 20 ans est à 2,3 % alors qu’il est de 2,65 % dans l’Est et de 2,6 % sur Paris et l’Île-de-France.

Le taux d’usure : un frein croissant

L’évolution rapide du niveau des taux d’intérêt a remis sur le devant de la scène le taux d’usure. Un taux calculé tous les trimestres par la Banque de France qui correspond aux Taux Annuels Effectifs Globaux (TAEG), augmenté d’un tiers. Il s’agit d’un seuil maximum au-delà duquel les ménages ne peuvent emprunter.

Le taux d'usure est calculé sur un échantillon représentatif de TAEG augmenté ensuite d'un tiers selon la catégorie et la durée d'emprunt

Le mécanisme s’est révélé obsolète et en décalage puisque pendant plusieurs mois, des ménages parfaitement solvables n’ont pu souscrire à un prêt du fait du taux d’usure trop bas. La hausse rapide des taux d’intérêt n’a pas été compensée aussitôt par l’augmentation du taux d’usure. 

45 % des demandes de prêt auraient ainsi été refusées en novembre. Le taux d’usure devient un enjeu pour ceux qui veulent concrétiser leur projet d’achat immobilier. Les banques sont aussi pénalisées puisqu’elles doivent elles aussi attendre 3 mois pour voir le taux d’usure relevé. En quelques mois, c’est devenu un énorme frein pour l'accès au crédit.

Le taux d’usure va être relevé en janvier, donnant une nouvelle bouffée d’oxygène aux banques et aux emprunteurs.  Le 1er janvier le taux d’usure passera de 3,05% à 3,57% pour un emprunt de 20 ans. Une bonne nouvelle permettant de nouveau à davantage de ménages de pouvoir emprunter.

Les prévisions pour les prochains mois

Les principaux enseignements de la tendance actuelle sont que :

• les taux d’emprunt vont dépasser les 3 % au cours du premier trimestre 2023
• les taux d’emprunt pourraient excéder les 3,5 % au cours du deuxième trimestre

Jusqu'où ira cette augmentation des taux ? Difficile à dire pour l’instant. Une chose dont on est certain cependant : les prochains mois seront difficiles pour ceux qui font appel au prêt immobilier. 

Les normes pour obtenir un prêt fixées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) seront les mêmes en 2023, à savoir, une durée d’emprunt maximum de 25 ans et un taux d’endettement de 35 %. Mais seuls les meilleurs profils continueront à bénéficier des conditions d’emprunt les plus avantageuses.

Les meilleurs profils, ce sont : les ménages à hauts revenus, celles et ceux qui n’ont pas de crédit en cours, qui possèdent une épargne de précaution conséquente, et qui sont capables d’apporter au moins 20 % d’apport. Pour ceux-là, les conditions d’emprunt resteront intéressantes. 

En revanche, pour les personnes qui ne sont pas en CDI, sans apport personnel, en bref les dossiers les plus risqués. La situation devrait rester complexe. Les banques limiteront encore plus leur accès au crédit ou limiteront leurs capacité d'emprunt.

Pourquoi il ne faut pas attendre pour concrétiser son projet immobilier ?

Si vous avez bien suivi jusqu’ici, la principale leçon à tirer de tous ces événements est qu’il ne faut pas attendre pour réaliser votre projet immobilier. 

Acquisition d’un bien ou investissement locatif, la remontée des taux d’intérêt touche tout le monde et reporter un projet pourrait rendre celui-ci caduc rapidement.

Attendre coûte cher

La baisse des prix immobiliers, même si celle-ci est importante, ne compensera pas la hausse des taux en 2023. Au contraire, chaque jour que vous passez à attendre, ce sont de futures mensualités plus fortes et un coût du crédit croissant. 

• En 2021, prendre un prêt à 1,4 % de 200 000 euros sur 20 ans vous coûtait 29 421 €
• En 2022, prendre un prêt à 2,5 % de 200 000 euros sur 20 ans vous coûtait désormais  54 354 €
• En 2023 prendre un prêt à 3 % 190 000 euros sur 20 ans (dans l’hypothèse d’une baisse des prix de 5 % en 2023) vous coûtera 62 898 €

Pour une même durée et un prix immobilier inférieur, le crédit sur votre maison ou appartement vous coûte de plus en plus cher. On est encore loin des 7 % de taux d’intérêt aux USA, mais la tendance est là.

Plus de difficultés à décrocher un crédit

Chaque mois attendu, c’est une baisse de votre marge de manœuvre. La hausse des taux conjuguée à un relèvement toujours en décalage des taux d’usure vous place dans une situation d’étau (ou effet ciseau). 

Le rejet des demandes de crédits immobiliers devrait ainsi se poursuivre chaque fois que le taux d’usure ne sera pas assez relevé. Ce mécanisme censé protéger le consommateur pénalise beaucoup les demandeurs de crédit actuellement. Les taux d’intérêt vont continuer à progresser, augmentant vos mensualités et donc le risque de dépasser le taux d’usure.  

Renégocier son taux et son assurance plus tard

Le niveau de votre taux d’emprunt est-il trop élevé ? Sachez qu’il n’a rien de définitif, vous pourrez dans quelques années renégocier à la baisse ce taux auprès de votre établissement bancaire. 

Vous pourrez aussi renégocier votre assurance emprunteur pour faire baisser vos mensualités. Des éléments qu’il est important d’avoir en tête quand on souscrit à son crédit immobilier aujourd’hui. 

L’immobilier : la valeur refuge de 2023

En période de crise, l’immobilier plus qu’aucun autre actif est le placement idéal pour se protéger. Certes les prix baissent mais comme le rappellent les Notaires de France, le marché immobilier français est un “marché d'utilisateurs”. C’est-à-dire que la demande en logements demeure très forte. La baisse des prix de l’immobilier sera donc limitée dans les prochains mois. Votre futur bien ne va pas perdre de la valeur, sur le long terme vous êtes toujours gagnant surtout avec un bien patrimonial. 

L’autre atout de l’immobilier locatif est que les loyers sont indexés sur l’inflation. Pas d’inquiétude à ce que ceux-ci stagnent. L'indice de référence des loyers (IRL) fixé par l’Insee est révisé régulièrement, ce qui vous permet d’ajuster le prix de votre loyer à la hausse.

D’un point de vue global, la situation est aussi très profitable à l’emprunteur. Avec une inflation à 8 % et un taux d’emprunt à 2,5 %, cela signifie que le taux réel est négatif. L’inflation grignote la valeur de l’argent réduisant le coût de votre crédit et améliore la rentabilité de votre opération immobilière.

Investir dans un logement est aussi le seul dispositif d'investissement facilement finançable par un emprunt. On ne peut pas en dire autant des actions en bourse ou du marché des cryptomonnaies. Chute du Bitcoin, effondrement de FTX, es actualités de l'année ont été riches d'enseignement sur le crédit à accorder aux cryptomonnaies. Les crédits immobiliers permettent au contraire d'utiliser l'effet de levier pour s'enrichir sur le long terme et posséder un logement concret.