Quel est le prix d’une location à Paris pendant les JO 2024 ?

Locations et JO de Paris 2024, quel impact ?

Événement international majeur, les Jeux olympiques de Paris qui auront lieu du 26 juillet au 11 août et les Jeux paralympiques du 28 août au 8 septembre 2024 vont avoir un impact considérable sur le marché de la location. 

Une très forte demande de locations attendue pour les JO

Les JO de Paris, ce sont près de 16 millions de visiteurs attendus (Jeux olympiques et Jeux paralympiques confondus) d’après l’Office du tourisme et congrès de Paris. Sur ces 16 millions de personnes, on estime à 1,2 million le nombre de visiteurs étrangers.

Des visiteurs avec un gros pouvoir d’achat et qui vont doper la demande en logement pendant 2 mois. Mais il faut aussi prendre en compte les millions de Français résidant hors Île-de-France qui s’y déplaceront pour assister aux épreuves. Dans tous les cas, il s’agit d’estimations et on en trouve de plus généreuses, comme celle de l’European Tourism Association qui parie plutôt sur 2,3 millions de visiteurs internationaux. 

Les événements sportifs internationaux ont un impact majeur sur le marché de la location. En témoigne la récente Coupe du monde de Rugby. Les JO de Paris ne font pas exception en la matière. Cette période d’effervescence sportive est un véritable “booster de rentabilité” pour tous ceux qui ont la capacité de mettre en location leur bien. Avec des visiteurs qui se déplacent du monde entier pour assister aux différentes épreuves et disposent d’un pouvoir d’achat important.

Quel prix louer son appartement pendant les JO ?

Pour un propriétaire qui louerait son bien à Paris pendant toute la période des JO, ce sont 15 000 à 20 000 euros de recettes locatives potentielles ! 

À l’heure actuelle, les prix constatés pour une nuitée à Paris pendant les JO sont compris entre 700 et 800 euros. Soit 3,5 fois le prix d’une nuitée par rapport à une période classique de location dans la capitale (232 € en temps normal).

Attention toutefois, ces chiffres sont à pondérer puisqu’il s’agit de prix constatés (sur les plates-formes de réservation en ligne). Dans les faits, les personnes qui ont déjà réservé pour les JO à Paris ont payé leur nuitée 420 euros en moyenne. Si les chiffres semblent très élevés, ils obéissent simplement à la loi de l’offre et la demande. En définitive, des locations avec des tarifs trop élevés ne trouveront pas preneur.

On parle beaucoup de Paris, mais d’autres villes accueillent des épreuves des JO en Île-de-France. Dans la région, le prix d’une location durant les JO est de 537 € en moyenne, soit 2 fois plus qu’en temps normal (+ 199 % pour être précis). 

Le prix des nuitées est donc en forte hausse et pas seulement à Paris.

Les prix des locations en Île-de-France et en région 

Les prix des nuitées ont ainsi explosé pour les JO notamment dans des villes telles que Colombes ou Versailles. Il s’agit ici de communes qui accueillent une partie des épreuves, comme la “cité royale” avec les épreuves d’hippisme ou qui sont situées à proximité de sites majeurs.

Sur Versailles, le prix de la nuitée pour les Jeux est de 531 € contre 128 € en 2023 au même moment, soit + 315 %, soit une augmentation supérieure à celle enregistrée à Paris ! Une situation pour le moins similaire à Saint-Denis avec des nuitées à 485 € pendant les JO contre 132 € en 2023, soit une augmentation de + 268 %. À Nanterre, le prix de la nuitée s’établit à 422 € contre 115 €, soit 219 % de hausse.

Dans le reste de la France, on constate aussi une augmentation du prix des nuitées, mais dans des proportions moins spectaculaires. L’explication tient au fait que certains sports font moins recette que d’autres et que l’Île-de-France concentre les sites avec les épreuves à l’inverse du reste du pays. Paris est la ville qui accueille la cérémonie d’ouverture et celle de fin, des moments clés dans les JO.

Comparaison établie par rapport au prix des nuitées constatées en 2023. 

Comment louer son appartement à Paris pendant les JO 2024 ?

Que dit la législation. Tout propriétaire de sa résidence principale peut mettre ce dernier en location pour un maximum de 120 nuits par an.

S’il s’agit d’un appartement en copropriété, vous devez vérifier que la destination de l’immeuble dans le règlement de copropriété vous autorise à pratiquer la location courte durée. Avec une maison, vous n’avez pas à vous inquiéter de cet aspect. Le logement doit aussi respecter des critères de décence.

Vous devez ensuite déclarer auprès de la mairie votre location, ce qui vous donne droit à un numéro d’enregistrement. Numéro qui doit obligatoirement apparaître pour toute annonce sur une plateforme numérique sous peine d’infraction. Si votre logement est sur Paris, vous retrouvez ici le site de télédéclaration. La démarche est gratuite et en cas d’infraction constatée, vous encourez une amende de 5 000 euros. 

Les règles sont les mêmes pour louer une résidence secondaire et en faire un meublé de tourisme. Le bien doit être déclaré à la mairie et auprès des impôts. Vous devez aussi vous assurer qu'il est doté des équipements adéquats et respecte les critères définis par L'administration. Selon que vous louez votre bien sur une plate-forme (Booking, Airbnb, LeBonCoin...) ou de particulier à particulier, la taxe de séjour sera collectée directement ou ce sera à vous de la percevoir pour le compte de la commune.

Mettre son appartement en location bien avant les JO

Un autre aspect important à nos yeux est sans doute de mettre son appartement en location avant les Jeux olympiques.

Lorsqu’on met un nouveau bien en location sur Airbnb ou Booking par exemple, celui-ci met du temps à remonter et à bien se positionner du fait de l’algorithme. Et pour améliorer votre visibilité, vous avez besoin d’avis positifs sur votre location, voilà pourquoi vous avez tout intérêt à louer avant les jeux.

Il faut également être sûr de disposer de toutes les assurances nécessaires. À savoir l’assurance propriétaire non occupant (PNO) et une assurance responsabilité civile. C’est un coût supplémentaire, mais mieux vaut être protégé en cas de sinistre et de dégradation.

Penser à anticiper les nombreux frais

Faire de la location saisonnière pour un événement comme les JO implique plusieurs choses pour ceux qui n’ont jamais pratiqué ce mode d'hébergement.

D’abord, avant de percevoir des revenus locatifs, il va sans doute être indispensable d’investir dans votre logement. Et donc de prévoir un budget pour cela. L’idée est de proposer tous les équipements et le mobilier nécessaires pour en faire une location de qualité. Un logement en somme qui va correspondre aux standards Airbnb pour attirer la meilleure clientèle. Votre but est d’obtenir des notes les plus élevées et en faire un hébergement prisé sur le marché.

Il faut aussi prendre en compte tous les aspects législatifs et fiscaux.

Si vous passez par Airbnb, il y a ainsi des frais à prendre en compte, 18 % du prix de la nuit. Il faudra peut-être aussi considérer les frais de conciergerie, une conciergerie est vite indispensable si vous enchaînez les locations. En moyenne, ces frais sont de 20 à 25 % du prix de la nuit. Et derrière, il y a aussi la fiscalité des revenus locatifs en temps que loueur meublé non professionnel (LMNP) à mettre en place. 

Transformer un logement en location saisonnière meublée implique beaucoup de frais qu’il ne faut pas négliger.

Peut-on sous-louer pendant les JO ?

De plus en plus de locataires parisiens se posent la question depuis quelques mois. Vu la rentrée d’argent potentielle sur la période, la démarche est extrêmement tentante. Est-ce possible pour autant de sous-louer son appartement pour profiter des JO ?

Pour sous-louer son appartement, le locataire doit obligatoirement avoir l’accord du propriétaire et vérifier si le règlement de la copropriété rend la chose possible.

La garantie Airbnb ne fonctionne tout simplement pas sans cet accord. Et comme le précise la jurisprudence, un locataire qui sous-loue son logement sans en avertir le propriétaire devra lui rembourser l’intégralité des sommes perçues.

Par ailleurs, si vous louez votre appartement à un prix plus élevé, ce qui sera à coup sûr le cas vu le prix de la nuitée pendant les JO. Vous devrez rembourser au propriétaire la différence entre votre loyer et le total des recettes locatives. 

Par exemple, votre location est de 1 000 euros par mois, vous percevez 4 000 euros de recettes locatives en sous-location durant les JO. Dans ce cas, vous remboursez 3 000 euros au propriétaire. Toutefois, il est possible de définir des règles en amont avec ce dernier et de partager les recettes locatives.

Bref, vous l’aurez compris, miser sur la sous-location pour obtenir des recettes locatives pendant les JO, c’est compliqué.

Quel est l’impact des JO sur les prix immobiliers ?

Chez Masteos on a été observer de plus près l’évolution des prix immobiliers dans les villes hôtes des JO d’été. L’idée était de vérifier s’il y a un impact sur les transactions immobilières. Verdict ?

Entre l’année N-1 et l’année N+1 des JO, la hausse moyenne des prix est de 17 % ! On peut dire qu'il y a bien un effet Jeux olympiques, même si les chiffres sont à pondérer du fait de l'augmentation des prix de l'immobilier sur la période.

On comprend mieux l’attentisme de nombreux propriétaires parisiens. Ces derniers patientent jusqu'à l’automne 2024 pour leur projet de vente espérant profiter d’une hausse comme d’autres villes hôtes avant. Le marché immobilier parisien est d’ailleurs quasi à l’arrêt aujourd’hui du fait de cette attente. L’idée est simple pour les propriétaires, encaisser l’argent de la location de leur logement pendant les JO, puis compter sur une dynamique positive des prix immobiliers après les JO pour enfin revendre.

Est-ce vraiment une bonne idée ?

C’est loin d’être sûr. Simplement parce qu’en septembre, une fois les JO terminés, beaucoup de propriétaires vont mettre en vente leur bien en même temps. Conséquence directe, les prix à Paris vont en toute vraisemblance chuter.